Een woning splitsen in Gemert-Bakel
Wilt u een woning of boerderij in Gemert-Bakel splitsen? De beschikbare gemeentelijke regels richten zich op het splitsen van cultuurhistorisch waardevolle boerderijen. Dat kan alleen onder voorwaarden, waaronder behoud of herstel van de bebouwing en een cultuurhistorische waardestelling.
Splitsen van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing
Splitsing in meerdere woonfuncties is alleen toegestaan als dit bijdraagt aan behoud of herstel van het cultuurhistorisch waardevolle pand. Voor boerderijen kan het bestemmingsplan Buitengebied 2017 splitsing in maximaal twee wooneenheden toestaan als aan de genoemde voorwaarden wordt voldaan.
Andere situaties
De feiten over lokale splitsingsregels gaan over boerderijen en cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Ze geven geen basis om algemene regels voor kavelsplitsing of andere woningen in de woonkernen te beschrijven.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Gemert-Bakel: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Voorwaarden voor boerderijsplitsing
Bij een boerderijsplitsing moet u rekening houden met voorwaarden over de waarde, noodzaak en indeling van het pand. Ook de parkeergelegenheid op eigen terrein en de gevolgen voor agrarische bedrijven zijn onderdeel van de genoemde criteria.
Waarde en noodzaak
De cultuurhistorische waarde moet worden aangetoond met een cultuurhistorische waardestelling. Splitsing moet redelijkerwijs noodzakelijk zijn om het pand in stand te houden. Een woning met nevenfunctie of één grote woning moet gezien de feitelijke situatie redelijkerwijs niet haalbaar zijn.
Leeftijd, inhoud en indeling
Volgens de beschreven knock-outcriteria moet de boerderij minimaal 50 jaar oud zijn. Na splitsing moet per wooneenheid minimaal 350 m³ inhoud overblijven. De boerderij mag alleen loodrecht verticaal worden gesplitst: onder- en bovenwoningen en deels boven elkaar gelegen wooneenheden zijn niet toegestaan.
Bebouwing en parkeren
De inhoud van het te splitsen pand mag niet worden vergroot. Per woning is maximaal 150 m² aan bijbehorende bouwwerken toegestaan. Op eigen terrein moet voldoende parkeergelegenheid aanwezig zijn of worden gerealiseerd.
Agrarische bedrijven
De splitsing mag de ontwikkelingsmogelijkheden van agrarische bedrijven niet belemmeren.
Leges en beslistermijn
De leges voor een omgevingsvergunning zijn afhankelijk van het type activiteit en de bouwkosten. De bedragen en tarieven hieronder zijn opgenomen in de legesverordening 2026. De tabel vermeldt de afzonderlijke bouwkostenschijven; het toepasselijke bedrag hangt af van de aanvraag.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Bouwtechnisch deel omgevingsvergunning, bouwkostendeel € 0 tot € 25.000 | 1,20% van de bouwkosten, met een minimum van € 100,00 |
| Bouwtechnisch deel omgevingsvergunning, bouwkostendeel € 25.000 tot € 50.000 | 1,11% van de bouwkosten |
| Bouwtechnisch deel omgevingsvergunning, bouwkostendeel € 50.000 tot € 200.000 | 0,97% van de bouwkosten |
| Bouwtechnisch deel omgevingsvergunning, bouwkostendeel € 200.000 tot € 2.500.000 | 0,73% van de bouwkosten |
| Bouwtechnisch deel omgevingsvergunning, bouwkostendeel vanaf € 2.500.000 | 0,50% van de bouwkosten |
| Bouwactiviteit omgevingsplan, bouwkostendeel € 0 tot € 25.000 | 3,60% van de bouwkosten, met een minimum van € 463,50 |
| Bouwactiviteit omgevingsplan, bouwkostendeel € 25.000 tot € 50.000 | 3,33% van de bouwkosten |
| Bouwactiviteit omgevingsplan, bouwkostendeel € 50.000 tot € 200.000 | 2,91% van de bouwkosten |
| Bouwactiviteit omgevingsplan, bouwkostendeel € 200.000 tot € 2.500.000 | 2,19% van de bouwkosten |
| Bouwactiviteit omgevingsplan, bouwkostendeel vanaf € 2.500.000 | 1,50% van de bouwkosten |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit bij wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht | Het legesbedrag voor de bouwactiviteit omgevingsplan wordt verhoogd met € 1.236,00 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit met minimale ruimtelijke impact | € 927,00 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit | € 10.601,40 |
| Aparte splitsings-/woningvormingsvergunning | Niet gevonden in de legesverordening — navragen bij de gemeente |
| Beslistermijn | Voor een omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. Voor vergunningen voor woningvorming of omzetting en een splitsingsvergunning geldt eveneens 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Gemert-Bakel?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Hoe lang duurt de procedure?
Voor een omgevingsvergunning is de beslistermijn 8 weken. De termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor vergunningen voor woningvorming of omzetting en een splitsingsvergunning is de wettelijke termijn eveneens 8 weken, met een mogelijke eenmalige verlenging van maximaal 6 weken.
Huurgrenzen in 2026
De maximale huurgrens voor huurtoeslag bedraagt in 2026 € 932,93 per maand. De maximale huurprijsgrens voor een zelfstandige woning bij 186 punten, de bovengrens van de middenhuur, bedraagt € 1.228,07 per maand.
Waar u op let voordat u in Gemert-Bakel gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Uw plannen voor Gemert-Bakel
De gemeentelijke voorwaarden voor boerderijsplitsing vragen om een zorgvuldige beoordeling van de cultuurhistorische waarde, de noodzaak en de beoogde indeling. Breng daarnaast de toepasselijke vergunningen en leges in kaart voordat u uw plan uitwerkt.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.
Veelgestelde vragen over splitsen in Gemert-Bakel
Woningsplitsen in andere gemeenten in Noord-Brabant
- 's-Hertogenbosch
- Alphen-Chaam
- Altena
- Asten
- Baarle-Nassau
- Bergeijk
- Bergen op Zoom
- Bernheze
- Best
- Bladel
- Boekel
- Boxtel
- Breda
- Cranendonck
- Deurne
- Dongen
- Drimmelen
- Eersel
- Eindhoven
- Etten-Leur
- Geertruidenberg
- Geldrop-Mierlo
- Gilze en Rijen
- Goirle
- Halderberge
- Heeze-Leende
- Helmond
- Heusden
- Hilvarenbeek
- Laarbeek
- Land van Cuijk
- Loon op Zand
- Maashorst
- Meierijstad
- Moerdijk
- Nuenen, Gerwen en Nederwetten
- Oirschot
- Oisterwijk
- Oosterhout
- Oss
- Reusel-De Mierden
- Roosendaal
- Rucphen
- Sint-Michielsgestel
- Someren
- Son en Breugel
- Steenbergen
- Tilburg
- Valkenswaard
- Veldhoven
- Vught
- Waalre
- Waalwijk
- Woensdrecht
- Zundert