Een woning splitsen in Eindhoven
Overweegt u uw woning in Eindhoven te splitsen in meerdere zelfstandige woningen? Daarvoor is een omgevingsvergunning vereist. De gemeente beoordeelt aanvragen aan de hand van regels over onder meer de afstand tot andere gesplitste woningen, de oppervlakte en de kwaliteit van de nieuwe woonruimten. Hieronder vindt u de belangrijkste voorwaarden en de beschikbare informatie over leges en termijnen.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Eindhoven: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Vergunning en lokale regels
Een omgevingsvergunning is vereist als u een woning wijzigt naar twee of meer woningen. De regels gelden voor vergunningaanvragen in de hele stad. De gemeentelijke beleidsregels bevatten ook uitzonderingen, onder meer voor nieuwbouw, bepaalde transformaties, complexen en bepaalde bedrijfswoningen.
De belangrijkste voorwaarden voor woningsplitsing staan hieronder.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Omgevingsvergunning | Een omgevingsvergunning is vereist wanneer u een woning wijzigt naar twee of meer woningen. Ook wijzigingen naar kamerbewoning en uitbreidingen van bestaande legale kamerbewoning zijn vergunningplichtig. |
| Toepassing beleidsregels | De beleidsregels voor kamerbewoning en woningsplitsing gelden in de hele stad voor vergunningaanvragen voor omzetting naar kamerbewoning of meerdere woningen/appartementen en voor de genoemde wijzigingen aan legaal kamerverhuurde panden. De regels kennen uitzonderingen, onder meer voor nieuwbouw, bepaalde transformaties, complexen en bepaalde bedrijfswoningen. |
| 30-meterregel | In beginsel wordt geen vergunning verleend als een pand geheel of gedeeltelijk binnen of op de 30-metercirkel ligt rond een legaal kamersgewijs bewoond pand of een legaal gesplitste woning. Ook eerder ingediende aanvragen die nog in behandeling zijn tellen mee. |
| Uitzonderingen op de 30-meterregel | De 30-meterregel geldt niet voor onder meer panden onder de overgangsregeling, flats, appartementencomplexen, bepaalde bestaande kamerbewoning, het centrumgebied en bepaalde bovenwoningen. Er vindt dan nog wel een maatwerktoets op leefbaarheid plaats. |
| Oppervlakte nieuwe woningen | Bij woningsplitsing moet elke nieuwe zelfstandige woonruimte minimaal 25 m² zijn binnen de ring en minimaal 35 m² buiten de ring. |
| Daglicht en toegang | Iedere verblijfsruimte moet voldoende daglicht hebben. Per zelfstandige woonruimte moet ten minste één verblijfsruimte daglicht via de gevel of een hellend dakvlak krijgen. De toegang loopt rechtstreeks via de hoofdmassa; de woonruimten moeten intern bereikbaar zijn. Een corridor als oplossing voor interne bereikbaarheid is niet toegestaan. |
| Geluid en privacy | Als de woningscheidende wand geen ankerloze spouwmuur is, moet een voorziening geluidhinder bij buurpanden voorkomen. Balkons en dakterrassen mogen de privacy van aangrenzende woonpercelen niet ontoelaatbaar aantasten. |
| Veiligheid en leefbaarheid | Het pand moet voldoen aan de geldende eisen voor brandveiligheid en bouwkundige veiligheid. Bij gebruik van de vergunning mag geen redelijkerwijs aan te nemen onaanvaardbare inbreuk op het geordend woon- en leefmilieu ontstaan. |
Waarop wordt uw plan beoordeeld?
Afstand tot andere gesplitste woningen
De 30-meterregel kan een aanvraag beperken als het pand geheel of gedeeltelijk binnen of op de cirkel ligt rond een legaal kamersgewijs bewoond pand of een legaal gesplitste woning. Een eerdere aanvraag die nog in behandeling is, telt ook mee. De regel geldt niet voor onder meer bepaalde panden onder de overgangsregeling, flats, appartementencomplexen, bepaalde bestaande kamerbewoning, het centrumgebied en bepaalde bovenwoningen. In die gevallen vindt nog wel een maatwerktoets op leefbaarheid plaats.
Oppervlakte en daglicht
Elke nieuwe zelfstandige woonruimte moet minimaal 25 m² zijn binnen de ring en minimaal 35 m² buiten de ring. Iedere verblijfsruimte moet voldoende daglicht hebben. Ten minste één verblijfsruimte per zelfstandige woonruimte moet daglicht via de gevel of een hellend dakvlak krijgen.
Toegang, geluid en privacy
De toegang moet rechtstreeks via de hoofdmassa lopen en alle zelfstandige woonruimten moeten intern bereikbaar zijn. Een corridor als oplossing voor interne bereikbaarheid is niet toegestaan. Als de woningscheidende wand geen ankerloze spouwmuur is, moet een voorziening geluidhinder bij buurpanden voorkomen. Balkons en dakterrassen mogen de privacy van aangrenzende woonpercelen niet ontoelaatbaar aantasten.
Veiligheid en leefbaarheid
Het pand moet voldoen aan de geldende eisen voor brandveiligheid en bouwkundige veiligheid. Ook mag het gebruik van de vergunning geen redelijkerwijs aan te nemen onaanvaardbare inbreuk op het geordend woon- en leefmilieu veroorzaken.
Leges en beslistermijn
De legesverordening vermeldt tarieven voor bouwactiviteiten en omgevingsplanactiviteiten. De hoogte hangt onder meer af van de bouwkosten. Voor bepaalde buitenplanse omgevingsplanactiviteiten zonder anterieure overeenkomst vermeldt de verordening aanvullende verhogingen. Welk tarief op uw aanvraag van toepassing is, hangt af van de activiteiten en de bouwkosten.
