De splitsingsvergunning bepaalt of u een pand mag opdelen in los verkoopbare appartementsrechten. Ze geldt lang niet overal en wordt vaak verward met de woningvormings- en omzettingsvergunning. In deze gids leest u wanneer u de vergunning nodig heeft, hoe u hem aanvraagt, wat de beslistermijn is en wat er gebeurt als u zonder vergunning splitst.
In deze gids
Wat een splitsingsvergunning wel en niet regelt
De splitsingsvergunning is de toestemming die de Huisvestingswet 2014 in artikel 22 regelt: een gebouw splitsen in appartementsrechten. Dat is de juridische splitsing, de notariële akte die eigendom omzet in aparte, los verkoopbare appartementsrechten. De vergunning zelf is niet landelijk verplicht. Zij geldt alleen in gemeenten die in hun huisvestingsverordening hebben aangewezen voor welke gebouwen en gebieden een vergunningplicht geldt, en alleen als een of meer van de te vormen appartementen als woonruimte worden gebruikt of gaan worden gebruikt.
Daarmee is de splitsingsvergunning iets anders dan de vergunning voor woningvorming of omzetting, die in artikel 21 van dezelfde wet staan. Verwar ze niet: ze hebben een andere wettelijke basis, andere aanvraagvoorwaarden en soms een andere naam bij uw gemeente. Het volledige overzicht van vergunningen bij woning splitsen zet alle varianten naast elkaar.
Splitsingsvergunning, omzettingsvergunning en woningvormingsvergunning
Deze drie termen worden veel door elkaar gebruikt, maar dekken verschillende situaties:
| Splitsingsvergunning | Woningvormingsvergunning | Omzettingsvergunning | |
|---|---|---|---|
| Wettelijke basis | Huisvestingswet art. 22 | Huisvestingswet art. 21 | Huisvestingswet art. 21 |
| Wat verandert er? | Eigendom: één pand wordt verdeeld in appartementsrechten (notariële akte) | Bouw: één zelfstandige woning wordt verbouwd tot twee of meer zelfstandige woningen | Gebruik: zelfstandige woonruimte wordt onzelfstandige woonruimte, zoals kamerverhuur |
| Eigendomssituatie ná | Elk appartement apart eigendom, apart te verkopen | Kan onder één eigenaar blijven of later ook juridisch gesplitst worden | Blijft meestal één eigendom, verhuurd per kamer |
| Vaak samen met | Woningvorming, als het pand nog niet in aparte woningen is verdeeld | Splitsingsvergunning, als de eigenaar daarna ook wil verkopen | Meestal los van splitsen |
In de praktijk vraagt u vaak zowel een woningvormings- als een splitsingsvergunning aan: eerst het pand bouwkundig verdelen in zelfstandige woningen, daarna het eigendom juridisch splitsen zodat u ze los kunt verkopen. Een belegger die alle woningen zelf blijft verhuren, heeft geen splitsingsvergunning nodig, wel eventueel een woningvormingsvergunning. Een omzettingsvergunning (kamerverhuur) staat daar los van en is voor de meeste splitsingsprojecten niet aan de orde.
Wanneer heeft uw gemeente een splitsingsvergunning verplicht?
Of u een splitsingsvergunning nodig heeft, staat niet in een landelijke lijst. De gemeenteraad legt dit per gemeente vast in de huisvestingsverordening, en vaak alleen voor bepaalde postcodegebieden, bouwjaren of WOZ-grenzen. Grote steden met schaarste op de woningmarkt, zoals Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht, wijzen doorgaans de hele gemeente of de meeste wijken aan. Kleinere gemeenten hebben vaak geen splitsingsvergunningplicht.
Om te controleren of uw pand eronder valt:
- Zoek de huisvestingsverordening van uw gemeente op via de lokale regelgeving op lokaleregelgeving.overheid.nl en lees het artikel over splitsingsvergunningen (vaak in het hoofdstuk over woonruimtevoorraad).
- Controleer of uw gebied of type gebouw in de bijbehorende kaart of bijlage is aangewezen.
- Bel bij twijfel de vergunningenbalie van uw gemeente; zij toetsen uw adres direct.
Rotterdam en Utrecht publiceren op hun eigen website de voorwaarden en het aanvraagformulier voor de splitsingsvergunning. Den Haag regelt splitsen en woningvorming in samenhang en vermeldt daarbij expliciet dat een woningvormingsvergunning een omgevingsvergunning niet vervangt. Amsterdam kent eveneens een splitsingsvergunningplicht in de huisvestingsverordening; raadpleeg de gemeentelijke pagina voor de actuele voorwaarden en het aanvraagformulier.
