Een woning splitsen in Diemen
Wilt u in Diemen een woning bouwkundig verdelen in meerdere woonruimten, of een gebouw juridisch splitsen in appartementsrechten? Dat zijn verschillende activiteiten en voor elk kunnen eigen vergunningen gelden. Hieronder vindt u de regels, aanvraagstukken, leges en beslistermijnen die voor Diemen zijn opgenomen.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Diemen: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Welke vergunningen kunnen nodig zijn?
De vergunningplicht hangt af van wat u met het gebouw of de woonruimte wilt doen. Woningvorming gaat over het maken van meerdere woonruimten; splitsing in appartementsrechten gaat over de juridische verdeling van het gebouw. Een omgevingsvergunning kan daarnaast relevant zijn voor bouw- of omgevingsplanactiviteiten.
Splitsing in appartementsrechten
Voor gebouwen die zijn aangewezen in artikel 3.4.1 van de Huisvestingsverordening is een splitsingsvergunning nodig als een of meer appartementsrechten recht geven op gebruik als woonruimte. De verordening noemt een uitzondering voor gebouwen van een coöperatieve flatexploitatievereniging waarbij het aantal appartementsrechten gelijk is aan het aantal lidmaatschapsrechten.
Woningvorming en omzetting
Voor aangewezen woonruimte is een vergunning nodig om die tot twee of meer woonruimten te verbouwen of om zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte. Dit staat los van de juridische splitsing in appartementsrechten.
Omgevingsvergunning
Bij bouw- of omgevingsplanactiviteiten kunnen ook leges voor een omgevingsvergunning gelden. Welke activiteit en welk tarief van toepassing zijn, hangt af van de plannen en de bouwkosten.
Lokale regels en aandachtspunten
De tabel geeft de belangrijkste lokale regels en aandachtspunten weer. De vergunningplicht voor splitsing in appartementsrechten geldt niet zonder meer voor ieder gebouw: de aanwijzing van het gebouw is bepalend.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Splitsing in appartementsrechten | Een vergunning is nodig als het gebouw is aangewezen in artikel 3.4.1 van de Huisvestingsverordening en een of meer appartementsrechten recht geven op gebruik als woonruimte. |
| Uitzondering coöperatieve flatexploitatievereniging | De vergunningplicht geldt niet voor een gebouw van een coöperatieve flatexploitatievereniging als het aantal appartementsrechten gelijk is aan het aantal lidmaatschapsrechten. |
| Woningvorming en omzetting | Voor aangewezen woonruimte is een vergunning nodig om die tot twee of meer woonruimten te verbouwen of om zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte. |
| Mogelijke weigeringsgronden bij splitsing | De gemeente kan een splitsingsvergunning weigeren als het belang van behoud en samenstelling van de woonruimtevoorraad of de leefbaarheid zwaarder weegt, als een woonruimte voor een huurprijs op of onder de liberalisatiegrens wordt of is verhuurd, als verhuur na splitsing niet is gewaarborgd, of als het gebruiksoppervlak van de te splitsen woonruimte kleiner is dan 40 m². |
| Huurgrens | De liberalisatiegrens is in 2026 € 932,93 per maand. Een woonruimte die voor een huurprijs op of onder die grens wordt of is verhuurd, kan een weigeringsgrond voor de splitsingsvergunning zijn. |
| Gebiedsmaximum | De gemeente kan gebieden aanwijzen waar een maximum geldt voor het aantal splitsingsvergunningen. Is dat maximum bereikt, dan wordt een aanvraag geweigerd. Een aanwijzing geldt maximaal vier jaar en kan telkens met maximaal vier jaar worden verlengd. |
| Aanvraag en stukken | De eigenaar vraagt de vergunning aan. Voor een splitsingsvergunning zijn onder meer een taxatierapport, splitsingsplan, meet- en indelingsrapport, plattegronden van alle verdiepingen, een doorsnedetekening van de bestaande en nieuwe situatie en gegevens over geluidwering nodig. |
| Samenhangende panden | Een aanvraag voor een splitsingsvergunning mag meerdere samenhangende en aangrenzende gebouwen omvatten als gezamenlijke beoordeling zich daar niet tegen verzet. |
De aanvraag voorbereiden
De eigenaar dient de aanvraag voor een splitsingsvergunning in. Digitaal gebeurt dat met het formulier op de gemeentelijke website; schriftelijk gebruikt u een vastgesteld formulier. Een aanvraag mag meerdere samenhangende en aangrenzende gebouwen omvatten als gezamenlijke beoordeling zich daar niet tegen verzet.
