Een woning splitsen in Amsterdam
Wilt u een woning in Amsterdam juridisch splitsen in appartementsrechten? Daarvoor is een gemeentelijke splitsingsvergunning nodig als een of meer van die rechten het gebruik van delen van het gebouw als woonruimte omvatten. De eigenaar dient de aanvraag in en levert daarbij verschillende bouwkundige en juridische stukken aan. Ook kunnen afzonderlijke regels gelden voor woningvorming, omzetting en bouwkundige werkzaamheden.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Amsterdam: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Welke vergunningen en regels gelden?
Splitsen in appartementsrechten en het vormen of omzetten van woonruimten zijn verschillende activiteiten. Controleer daarom welke handeling u wilt uitvoeren en welke aanvraag daarbij hoort. Voor de splitsingsvergunning beoordeelt de gemeente onder meer de staat van het gebouw, de aanvraagstukken en eventuele omstandigheden rond verhuur, quota of een moderniseringslocatie.
Splitsen in appartementsrechten
Een splitsingsvergunning is nodig wanneer een of meer appartementsrechten het gebruik van delen van het gebouw als woonruimte omvatten. De eigenaar dient de aanvraag in op de wijze die burgemeester en wethouders hebben aangegeven.
Stukken bij de aanvraag
De aanvraag omvat onder meer verdiepingstekeningen, lengte- en dwarsdoorsneden, gevelaanzichten en details over geluidwering en brandveiligheid. Ook zijn een situatietekening en een splitsingsplan vereist. Het splitsingsplan toont de indeling en de beoogde eigendomswijzigingen op ten minste schaal 1:100.
Rapporten en puntentelling
U levert een bouwkundig rapport volgens NTA 8060:2021 aan dat niet ouder is dan 18 maanden. Daarnaast is een funderingsrapport van maximaal 18 maanden oud nodig, waaruit aannemelijk blijkt dat de fundering binnen 25 jaar geen onderhoud behoeft. Per woonruimte is ook een puntentelling van de huidige situatie vereist.
Woningvorming en omzetting
Woningvorming en omzetting naar onzelfstandige woonruimten hebben eigen regels. Voor omzetting zijn er onder meer vergunninguitzonderingen bij bewoning door maximaal twee volwassenen, bepaalde inwoning, mantelzorg of inwoning van familieleden tot en met de vierde graad. Voor woningvorming geldt in bepaalde gevallen een vergunningplicht.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Splitsingsvergunning | Een vergunning is nodig voor het splitsen in appartementsrechten als een of meer appartementsrechten het gebruik van delen van het gebouw als woonruimte omvatten. |
| Aanvraag | De eigenaar dient de aanvraag in op de door burgemeester en wethouders aangegeven wijze. |
| Aanvraagstukken | Bij de aanvraag horen onder meer verdiepingstekeningen, doorsneden, gevelaanzichten, details over geluidwering en brandveiligheid, een situatietekening en een splitsingsplan op ten minste schaal 1:100. |
| Bouwkundige en funderingsrapporten | Een bouwkundig rapport volgens NTA 8060:2021 en een funderingsrapport mogen niet ouder zijn dan 18 maanden. Het funderingsrapport moet aannemelijk maken dat binnen 25 jaar geen onderhoud nodig is. |
| Puntentelling | Bij de aanvraag is per woonruimte een puntentelling van de huidige situatie volgens het woningwaarderingsstelsel vereist. |
| Weigeringsgronden | De vergunning kan onder meer worden geweigerd wegens de staat of indeling van het gebouw, bepaalde verhuursituaties onder de liberalisatiegrens, overschrijding van een vastgesteld splitsingsquotum of gevolgen voor een moderniseringslocatie. |
| Geldigheidsduur | De splitsingsvergunning geldt één jaar na afgifte, tenzij een langere geldigheidsduur is vermeld. |
| Omzetting en woningvorming | Omzetting naar onzelfstandige woonruimten en woningvorming vallen onder afzonderlijke regels. Voor omzetting zijn er specifieke uitzonderingen op de vergunningplicht, onder meer bij bewoning door maximaal twee volwassenen, bepaalde inwoning, mantelzorg of inwoning van familieleden tot en met de vierde graad. |
Wanneer kan de gemeente de splitsingsvergunning weigeren?