De aanvraag: stappen en documenten
De vergunning vraagt u aan bij burgemeester en wethouders van de gemeente waar het pand staat, meestal digitaal via het gemeentelijk vergunningenloket. Gemeenten vragen doorgaans om:
- een plattegrond van de bestaande en de beoogde (gesplitste) situatie, met maatvoering per appartement;
- een kadastraal uittreksel of eigendomsbewijs van het pand;
- een onderbouwing dat het pand technisch en bouwkundig geschikt is voor zelfstandige bewoning per eenheid;
- gegevens over de huidige bewoning (bij verhuurde panden gelden vaak aanvullende eisen, zoals huurbescherming);
- betaling van de gemeentelijke leges, die per gemeente verschillen.
Vraagt u ook een omgevingsvergunning aan omdat de verbouwing vergunningplichtig is of niet in het omgevingsplan past, dan kunt u die aanvragen vaak parallel indienen via het Omgevingsloket. Ze zijn juridisch twee aparte besluiten en de ene vervangt de andere niet.
Beslistermijn en vergunning van rechtswege
Voor de splitsingsvergunning geldt de standaardtermijn uit de Huisvestingswet: de gemeente beslist binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag, met de mogelijkheid dit eenmalig met 6 weken te verlengen. Beslist de gemeente niet binnen deze termijn, dan is de vergunning van rechtswege verleend (Huisvestingswet art. 25): u krijgt hem dan automatisch, ook zonder uitdrukkelijk besluit. Controleer bij uw gemeente wel altijd de actuele proceduretermijn die op uw aanvraag van toepassing is, want een verordening kan hiervan in bijzondere gevallen afwijken.
Wanneer weigert de gemeente de vergunning?
De Huisvestingswet geeft de gemeente weigeringsgronden die met de woonruimtevoorraad en de leefbaarheid samenhangen. Denk aan een onvoldoende technische staat van het pand voor zelfstandige bewoning, een te grote aantasting van de leefbaarheid in de buurt, of het niet voldoen aan de bouwkundige eisen die de gemeente aan splitsing verbindt (zoals een minimumoppervlakte per nieuwe woning). Ook ontbrekende of onvolledige stukken kunnen tot een afwijzing of een verzoek om aanvulling leiden. De precieze weigeringsgronden en de te toetsen normen staan in de huisvestingsverordening van uw gemeente; die kunnen per gemeente verschillen.
Boetes bij splitsen zonder vergunning
Splitst u zonder de verplichte vergunning, dan overtreedt u de Huisvestingswet. Als de gemeenteraad dit in de verordening heeft geregeld, kan het college een bestuurlijke boete opleggen. Het wettelijk maximum ligt op de vierde categorie (€27.500 per 1 januari 2026); bij herhaling van eenzelfde overtreding binnen vier jaar mag de gemeente de vijfde categorie (€110.000) toepassen. De daadwerkelijke hoogte van de boete stelt uw gemeente zelf vast binnen dat wettelijk maximum, en kan dus lager uitvallen. Daarnaast kan de gemeente handhavend optreden om de oude, ongesplitste situatie te laten herstellen. Meer over de risico’s van splitsen zonder vergunning.
Bezwaar en beroep
Krijgt u de splitsingsvergunning niet of legt de gemeente voorschriften op waar u het niet mee eens bent, dan is het besluit een beschikking in de zin van de Algemene wet bestuursrecht. U kunt binnen de termijn die in het besluit staat (doorgaans 6 weken) bezwaar maken bij het college van burgemeester en wethouders. Wijst de gemeente het bezwaar af, dan staat beroep open bij de bestuursrechter van de rechtbank. Ook een derde belanghebbende, zoals een huurder of buur, kan tegen een verleende vergunning bezwaar maken.
De relatie met de omgevingsvergunning
De splitsingsvergunning gaat over het eigendom. Ze zegt niets over of de bouwkundige situatie is toegestaan. Past de nieuwe indeling niet in het omgevingsplan, of is de verbouwing zelf vergunningplichtig, dan heeft u daarnaast een omgevingsvergunning nodig via het Omgevingsloket. Deze twee vergunningen staan los van elkaar en de ene vervangt de andere niet; u kunt de splitsingsvergunning krijgen en toch bouwkundig vastlopen zonder omgevingsvergunning, of andersom. Zie de bouweisen bij woning splitsen voor de technische kant.
Checklist voor de aanvraag
- Zoek de huisvestingsverordening van uw gemeente op en controleer of uw adres onder de splitsingsvergunningplicht valt.
- Ga na of u naast een splitsingsvergunning ook een woningvormingsvergunning nodig heeft (bouwkundige verbouwing).
- Vraag na of een omgevingsvergunning nodig is voor de verbouwing zelf.
- Verzamel plattegronden, eigendomsbewijs en kadastrale gegevens.
- Dien de aanvraag in bij de gemeente en betaal de leges.
- Houd de beslistermijn van 8 (+6) weken aan; bij geen tijdig besluit geldt de vergunning van rechtswege.
Twijfelt u of uw pand een splitsingsvergunning nodig heeft? Laat uw adres toetsen met de quickscan of bekijk de regels per gemeente.
