Woning splitsen in Rotterdam

Kadastraal (juridisch) splitsen

Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.

Bouwkundig splitsen (woningvorming)

Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.

Verplichte VvE

Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.

Vergunning voor woningvorming

Deze is verplicht wanneer u een bestaande woning fysiek wilt splitsen in meerdere zelfstandige wooneenheden. De gemeente verleent de vergunning als de kleinste nieuwe woning minimaal 50 m² gebruiksoppervlak heeft, of 85 m² in de aangewezen buurten.

Splitsingsvergunning (appartementsrechten)

Deze vergunning is nodig voor het juridisch splitsen van een gebouw in appartementsrechten. Dit is het geval als het gebouw ouder is dan 25 jaar én er minder dan 25 appartementsrechten worden gevormd. Bij jongere gebouwen of meer dan 24 appartementsrechten verloopt de splitsing via de notaris zonder deze specifieke gemeentelijke vergunning.

Omgevingsvergunning (bouwen)

Als de splitsing gepaard gaat met bouwkundige aanpassingen, zoals het maken van nieuwe entrees of het aanleggen van extra voorzieningen, is hiervoor een omgevingsvergunning vereist. Staat uw pand op erfpachtgrond, dan heeft u daarnaast vooraf toestemming van de gemeente nodig.

Minimale gebruiksoppervlakte (GBO)

Na splitsing moet elke zelfstandige woning voldoen aan een minimale gebruiksoppervlakte. In de meeste wijken is dit 50 m² voor de kleinste woning. In Oud Charlois, Carnisse, Tarwewijk, Afrikaanderwijk, Hillesluis, Bloemhof, Feijenoord en een deel van Vreewijk geldt een strengere eis van minimaal 85 m².

Staat van het gebouw

De gemeente kan een splitsingsvergunning weigeren als de indeling of de staat van onderhoud zich tegen splitsing verzet en de gebreken niet worden verholpen. Bij de aanvraag hoort daarom een bouwkundig rapport dat niet ouder is dan zes maanden.

Technische eisen

De nieuwe woningen moeten voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving, onder meer op het gebied van geluidsisolatie, brandveiligheid en daglichttoetreding. Deze worden getoetst bij de aanvraag van de omgevingsvergunning.

Kamerbewoning en afstandseis

Wilt u niet splitsen maar kamers verhuren, dan geldt een aparte vergunning voor kamerbewoning. Daarvoor moet de woning onder meer op minimaal 50 meter liggen van een andere woning met een kamerbewoningsvergunning voor vier of meer bewoners.

Monumenten en beschermde stadsgezichten

Voor panden met een monumentale status of gelegen in een beschermd stadsgezicht gelden aanvullende eisen. Splitsing is alleen mogelijk als het karakter van het pand en het stadsgezicht behouden blijven.

Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.

Wat het oplevert vs. kost

Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.

Gevolgen voor WOZ & belasting

Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.

Toestemming geldverstrekker

Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.