De gemeente kan de aanvraag onder meer afwijzen als de toestand of indeling van het gebouw zich tegen splitsing verzet en de gebreken niet kunnen worden verholpen of herstel onvoldoende is verzekerd.
Een mogelijke weigeringsgrond betreft woonruimten die worden of laatstelijk zijn verhuurd, waarvan de maximale huurprijs onder de liberalisatiegrens ligt en waarvan niet is gewaarborgd dat ze na splitsing verhuurd blijven. De liberalisatiegrens is in 2026 € 932,93 per maand. Ook kan overschrijding van een vastgesteld maximumaantal te splitsen woningen aanleiding zijn voor weigering. Voor een moderniseringslocatie kan de gemeente de gevolgen voor de modernisering en het belang van de aanvrager meewegen.
Leges en beslistermijn
De leges hangen af van het type aanvraag en, bij werkzaamheden, van de bouwkosten. De tarieven voor bouwactiviteiten en omgevingsplanactiviteiten zijn in schijven opgebouwd. De genoemde tarieven zijn de leges; eventuele andere projectkosten zijn hierin niet opgenomen.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Splitsingsvergunning, eerste pand | € 5.287,50 per eerste pand |
| Splitsingsvergunning, aanpalend pand | € 3.382,80 per aanpalend pand, als de panden dezelfde eigenaar hebben en de vergunningen gelijktijdig zijn aangevraagd |
| Splitsingsvergunning, kwalificerende aanvraag aangesloten woningcorporatie | € 553,30 per te formeren recht, onder de voorwaarden voor de betreffende verkoop van sociale huurwoningen |
| Omzettingsvergunning voor drie onzelfstandige woonruimten | € 66,40; geen leges verschuldigd als de aanvraag moet worden afgewezen omdat het quotum is overschreden |
| Overige omzettingsvergunningen | € 664,10; geen leges verschuldigd als de aanvraag moet worden afgewezen omdat het quotum is overschreden |
| Vergunning woningvorming | € 664,10 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten tot en met € 75.000 | 0,76% van de bouwkosten, met een minimum van € 100,00 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten boven € 75.000 tot en met € 250.000 | € 570,00 plus 1,05% van het deel van de bouwkosten boven € 75.000 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten boven € 250.000 tot en met € 500.000 | € 2.407,50 plus 1,02% van het deel van de bouwkosten boven € 250.000 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten boven € 500.000 tot en met € 1.000.000 | € 4.957,50 plus 0,89% van het deel van de bouwkosten boven € 500.000 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten boven € 1.000.000 tot en met € 5.000.000 | € 9.407,50 plus 0,87% van het deel van de bouwkosten boven € 1.000.000 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten boven € 5.000.000 tot en met € 15.000.000 | € 44.207,49 plus 0,72% van het deel van de bouwkosten boven € 5.000.000 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten boven € 15.000.000 tot en met € 25.000.000 | € 116.207,48 plus 0,70% van het deel van de bouwkosten boven € 15.000.000 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten boven € 25.000.000 tot en met € 35.000.000 | € 186.207,48 plus 0,68% van het deel van de bouwkosten boven € 25.000.000 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten boven € 35.000.000 tot en met € 50.000.000 | € 254.207,47 plus 0,50% van het deel van de bouwkosten boven € 35.000.000 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten boven € 50.000.000 | € 329.207,46 plus 0,18% van het deel van de bouwkosten boven € 50.000.000 |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwkosten tot en met € 75.000 | 1,81% van de bouwkosten, met een minimum van € 233,00 |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwkosten boven € 75.000 tot en met € 250.000 | € 1.357,50 plus 2,44% van het deel van de