Voor een omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. Voor een vergunning voor woningvorming of omzetting en een splitsingsvergunning geldt eveneens een termijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Bouwactiviteit, bouwkosten minder dan € 5.000 | € 119,00 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten minder dan € 5.000 en activiteit niet uitgevoerd vanwege een negatief besluit | € 108,00 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten van € 5.000 tot € 50.000 | € 169,00 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten van € 5.000 tot € 50.000 en activiteit niet uitgevoerd vanwege een negatief besluit | € 154,00 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten van € 50.000 tot € 100.000 | € 530,00 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten van € 100.000 tot € 200.000 | € 741,00 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten van € 200.000 tot € 300.000 | € 957,00 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten van € 300.000 tot € 400.000 | € 1.564,00 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten van € 400.000 tot € 1.000.000 | € 2.121,00 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten vanaf € 1.000.000 | € 3.422,00 |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwkosten minder dan € 5.000 | € 256,00 |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwkosten van € 5.000 tot € 50.000 | € 471,00 |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwkosten van € 50.000 tot € 100.000 | € 2.670,00 |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwkosten van € 100.000 tot € 200.000 | € 5.264,00 |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwkosten van € 200.000 tot € 300.000 | € 9.845,00 |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwkosten van € 300.000 tot € 400.000 | € 14.685,00 |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwkosten van € 400.000 tot € 1.000.000 | € 23.011,00 |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwkosten vanaf € 1.000.000 | € 47.552,00 |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwkosten boven € 2.000.000 | Het tarief wordt verhoogd met 1,94% van de bouwkosten boven € 2.000.000; het totaal is gemaximeerd op € 535.612. |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit zonder anterieure overeenkomst, wijziging van gebruik zonder bouwkosten | Verhoging van € 1.006,00 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit zonder anterieure overeenkomst, bouwkosten tot € 100.000 | Verhoging van € 1.006,00 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit zonder anterieure overeenkomst, bouwkosten van € 100.000 tot € 500.000 | Verhoging van € 2.083,00 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit zonder anterieure overeenkomst, bouwkosten van € 500.000 tot € 1.000.000 | Verhoging van € 4.946,00 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit zonder anterieure overeenkomst, bouwkosten vanaf € 1.000.000 | Verhoging van € 11.528,00 |
| Aparte splitsings-/woningvormingsvergunning | Niet gevonden in de legesverordening — navragen bij de gemeente |
| Beslistermijn | Voor een omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. Voor een vergunning voor woningvorming of omzetting en een splitsingsvergunning geldt eveneens 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Eindhoven?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Huurgrenzen en activiteit
Voor 2026 is de liberalisatiegrens € 932,93 per maand. De maximale huurprijsgrens bij 186 punten voor een zelfstandige woning is € 1.228,07 per maand.
De beschikbare activiteitsgegevens tellen 189 activiteiten sinds juli 2021. Dit cijfer geeft alleen het volume weer en zegt niets over vergunninguitkomsten.
Splitsingsactiviteit in Eindhoven
189 splitsingsdossiers sinds juli 2021.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Oud-Strijp | 20 |
| Oud-Gestel | 19 |
| Oud-Stratum | 19 |
| Putten | 15 |
| Erp | 14 |
| Ontginning | 14 |
| Centrum | 13 |
| Oud-Woensel | 12 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: september 2026.
Waar u op let voordat u in Eindhoven gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Kleine woningen brengen in Eindhoven circa 43% meer op per m² dan grote. Mediane vraagprijzen, koopaanbod:
| Woninggrootte | Per m² |
|---|---|
| Tot 60 m² | € 6.250 |
| Vanaf 130 m² | € 4.363 |
| Alle koopwoningen | € 4.660 |
Uw plannen voor woningsplitsing
De regels in Eindhoven combineren een vergunningplicht met eisen aan afstand, oppervlakte, daglicht, toegang, veiligheid en leefbaarheid. Controleer deze voorwaarden voordat u uw plan uitwerkt en houd bij de begroting rekening met de leges die bij de aangevraagde activiteiten en bouwkosten horen.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.
Veelgestelde vragen over splitsen in Eindhoven
Woningsplitsen in andere gemeenten in Noord-Brabant
- 's-Hertogenbosch
- Alphen-Chaam
- Altena
- Asten
- Baarle-Nassau
- Bergeijk
- Bergen op Zoom
- Bernheze
- Best
- Bladel
- Boekel
- Boxtel
- Breda
- Cranendonck
- Deurne
- Dongen
- Drimmelen
- Eersel
- Etten-Leur
- Geertruidenberg
- Geldrop-Mierlo
- Gemert-Bakel
- Gilze en Rijen
- Goirle
- Halderberge
- Heeze-Leende
- Helmond
- Heusden
- Hilvarenbeek
- Laarbeek
- Land van Cuijk
- Loon op Zand
- Maashorst
- Meierijstad
- Moerdijk
- Nuenen, Gerwen en Nederwetten
- Oirschot
- Oisterwijk
- Oosterhout
- Oss
- Reusel-De Mierden
- Roosendaal
- Rucphen
- Sint-Michielsgestel
- Someren
- Son en Breugel
- Steenbergen
- Tilburg
- Valkenswaard
- Veldhoven
- Vught
- Waalre
- Waalwijk
- Woensdrecht
- Zundert