Een woning splitsen in Bergen
Wilt u een bestaande woning in Bergen verdelen in zelfstandige woningen? De gemeente beschouwt woningsplitsing als het realiseren van een tweede, zelfstandige woning binnen een bestaande woning, voor een afzonderlijk huishouden en permanente bewoning. Het gemeentelijke beleid bevat voorwaarden voor onder meer het woningtype, de omvang, de verkaveling, parkeren en de ruimtelijke inpassing.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Bergen: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Welke woningen komen in aanmerking?
Het beleid geldt voor woningen met een woonbestemming, zowel binnen als buiten de bebouwde kom. Voor woningen buiten de bebouwde kom kunnen aanvullende of afwijkende regels gelden; daar is maatwerk van toepassing.
Voor grondgebonden woningen is de regeling alleen bedoeld voor vrijstaande woningen. De splitsing moet het hoofdgebouw betreffen. Recreatiewoningen mogen niet worden gesplitst en een woning die door splitsing ontstaat, mag niet als recreatiewoning worden gebruikt. Het beleid geldt ook voor koop- en huurwoningen.
Regels en voorwaarden voor splitsen
De voorwaarden verschillen voor grondgebonden woningen en appartementen. Ook moet de splitsing passen in het straatbeeld. De parkeersituatie na splitsing moet voldoen aan het gemeentelijke parkeerbeleid; de toename van het aantal parkeerplaatsen moet op eigen terrein worden opgelost.
Voor splitsing is volgens het gemeentelijke beleid een omgevingsvergunning nodig. Bij de aanvraag voor een uitgebreide procedure moet een ruimtelijke onderbouwing worden gemaakt, met aandacht voor de ruimtelijke aspecten en eventuele onderzoeken. Bij de vergunning hoort ook een kaart waarop staat hoe het perceel wordt opgesplitst.
Grondgebonden woningen
De regeling geldt alleen voor vrijstaande woningen en de splitsing moet het hoofdgebouw betreffen. De woning moet vóór splitsing minimaal 500 m³ groot zijn en het perceel minimaal 500 m². Na splitsing moet elke woning minimaal 250 m³ groot zijn. De verkaveling moet logisch of evenredig zijn, het bebouwingspercentage per nieuw bouwperceel mag niet hoger zijn dan 40% en de afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse erfgrens moet minimaal 1 meter zijn.
Splitsing in appartementen
Bij splitsing van een grondgebonden woning in appartementen moet het hoofdgebouw minimaal 3 meter van de zijdelingse perceelsgrens en 10 meter van de achtererfgrens staan. De nieuwe woningen moeten elk minimaal 50 m² groot zijn. Voor de uitbreiding moet gebruik worden gemaakt van bestaande bijgebouwen of van de vierkante meters die planologisch maximaal zijn toegestaan.
Een bestaand appartement splitsen
Een bestaand appartement mag worden gesplitst als het groter is dan 200 m². Na splitsing moet elk appartement minimaal 50 m² groot zijn. Een extra berging moet in principe intern worden opgelost.
Parkeren, bouwkwaliteit en erfgoed
De nieuwe parkeersituatie moet voldoen aan het gemeentelijke parkeerbeleid en de toename van parkeerplaatsen moet op eigen terrein worden opgelost. De splitsing moet voldoen aan het Bouwbesluit en de bouwverordening zoals die op dat moment gelden. Bij monumentale panden en woningen of appartementen in een Beschermd Dorpsgezicht is splitsing alleen toegestaan als het beschermde belang dit toelaat en er positief advies is van de genoemde commissie en, waar van toepassing, de erfgoedinstanties.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Betekenis van woningsplitsing | Een tweede, zelfstandige woning voor een afzonderlijk huishouden binnen een bestaande woning, die permanent wordt bewoond. Het beleid geldt voor koop- en huurwoningen. |
| Woonbestemming | Het beleid geldt voor woningen met een woonbestemming. Recreatiewoningen mogen niet worden gesplitst en afgesplitste woningen mogen niet als recreatiewoning worden gebruikt. |
| Grondgebonden woningen | De regeling voor grondgebonden woningen is alleen bedoeld voor vrijstaande woningen en de splitsing moet het hoofdgebouw betreffen. |
| Inhoud en perceel bij grondgebonden splitsing | De woning moet vóór splitsing minimaal 500 m³ groot zijn; na splitsing moet elke woning minimaal 250 m³ groot zijn. Het perceel moet vóór splitsing minimaal 500 m² zijn. |
| Verkaveling en bebouwing | De verkaveling moet logisch of evenredig zijn. Na splitsing mag het bebouwingspercentage per nieuw bouwperceel niet hoger zijn dan 40%; de afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse erfgrens moet minimaal 1 meter zijn. |
| Splitsing in appartementen | Bij splitsing van een grondgebonden woning in appartementen moet het hoofdgebouw minimaal 3 meter van de zijdelingse perceelsgrens en 10 meter van de achtererfgrens staan. De woningen moeten na splitsing elk minimaal 50 m² groot zijn. |
| Een bestaand appartement splitsen | Een bestaand appartement mag worden gesplitst als het groter is dan 200 m². De appartementen moeten daarna elk minimaal 50 m² groot zijn. Een extra berging moet in principe intern worden opgelost. |
| Bijgebouwen en bouwmogelijkheden | Bij splitsing in appartementen moet gebruik worden gemaakt van bestaande bijgebouwen of van de vierkante meters die planologisch maximaal zijn toegestaan. |
Leges en beslistermijn
De legesverordening vermeldt tarieven voor het bouwtechnische deel van een bouwactiviteit en voor het ruimtelijke deel van een omgevingsplanactiviteit. De verschuldigde leges zijn afhankelijk van de bouwkosten en de toepasselijke activiteit. De onderstaande tarieven zijn de tarieven uit de legesverordening voor 2026.
