Mag u splitsen in Haarlem — en wat levert het op?
Ontdek of uw pand in Haarlem gesplitst mag worden, aan welke regels u moet voldoen en wat het u oplevert. U krijgt een gratis, vrijblijvende eerste indicatie — toegespitst op úw adres.
Dit krijgt u in de gratis check
Mag het hier?
Of een vergunning nodig is volgens de regels van Haarlem.
Hoe kansrijk is uw plan?
Een eerste indicatie op basis van uw pand en situatie.
Wat levert het op?
Een globale inschatting van de meerwaarde en de kosten.
Gratis · vrijblijvend · antwoord binnen 24 uur
Loont splitsen?
Waar u op let voordat u in Haarlem gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Mag het in Haarlem?
Splitsingsvergunning vereist met bescherming van de woonruimtevoorraad
In Haarlem geldt op grond van de Huisvestingsverordening een vergunningplicht voor het splitsen van woonruimten in appartementsrechten. De vergunning wordt geweigerd wanneer het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt, of wanneer de woonruimte een rekenhuur onder de liberalisatiegrens heeft. Dit regime combineert dus een formele splitsingsvergunning met een quotum-achtig mechanisme ter bescherming van betaalbare huurwoningen.
Volgens de gemeentelijke regels
- [1] [3.2.2] — “De in artikel 3.2.1 van deze verordening aangewezen woonruimten mogen niet zonder vergunning als bedoeld in artikel 22 van de wet gesplitst worden in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek als een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte.”
- [2] [3.2.5] — “Een vergunning als bedoeld in artikel 22 van de wet wordt geweigerd als: naar het oordeel van het college het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de splitsing gediende belang; ... de huidige situatie woonruimte bevat met een rekenhuur onder de liberalisatiegrens;”
Het lokale beeld
Splitsen gebeurt volop in Haarlem
Elke stip is een splitsingstraject binnen de gemeentegrens van Haarlem. Wij toetsen uw adres tegen exact deze besluiten — zo weet u vóór de aanvraag of úw pand kansrijk is.
Hoe kansrijk is úw pand?
De gemeentelijke cijfers zeggen iets over het beeld — niet over uw specifieke pand. Wij toetsen uw adres tegen exact deze besluiten en uw situatie.
Ontgrendel met de gratis check
Let op deze valkuilen
Weigeringsgronden in Haarlem
Dit zijn de eisen waarop een aanvraag in Haarlem sneuvelt. Wie ze vooraf afdekt, dient veel kansrijker in.
Behoud woonruimtevoorraad
De vergunning wordt geweigerd als het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de splitsing gediende belang.
Goedkope huurwoningen
De vergunning wordt geweigerd wanneer de huidige situatie woonruimte bevat met een rekenhuur onder de liberalisatiegrens.
Staat van onderhoud
De vergunning wordt geweigerd als de staat van onderhoud van het gebouw zich tegen splitsing verzet.
Wat het kost
Kosten van een splitsingsaanvraag
De leges voor de splitsingsvergunning worden door de gemeente Haarlem vastgesteld. Omdat de tarieven niet in de openbare passages zijn terug te vinden, hanteren wij de actuele bedragen op aanvraag.
Leges splitsingsvergunning
Naast de gemeentelijke leges komen kosten voor notaris, Kadaster en verbouwing — sterk afhankelijk van uw pand.
De doorlooptijd
Procedure splitsingsvergunning
Voorbereiding en quickscan
Wij onderzoeken of uw pand onder de vergunningplicht valt en welke weigeringsgronden relevant kunnen zijn.
Indienen aanvraag
U dient de splitsingsaanvraag in bij de gemeente Haarlem met de vereiste bescheiden.
Beoordeling en beslissing
Het college beoordeelt de aanvraag onder meer op de bescherming van de woonruimtevoorraad en neemt een besluit.
“De analyse van de voorraadbescherming was doorslaggevend. We wisten precies waar de risico’s lagen.” — M. van der Meer, Haarlem
Wat is splitsen?
