Pand splitsen in Haarlem
Wilt u uw pand in Haarlem splitsen in appartementsrechten? Wij brengen exact in kaart of een splitsingsvergunning nodig is, welke weigeringsgronden relevant zijn en hoe de voorraadbescherming uitwerkt.
Haarlem is een compacte stad met veel vooroorlogse bebouwing en een grote vraag naar kleinere woningen. Tegelijk beschermt de gemeente haar woningvoorraad streng. Wie wil splitsen, heeft daarom bijna altijd met twee vergunningen te maken: één voor het bouwkundig splitsen (woningvormen) en één voor het kadastraal splitsen in appartementsrechten.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Haarlem: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Splitsingsvergunning vereist met bescherming van de woonruimtevoorraad
In Haarlem geldt op grond van de Huisvestingsverordening een vergunningplicht voor het splitsen van woonruimten in appartementsrechten. De vergunning wordt geweigerd wanneer het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt, of wanneer de woonruimte een rekenhuur onder de liberalisatiegrens heeft.
De vergunningplicht geldt voor alle gebouwen met woonruimte in de gemeente Haarlem. Er zijn enkele uitzonderingen, bijvoorbeeld voor woonruimten die na 1992 legaal bouwkundig zijn gesplitst en minimaal 50 m² gebruiksoppervlak hebben, en voor gebouwen waarin alleen een niet-woonfunctie wordt afgesplitst.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Splitsingsvergunning | Nodig voor alle gebouwen met woonruimte in Haarlem |
| Uitzondering | Na 1992 legaal bouwkundig gesplitst en minimaal 50 m² GBO |
| Oorspronkelijke woning | Groter dan 140 m² GBO (eengezins) of 100 m² GBO (appartement) |
| Nieuwe woningen | Elk minimaal 50 m² GBO |
| Aangewezen gebieden | Alleen bij een oorspronkelijke woning van 250–500 m² GBO |
| Huur | Weigering bij rekenhuur onder de liberalisatiegrens (€ 1.184,82) |
| Opkoopbescherming | Verhuurvergunning nodig bij WOZ tot € 495.948 |
Weigeringsgronden in Haarlem
De Huisvestingsverordening noemt precies wanneer de gemeente een splitsingsvergunning weigert. De belangrijkste gronden:
Behoud woonruimtevoorraad
De vergunning wordt geweigerd als het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de splitsing gediende belang.
Goedkope huurwoningen
De vergunning wordt geweigerd wanneer de huidige situatie woonruimte bevat met een rekenhuur onder de liberalisatiegrens. De gemeente vraagt daarom een huurprijscheck per woonruimte. Komt de maximale huur daaruit op € 1.184,82 of lager, dan geldt de woning als sociale of middenhuurwoning en mag u niet kadastraal splitsen.
Staat van onderhoud
De vergunning wordt geweigerd als de staat van onderhoud van het gebouw zich tegen splitsing verzet. Bij de aanvraag levert u een onderhoudsrapport van een aannemer, adviseur of taxateur.
Te kleine woningen
De vergunning wordt geweigerd als de splitsing leidt tot woningen met een gebruiksoppervlakte kleiner dan 50 m². Ook strijd met het omgevingsplan of het Besluit bouwwerken leefomgeving is een weigeringsgrond.
Bouwkundig splitsen: woningvormen in Haarlem
Verbouwt u één woning tot twee of meer zelfstandige woningen, dan heeft u in Haarlem een vergunning voor woningvormen nodig. Die plicht geldt voor alle woonruimten, behalve het bezit van woningcorporaties.
De eisen zijn streng. De oorspronkelijke woning moet groter zijn dan 140 m² gebruiksoppervlak als het om een eengezinswoning gaat, of groter dan 100 m² bij een appartement. Elke nieuwe woning moet minimaal 50 m² hebben. In de gebieden die in bijlage 1 van de verordening zijn aangewezen, is woningvormen alleen mogelijk bij een oorspronkelijke woning tussen 250 en 500 m².
Koopt u een woning om te verhuren, let dan ook op de opkoopbescherming: bij een WOZ-waarde tot € 495.948 heeft u een verhuurvergunning nodig.
Kosten van een splitsingsaanvraag
De leges voor de splitsingsvergunning worden door de gemeente Haarlem vastgesteld. Zowel de vergunning voor bouwkundig splitsen als die voor kadastraal splitsen kost € 852,60. U betaalt dit ook als de aanvraag wordt geweigerd.
Meestal hoort u binnen 8 weken of u de vergunning krijgt. De gemeente kan deze termijn één keer met 6 weken verlengen.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Vergunning bouwkundig splitsen (woningvormen) | € 852,60 |
| Vergunning kadastraal splitsen | € 852,60 |
| Aanvullend onderzoek, per verzoek | € 66,53 |
| Nieuw huisnummer, per stuk | € 106,95 |
| Beslistermijn | 8 weken, eenmaal te verlengen met 6 weken |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Haarlem?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Procedure splitsingsvergunning
Voorbereiding en quickscan
Wij onderzoeken of uw pand onder de vergunningplicht valt en welke weigeringsgronden relevant kunnen zijn.
Indienen aanvraag
U dient de splitsingsaanvraag in bij de gemeente Haarlem met de vereiste bescheiden: onder meer een huurprijscheck per woonruimte en een onderhoudsrapport.
Beoordeling en beslissing
Het college beoordeelt de aanvraag onder meer op de bescherming van de woonruimtevoorraad en neemt een besluit.
Splitsingsactiviteit in Haarlem
61 splitsingsdossiers sinds juni 2023.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Oude Stad | 16 |
| Transvaalwijk | 13 |
| Ter Kleefkwartier | 6 |
| Indischewijk | 6 |
| Europawijk | 5 |
| Houtvaartkwartier | 4 |
| Haarlemmerhoutkwartier | 3 |
| Duinwijk | 3 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: september 2026.
Waar u op let voordat u in Haarlem gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Kleine woningen brengen in Haarlem circa 27% meer op per m² dan grote. Mediane vraagprijzen, koopaanbod:
| Woninggrootte | Per m² |
|---|---|
| Tot 60 m² | € 7.313 |
| Vanaf 130 m² | € 5.769 |
| Alle koopwoningen | € 6.167 |
Waarom WoningenSplitsen.nl
Wij kennen de Haarlemse Huisvestingsverordening tot in detail en weten precies hoe de voorraadbescherming in de praktijk uitwerkt. We toetsen uw plan expliciet aan de weigeringsgronden van artikel 3.2.5 en begeleiden u volledig tot en met de notariële splitsingsakte.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.
Veelgestelde vragen over splitsen in Haarlem
Woningsplitsen in andere gemeenten in Noord-Holland
- Aalsmeer
- Alkmaar
- Amstelveen
- Amsterdam
- Bergen
- Beverwijk
- Blaricum
- Bloemendaal
- Castricum
- Den Helder
- Diemen
- Dijk en Waard
- Drechterland
- Edam-Volendam
- Enkhuizen
- Gooise Meren
- Haarlemmermeer
- Heemskerk
- Heemstede
- Heiloo
- Hilversum
- Hollands Kroon
- Hoorn
- Huizen
- Koggenland
- Landsmeer
- Laren
- Medemblik
- Oostzaan
- Opmeer
- Ouder-Amstel
- Purmerend
- Schagen
- Stede Broec
- Texel
- Uitgeest
- Uithoorn
- Velsen
- Waterland
- Wijdemeren
- Wormerland
- Zaanstad
- Zandvoort