Een woning splitsen in Oisterwijk
Wilt u een bestaande woning in Oisterwijk verdelen in zelfstandige woningen? De beleidsregels van de gemeente stellen voorwaarden aan onder meer de omvang en voorzieningen van de nieuwe woningen, de ruimtelijke onderbouwing en de parkeerbehoefte. Ook moet worden nagegaan welke route het omgevingsplan voor uw locatie mogelijk maakt.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Oisterwijk: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Voor welke woningen gelden de beleidsregels?
De beleidsregels gelden voor een vergunningaanvraag om een bestaande, legaal aanwezige woning als hoofdgebouw te splitsen in twee of drie zelfstandige woningen. Ze zijn niet van toepassing op splitsingen naar meer dan drie woningen en onder meer niet op bedrijfskavels, bedrijfswoningen, woonwagens, winkel- en horecapanden, recreatiewoningen en mantelzorgwoningen.
Woningsplitsing is binnen het omgevingsplan niet zonder meer toegestaan. Op enkele locaties kan splitsing onder voorwaarden als binnenplanse omgevingsplanactiviteit mogelijk zijn. Voor een groot deel van de initiatieven is sprake van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Welke route relevant is, hangt af van de locatie en het plan.
Lokale regels en eisen
Bij een aanvraag moet u onderbouwen dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De onderbouwing moet een aanvaardbaar woon- en leefklimaat waarborgen en voorkomen dat omliggende bedrijven en percelen onevenredig in hun gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt.
Woningoppervlakte en indeling
Elke nieuwe zelfstandige woning moet minimaal 50 m² gebruiksoppervlakte hebben. Iedere woning moet een eigen toegang tot de woonruimte hebben; die toegang mag uitkomen op een gemeenschappelijke gang, galerij of trappenhuis. Elke woning moet ook een eigen keuken, badkamer en toiletruimte hebben.
Berging, buitenruimte en bouwkwaliteit
Elke woning moet een eigen berging en een buitenruimte hebben. De buitenruimte mag gemeenschappelijk zijn. De afzonderlijke ruimtes moeten voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving en de toepasselijke NEN-normen. Het omgevingsplan bepaalt daarnaast dat de uitwendige hoofdvorm — goothoogte, bouwhoogte en dakvorm — bij splitsing gehandhaafd blijft.
Parkeren en perceelssplitsing
Voor de benodigde parkeer- en stallingsgelegenheid gelden de Beleidsregels Parkeernormen gemeente Oisterwijk 2024 of hun opvolger. Splitst u naast de woning ook het kadastrale perceel, dan moet het nieuwe perceel adequaat worden ontsloten.
Buitengebied en erfgoed
Voor woningen in het buitengebied gelden ook de eisen uit de Omgevingsverordening Noord-Brabant, de Beleidsregel omgevingsrecht Noord-Brabant en de Visie Buitengebied Gemeente Oisterwijk, of hun opvolgers. Bij een aangewezen rijks- of gemeentelijk monument of cultuurhistorisch waardevol pand moet u voldoen aan de erfgoedverordening en het erfgoedbeleid.
Betaalbaarheid en sociale draagkracht
De opgeleverde woningen vallen onder de Doelgroepenverordening Oisterwijk 2023 of haar opvolger. De beleidsregels noemen een maximale koopprijs van € 405.000 en een maximale huurprijs van € 1.184,82, beide met prijspeil 2025. Deze bedragen worden jaarlijks geïndexeerd; u moet toetsen aan de geïndexeerde bedragen. Bij de beoordeling telt ook de draagkracht en sociale cohesie van het gebied mee.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Toepassingsgebied | De beleidsregels gelden voor een vergunningaanvraag om een bestaande, legaal aanwezige woning als hoofdgebouw te splitsen in twee of drie zelfstandige woningen. Ze gelden niet voor splitsingen naar meer dan drie woningen en onder meer niet voor bedrijfskavels, bedrijfswoningen, woonwagens, winkel- en horecapanden, recreatiewoningen en mantelzorgwoningen. |
| Omgevingsplan | Woningsplitsing is niet zonder meer toegestaan. Op enkele locaties kan een binnenplanse omgevingsplanactiviteit onder voorwaarden mogelijk zijn; voor een groot deel van de initiatieven is sprake van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). |
| Onderbouwing | De aanvraag moet onderbouwen dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De onderbouwing moet een aanvaardbaar woon- en leefklimaat waarborgen en onevenredige beperkingen voor omliggende bedrijven en percelen voorkomen. |
| Woning en voorzieningen | De te splitsen woning moet een hoofdgebouw met woonfunctie zijn. Elke nieuwe zelfstandige woning moet minimaal 50 m² gebruiksoppervlakte hebben en een eigen berging, buitenruimte, toegang, keuken, badkamer en toiletruimte. De buitenruimte mag gemeenschappelijk zijn. |
| Bouwkundige eisen | De afzonderlijke ruimtes moeten voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving en de toepasselijke NEN-normen. Volgens het omgevingsplan mag de uitwendige hoofdvorm, bepaald door goothoogte, bouwhoogte en dakvorm, bij splitsing niet veranderen. |
| Parkeren en perceel | Voor parkeer- en stallingsgelegenheid gelden de Beleidsregels Parkeernormen gemeente Oisterwijk 2024 of hun opvolger. Als u ook het perceel kadastraal splitst, moet het nieuwe perceel adequaat ontsloten zijn. |
| Buitengebied en erfgoed | In het buitengebied gelden ook de genoemde eisen uit de Omgevingsverordening Noord-Brabant, de Beleidsregel omgevingsrecht Noord-Brabant en de Visie Buitengebied Gemeente Oisterwijk, of hun opvolgers. Voor aangewezen rijks- of gemeentelijke monumenten en cultuurhistorisch waardevolle panden gelden de erfgoedverordening en het erfgoedbeleid. |
| Sociale draagkracht | Bij de beoordeling moet rekening worden gehouden met de draagkracht en sociale cohesie van het gebied. Er wordt geen medewerking verleend als het sociaal-maatschappelijk absorptievermogen van nabijgelegen woonlocaties onevenredig wordt aangetast. |
Leges en beslistermijn
De leges voor een omgevingsvergunning zijn afhankelijk van de aangevraagde activiteit en, bij bouwactiviteiten, van de bouwkosten. De tabel geeft de tarieven en mogelijke verhogingen weer. Of een tarief op uw aanvraag van toepassing is, hangt af van de activiteiten waarvoor u een vergunning aanvraagt.