Voor de reguliere omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken. De termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Bouwactiviteit, bouwtechnisch deel — bouwkosten onder € 25.000 | 1,44% van de bouwkosten, met een minimum van € 66,30 |
| Bouwactiviteit, bouwtechnisch deel — bouwkosten van € 25.000 tot € 50.000 | € 367,20 plus 1,19% over het deel boven € 25.000 |
| Bouwactiviteit, bouwtechnisch deel — bouwkosten van € 50.000 tot € 200.000 | € 670,70 plus 1,08% over het deel boven € 50.000 |
| Bouwactiviteit, bouwtechnisch deel — bouwkosten van € 200.000 tot € 500.000 | € 2.323,00 plus 0,90% over het deel boven € 200.000 |
| Bouwactiviteit, bouwtechnisch deel — bouwkosten van € 500.000 tot € 1.000.000 | € 5.077,00 plus 0,89% over het deel boven € 500.000 |
| Bouwactiviteit, bouwtechnisch deel — bouwkosten van € 1.000.000 tot € 2.500.000 | € 9.616,00 plus 0,83% over het deel boven € 1.000.000 |
| Bouwactiviteit, bouwtechnisch deel — bouwkosten vanaf € 2.500.000 | € 22.315,00 plus 0,68% over het deel boven € 2.500.000, met een maximum van € 109.015,00 |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwactiviteit (ruimtelijk deel) — bouwkosten onder € 25.000 | 3,36% van de bouwkosten, met een minimum van € 154,60 |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwactiviteit (ruimtelijk deel) — bouwkosten van € 25.000 tot € 50.000 | € 856,80 plus 2,77% over het deel boven € 25.000 |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwactiviteit (ruimtelijk deel) — bouwkosten van € 50.000 tot € 200.000 | € 1.563,00 plus 2,51% over het deel boven € 50.000 |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwactiviteit (ruimtelijk deel) — bouwkosten van € 200.000 tot € 500.000 | € 5.403,00 plus 2,10% over het deel boven € 200.000 |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwactiviteit (ruimtelijk deel) — bouwkosten van € 500.000 tot € 1.000.000 | € 11.829,00 plus 2,07% over het deel boven € 500.000 |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwactiviteit (ruimtelijk deel) — bouwkosten van € 1.000.000 tot € 2.500.000 | € 22.386,00 plus 1,93% over het deel boven € 1.000.000 |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwactiviteit (ruimtelijk deel) — bouwkosten vanaf € 2.500.000 | € 51.915,00 plus 1,58% over het deel boven € 2.500.000, met een maximum van € 253.365,00 |
| Aparte splitsings-/woningvormingsvergunning | Niet gevonden in de legesverordening — navragen bij de gemeente |
| Beslistermijn | Voor de reguliere omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Bergen?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Waar u op let voordat u in Bergen gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Uw plannen voor splitsing in Bergen
De voorwaarden hangen onder meer af van het type woning, de beoogde indeling en de ligging binnen of buiten de bebouwde kom. Breng daarom vóór de aanvraag in kaart hoe uw plan zich verhoudt tot de eisen voor omvang, perceel, afstand, parkeren en eventuele erfgoedbescherming. Een complete aanvraag bevat, afhankelijk van de procedure, ook een ruimtelijke onderbouwing en een kaart van de voorgestelde perceelsplitsing.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.
Veelgestelde vragen over splitsen in Bergen
Woningsplitsen in andere gemeenten in Noord-Holland
- Aalsmeer
- Alkmaar
- Amstelveen
- Amsterdam
- Beverwijk
- Blaricum
- Bloemendaal
- Castricum
- Den Helder
- Diemen
- Dijk en Waard
- Drechterland
- Edam-Volendam
- Enkhuizen
- Gooise Meren
- Haarlem
- Haarlemmermeer
- Heemskerk
- Heemstede
- Heiloo
- Hilversum
- Hollands Kroon
- Hoorn
- Huizen
- Koggenland
- Landsmeer
- Laren
- Medemblik
- Oostzaan
- Opmeer
- Ouder-Amstel
- Purmerend
- Schagen
- Stede Broec
- Texel
- Uitgeest
- Uithoorn
- Velsen
- Waterland
- Wijdemeren
- Wormerland
- Zaanstad
- Zandvoort