Een woning splitsen in Heemskerk
Wilt u een woning in Heemskerk splitsen in zelfstandige woonruimten? Dan kunnen bouwkundige werkzaamheden en regels over het gebruik van de woning een rol spelen. Welke procedure op uw plan van toepassing is, hangt af van de werkzaamheden en de situatie van het pand.
We konden in de gemeentelijke regelgeving van Heemskerk geen lokale regels over splitsen vinden; landelijke regels gelden. Vraag de gemeente welke toestemmingen voor uw concrete plan nodig zijn voordat u met de werkzaamheden begint.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Heemskerk: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Vergunningen en beoordeling van uw plan
Een splitsingsplan kan bestaan uit bouwkundige aanpassingen en het anders gebruiken van een woning. Laat vooraf beoordelen welke onderdelen van uw plan onder een vergunning vallen. De beschikbare gegevens geven geen uitsluitsel over de lokale vereisten voor een afzonderlijke splitsings- of woningvormingsvergunning.
Bouwkundige werkzaamheden
Voor de bouwactiviteit kunnen leges voor een omgevingsvergunning gelden. Het tarief is afhankelijk van de bouwkosten en wordt berekend volgens de toepasselijke tariefschijven.
Gebruik in strijd met het omgevingsplan
Als uw plan een omgevingsplanactiviteit omvat, kunnen daarvoor afzonderlijke leges gelden. Controleer bij de gemeente welke vergunningactiviteiten op uw situatie van toepassing zijn.
Juridische splitsing
Wilt u een woning juridisch verdelen in appartementsrechten, bespreek dan de notariële en kadastrale stappen met een notaris. De beschikbare gegevens geven geen uitsluitsel over eventuele gemeentelijke voorwaarden voor die stap.
Landelijke termijnen en huurgrenzen
Voor verschillende vergunningprocedures gelden wettelijke beslistermijnen. De toepasselijke termijn hangt af van het soort aanvraag. De huurgrenzen hieronder zijn de bedragen voor 2026.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Lokale regels | We konden in de gemeentelijke regelgeving van Heemskerk geen lokale regels over splitsen vinden; landelijke regels gelden. |
| Beslistermijn omgevingsvergunning | De reguliere beslistermijn is 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. |
| Beslistermijn woningvorming, omzetting of splitsingsvergunning | Als zo’n vergunning van toepassing is, geldt een beslistermijn van 8 weken. De termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. |
| Huurgrens 2026 | De liberalisatiegrens is € 932,93 per maand. |
| Bovengrens middenhuur 2026 | De maximale huurprijsgrens voor een zelfstandige woning met 186 punten is € 1.228,07 per maand. |
Leges voor een omgevingsvergunning
De leges voor 2026 zijn afhankelijk van de bouwkosten en de soort activiteit. De tarieven hieronder gelden per bouwkostenschijf. Bij een bouwactiviteit geldt voor de eerste schijf een minimumtarief; bij de hoogste schijf geldt een maximum. Voor een omgevingsplanactiviteit gelden afzonderlijke tarieven.
De tabel geeft de genoemde tarieven weer. Laat de gemeente bevestigen welke activiteiten en berekeningswijze voor uw aanvraag gelden.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Omgevingsvergunning, bouwactiviteit: bouwkosten van € 0 tot € 50.000 | 1,2% van de bouwkosten, met een minimum van € 67,50 |
| Omgevingsvergunning, bouwactiviteit: deel van de bouwkosten vanaf € 50.000 tot € 200.000 | 0,9% van dat deel van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning, bouwactiviteit: deel van de bouwkosten vanaf € 200.000 tot € 2.500.000 | 0,85% van dat deel van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning, bouwactiviteit: deel van de bouwkosten vanaf € 2.500.000 | 0,84% van dat deel van de bouwkosten, met een maximum van € 217.798,70 |
| Omgevingsvergunning, omgevingsplanactiviteit: bouwkosten van € 0 tot € 50.000 | 3,6% van de bouwkosten, met een minimum van € 195,20 |
| Omgevingsvergunning, omgevingsplanactiviteit: deel van de bouwkosten vanaf € 50.000 tot € 200.000 | 3,2% van dat deel van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning, omgevingsplanactiviteit: deel van de bouwkosten vanaf € 200.000 tot € 2.500.000 | 2,55% van dat deel van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning, omgevingsplanactiviteit: deel van de bouwkosten vanaf € 2.500.000 | 2,4% van dat deel van de bouwkosten, met een maximum van € 661.686,60 |
| Aparte splitsings-/woningvormingsvergunning | Niet gevonden in de legesverordening — navragen bij de gemeente |
| Beslistermijn | Omgevingsvergunning: 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. Voor een vergunning voor woningvorming, omzetting of splitsing geldt eveneens 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Heemskerk?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Splitsingsactiviteit in Heemskerk
12 splitsingsdossiers sinds april 2022.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Commandeurs en Marquette | 5 |
| Heemskerkerduin en Noorddorp | 4 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: juli 2026.
Waar u op let voordat u in Heemskerk gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Kleine woningen brengen in Heemskerk circa 8% meer op per m² dan grote. Mediane vraagprijzen, koopaanbod:
| Woninggrootte | Per m² |
|---|---|
| Tot 60 m² | € 4.825 |
| Vanaf 130 m² | € 4.486 |
| Alle koopwoningen | € 4.445 |
Uw volgende stap
Breng eerst in kaart welke bouwkundige veranderingen u wilt uitvoeren en hoe de woning na de verbouwing wordt gebruikt. Vraag daarna bij de gemeente Heemskerk na welke vergunningen of andere stappen op uw plan van toepassing zijn en welke leges daarbij horen. Zo kunt u uw aanvraag en begroting baseren op de situatie van uw woning.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.
Veelgestelde vragen over splitsen in Heemskerk
Woningsplitsen in andere gemeenten in Noord-Holland
- Aalsmeer
- Alkmaar
- Amstelveen
- Amsterdam
- Bergen
- Beverwijk
- Blaricum
- Bloemendaal
- Castricum
- Den Helder
- Diemen
- Dijk en Waard
- Drechterland
- Edam-Volendam
- Enkhuizen
- Gooise Meren
- Haarlem
- Haarlemmermeer
- Heemstede
- Heiloo
- Hilversum
- Hollands Kroon
- Hoorn
- Huizen
- Koggenland
- Landsmeer
- Laren
- Medemblik
- Oostzaan
- Opmeer
- Ouder-Amstel
- Purmerend
- Schagen
- Stede Broec
- Texel
- Uitgeest
- Uithoorn
- Velsen
- Waterland
- Wijdemeren
- Wormerland
- Zaanstad
- Zandvoort