bouwkosten boven € 75.000 |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwkosten boven € 250.000 tot en met € 500.000 | € 5.627,50 plus 2,38% van het deel van de bouwkosten boven € 250.000 |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwkosten boven € 500.000 tot en met € 1.000.000 | € 11.577,50 plus 2,06% van het deel van de bouwkosten boven € 500.000 |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwkosten boven € 1.000.000 tot en met € 5.000.000 | € 21.877,50 plus 2,03% van het deel van de bouwkosten boven € 1.000.000 |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwkosten boven € 5.000.000 tot en met € 15.000.000 | € 103.077,48 plus 1,67% van het deel van de bouwkosten boven € 5.000.000 |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwkosten boven € 15.000.000 tot en met € 25.000.000 | € 270.077,46 plus 1,64% van het deel van de bouwkosten boven € 15.000.000 |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwkosten boven € 25.000.000 tot en met € 35.000.000 | € 434.077,45 plus 1,59% van het deel van de bouwkosten boven € 25.000.000 |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwkosten boven € 35.000.000 tot en met € 50.000.000 | € 593.077,43 plus 1,16% van het deel van de bouwkosten boven € 35.000.000 |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwkosten boven € 50.000.000 | € 767.077,42 plus 0,43% van het deel van de bouwkosten boven € 50.000.000 |
| Beoordeling binnenplanse afwijkingsbevoegdheid | € 339,40 |
| Beoordeling wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht | € 452,40 |
| Beoordeling kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteit | € 565,50 |
| Beoordeling afwijking omgevingsplan in overige gevallen | € 5.655,00 |
| Beslistermijn | Voor de splitsingsvergunning en vergunningen voor woningvorming of omzetting geldt een beslistermijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. Voor de reguliere omgevingsvergunning geldt ook 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Amsterdam?Gratis indicatie op uw adres, binnen 24 uur.
Uw aanvraag voorbereiden
Een goede voorbereiding begint met het vaststellen of u appartementsrechten wilt vormen, woningen wilt creëren of woonruimte wilt omzetten. Verzamel vervolgens de benodigde tekeningen, rapporten en puntentellingen en houd rekening met de geldigheidsduur van de rapporten. De splitsingsvergunning is één jaar geldig na afgifte, tenzij een langere termijn is vermeld.
Sinds juli 2021 toont de activiteitsteller 988 activiteiten. Dat volume zegt op zichzelf niets over de uitkomst van een aanvraag voor uw pand.
Splitsingsactiviteit in Amsterdam
988 splitsingsdossiers sinds juli 2021.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Oude Pijp | 79 |
| Museumkwartier | 75 |
| Jordaan | 48 |
| Willemspark | 30 |
| Helmersbuurt | 29 |
| Scheldebuurt | 28 |
| Grachtengordel-Zuid | 27 |
| Apollobuurt | 27 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: september 2026.
Waar u op let voordat u in Amsterdam gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Kleine woningen brengen in Amsterdam circa 12% meer op per m² dan grote. Mediane vraagprijzen, koopaanbod:
| Woninggrootte | Per m² |
|---|---|
| Tot 60 m² | € 9.028 |
| Vanaf 130 m² | € 8.063 |
| Alle koopwoningen | € 8.211 |
Splitsen in Amsterdam: een zorgvuldig traject
De regels voor splitsen in Amsterdam vragen om een duidelijke aanvraag en volledige technische en juridische documentatie. De beslistermijn is 8 weken en kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Breng vooraf in kaart welke vergunningen bij uw plan horen, welke stukken nodig zijn en welke leges van toepassing zijn.
Hoe kansrijk is úw pand?Oppervlak, ligging en vergunningen in uw straat: gratis getoetst.