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Haarlem: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Gratis quickscan
Begin met een eerlijke eerste indicatie voor Haarlem
- Wij toetsen uw adres tegen de actuele gemeentelijke regels en het vergunningenregister.
- U krijgt een eerste indicatie: is een vergunning nodig en hoe kansrijk is uw plan globaal?
- Geen volledige beoordeling — die volgt pas na het indienen van de stukken en de toets door de gemeente.
Veelgestelde vragen
Splitsen in Haarlem — uw vragen beantwoord
Is een splitsingsvergunning in Haarlem altijd nodig?
+
Ja, voor de in artikel 3.2.1 aangewezen woonruimten geldt een vergunningplicht op grond van artikel 3.2.2 van de Huisvestingsverordening.
Kan de gemeente weigeren vanwege de woonruimtevoorraad?
+
Ja. De vergunning wordt geweigerd als het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de splitsing gediende belang.
Wat gebeurt er met woningen onder de liberalisatiegrens?
+
De vergunning wordt geweigerd als de huidige situatie woonruimte bevat met een rekenhuur onder de liberalisatiegrens.
Hoe lang duurt de procedure ongeveer?
+
De beslistermijn wordt bepaald door de Algemene wet bestuursrecht; de gemeente Haarlem hanteert de wettelijke termijnen.
Verschilt splitsen van woningvorming in Haarlem?
+
Ja. Splitsen betreft kadastraal splitsen in appartementsrechten (artikel 3.2.2); woningvorming valt onder de omzettingsregels van artikel 3.1.
Wat is het verschil tussen kadastraal, juridisch en bouwkundig splitsen?
+
Kadastraal (juridisch) splitsen is het opdelen van een pand in afzonderlijke appartementsrechten via een notariële splitsingsakte die wordt ingeschreven bij het Kadaster. Bouwkundig splitsen is het fysiek verbouwen van één woning tot meerdere zelfstandige woningen; daarvoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig. In de praktijk combineert u beide.
Krijg ik automatisch een VvE na het splitsen?
+
De VvE ontstaat van rechtswege zodra u een pand in appartementsrechten splitst — u richt hem niet zelf op. Wel moet de VvE worden ingeschreven in het KvK Handelsregister; meestal doet de notaris dit bij het passeren van de splitsingsakte. De breukdelen in de splitsingsakte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en de gemeenschappelijke kosten.
Wat kost het splitsen van een woning ongeveer?
+
Naast de gemeentelijke leges betaalt u kosten voor de notaris, het Kadaster en — bij bouwkundig splitsen — de verbouwing. Een verbouwing ligt doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000, sterk afhankelijk van de staat en omvang van uw pand. In de gratis check schatten we uw situatie globaal in.
Wat betekent splitsen voor mijn hypotheek en de WOZ?
+
Na kadastrale splitsing krijgt elk nieuw object een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert. Veel geldverstrekkers vragen vooraf toestemming en soms een aparte verhuurhypotheek — stem dit af met uw hypotheekadviseur.
Mag ik na het splitsen de woningen apart verkopen of verhuren?
+
Ja. Zodra de splitsingsakte is ingeschreven zijn het zelfstandige objecten die u apart kunt verkopen of verhuren. Let wel op eventuele lokale regels voor verhuur, omzetting of woningvorming — die verschillen per gemeente.
Hoe lang duurt een splitsingstraject?
+
Dat hangt af van de gemeente en uw pand. Reken op de voorbereiding (stukken en tekeningen), de aanvraag en de wettelijke beslistermijn van de gemeente — vaak 8 weken, soms korter. Een goed voorbereide aanvraag voorkomt vertraging en afwijzing.
Bronnen: Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond, Haarlem 2026. Bijgewerkt op 2026-06-07. Aan deze informatie kunnen geen rechten worden ontleend.
Splitsen in andere gemeenten
Loont splitsen voor úw pand in Haarlem?
Ontvang een gratis eerste indicatie: of het mag, hoe kansrijk uw plan is en wat het globaal oplevert. Vrijblijvend en binnen 24 uur.
Start de gratis splitsingscheck