Voor een omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. Voor de genoemde aanvragen voor woningvorming of een splitsingsvergunning geldt eveneens een termijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken, voor zover die wettelijke regeling op uw aanvraag van toepassing is.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Omgevingsvergunning – bouwactiviteit bij bouwkosten lager dan € 40.000 | 1,30% van de bouwkosten, met een minimum van € 213,40 |
| Omgevingsvergunning – bouwactiviteit bij bouwkosten van € 40.000 tot € 200.000 | € 520,00 plus 0,94% van het bedrag boven € 40.000 |
| Omgevingsvergunning – bouwactiviteit bij bouwkosten van € 200.000 tot € 500.000 | € 2.024,00 plus 0,84% van het bedrag boven € 200.000 |
| Omgevingsvergunning – bouwactiviteit bij bouwkosten vanaf € 500.000 | € 4.544,00 plus 0,47% van het bedrag boven € 500.000 |
| Omgevingsvergunning – omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit bij bouwkosten lager dan € 40.000 | 3,91% van de bouwkosten, met een minimum van € 213,40 |
| Omgevingsvergunning – omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit bij bouwkosten van € 40.000 tot € 200.000 | € 1.564,00 plus 2,81% van het bedrag boven € 40.000 |
| Omgevingsvergunning – omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit bij bouwkosten van € 200.000 tot € 500.000 | € 6.060,00 plus 2,53% van het bedrag boven € 200.000 |
| Omgevingsvergunning – omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit bij bouwkosten vanaf € 500.000 | € 13.650,00 plus 1,39% van het bedrag boven € 500.000 |
| Omgevingsvergunning – omgevingsplanactiviteit zonder bouwactiviteit | € 667,25 |
| Omgevingsvergunning – maximum voor de leges uit de bouwactiviteit en de omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit samen | Maximaal € 125.000,00 |
| Omgevingsvergunning – BOPA met voorafgaand omgevingsoverleg voor activiteiten uit bijlage A | Verhoging van € 8.342,05 |
| Omgevingsvergunning – BOPA met voorafgaand omgevingsoverleg voor overige activiteiten | Verhoging van € 667,25 |
| Omgevingsvergunning – BOPA zonder voorafgaand omgevingsoverleg | De genoemde tarieven worden verhoogd met € 444,80 |
| Aparte splitsings-/woningvormingsvergunning | Niet gevonden in de legesverordening — navragen bij de gemeente |
| Beslistermijn | Voor een omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor een aanvraag waarop de genoemde wettelijke termijn voor woningvorming of een splitsingsvergunning van toepassing is, geldt eveneens 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Oisterwijk?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Splitsingsactiviteit in Oisterwijk
15 splitsingsdossiers sinds oktober 2021.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Haaren | 5 |
| Centrum Oisterwijk | 4 |
| Centrum Moergestel | 3 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: september 2026.
Waar u op let voordat u in Oisterwijk gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Kleine woningen brengen in Oisterwijk niet meer op per m² dan grote. Mediane vraagprijzen, koopaanbod:
| Woninggrootte | Per m² |
|---|---|
| Tot 60 m² | € 5.863 |
| Vanaf 130 m² | € 6.044 |
| Alle koopwoningen | € 5.303 |
Uw plan voor woningsplitsing in Oisterwijk
Begin met het controleren van de bestemming en de toepasselijke regels voor uw locatie. Werk vervolgens de indeling, de ruimtelijke onderbouwing, de parkeerbehoefte en eventuele erfgoed- of buitengebiedseisen uit. Zo kunt u vooraf bepalen welke vergunningaanvraag en leges bij uw plan horen.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.
Veelgestelde vragen over splitsen in Oisterwijk
Woningsplitsen in andere gemeenten in Noord-Brabant
- 's-Hertogenbosch
- Alphen-Chaam
- Altena
- Asten
- Baarle-Nassau
- Bergeijk
- Bergen op Zoom
- Bernheze
- Best
- Bladel
- Boekel
- Boxtel
- Breda
- Cranendonck
- Deurne
- Dongen
- Drimmelen
- Eersel
- Eindhoven
- Etten-Leur
- Geertruidenberg
- Geldrop-Mierlo
- Gemert-Bakel
- Gilze en Rijen
- Goirle
- Halderberge
- Heeze-Leende
- Helmond
- Heusden
- Hilvarenbeek
- Laarbeek
- Land van Cuijk
- Loon op Zand
- Maashorst
- Meierijstad
- Moerdijk
- Nuenen, Gerwen en Nederwetten
- Oirschot
- Oosterhout
- Oss
- Reusel-De Mierden
- Roosendaal
- Rucphen
- Sint-Michielsgestel
- Someren
- Son en Breugel
- Steenbergen
- Tilburg
- Valkenswaard
- Veldhoven
- Vught
- Waalre
- Waalwijk
- Woensdrecht
- Zundert