Stukken voor een splitsingsvergunning
Bij de aanvraag horen onder meer een taxatierapport over het gebouw en de afzonderlijke woonruimten, een splitsingsplan, een meet- en indelingsrapport op basis van de genoemde meetinstructies, plattegronden van alle verdiepingen en een doorsnedetekening van zowel de bestaande als de nieuwe situatie. Ook zijn gegevens over geluidwering nodig.
Mogelijke weigeringsgronden
De gemeente kan een splitsingsvergunning onder meer weigeren als het belang van behoud en samenstelling van de woonruimtevoorraad of de leefbaarheid zwaarder weegt, als verhuur na splitsing niet is gewaarborgd, of als een woonruimte voor een huurprijs op of onder de liberalisatiegrens wordt of is verhuurd. Ook een gebruiksoppervlak kleiner dan 40 m² kan een weigeringsgrond zijn.
Leges en beslistermijn
De leges voor aanvragen voor splitsing in appartementsrechten, woningvorming en omzetting bedragen in 2026 ieder € 362,50. Voor een bouwactiviteit of binnenplanse omgevingsplanactiviteit gelden aparte tarieven. De bedragen en berekeningswijzen staan in de tabel.
De gemeente beslist binnen 8 weken over een splitsingsvergunning, vergunning voor woningvorming of omzetting. De termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor een omgevingsvergunning geldt bij de reguliere procedure eveneens een termijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Vergunning voor splitsing in appartementsrechten | € 362,50 per aanvraag |
| Vergunning voor woningvorming | € 362,50 per aanvraag |
| Vergunning voor omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte | € 362,50 per aanvraag |
| Omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit | € 253,60, vermeerderd met 1% van de bouwkosten |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit bij bouwkosten van € 0 tot € 8.600 | € 414,40 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit bij bouwkosten van € 8.600 tot € 45.000 | € 414,40, vermeerderd met 3,80% over de bouwkosten boven € 8.600 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit bij bouwkosten van € 45.000 tot € 450.000 | € 150,50, vermeerderd met 3,40% over de bouwkosten boven € 45.000 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit bij bouwkosten van € 450.000 of meer | € 16.336,40, vermeerderd met 3% over de bouwkosten boven € 450.000 |
| Beslistermijn | Voor een splitsingsvergunning en een vergunning voor woningvorming of omzetting beslist de gemeente binnen 8 weken. De termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor een omgevingsvergunning geldt bij de reguliere procedure eveneens 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Diemen?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Splitsingsactiviteit in Diemen
6 splitsingsdossiers sinds juli 2021.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Diemen Centrum | 3 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: september 2026.
Waar u op let voordat u in Diemen gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Kleine woningen brengen in Diemen circa 11% meer op per m² dan grote. Mediane vraagprijzen, koopaanbod:
| Woninggrootte | Per m² |
|---|---|
| Tot 60 m² | € 5.932 |
| Vanaf 130 m² | € 5.331 |
| Alle koopwoningen | € 5.685 |
Uw plannen voor Diemen
Controleer voordat u plannen uitwerkt of uw project woningvorming, omzetting, splitsing in appartementsrechten of een omgevingsvergunning betreft. De eigenaar dient de benodigde aanvragen in en levert de stukken aan die bij de betreffende vergunning horen. Zo kunt u vooraf rekening houden met de lokale regels, leges en beslistermijnen.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.
Veelgestelde vragen over splitsen in Diemen
Woningsplitsen in andere gemeenten in Noord-Holland
- Aalsmeer
- Alkmaar
- Amstelveen
- Amsterdam
- Bergen
- Beverwijk
- Blaricum
- Bloemendaal
- Castricum
- Den Helder
- Dijk en Waard
- Drechterland
- Edam-Volendam
- Enkhuizen
- Gooise Meren
- Haarlem
- Haarlemmermeer
- Heemskerk
- Heemstede
- Heiloo
- Hilversum
- Hollands Kroon
- Hoorn
- Huizen
- Koggenland
- Landsmeer
- Laren
- Medemblik
- Oostzaan
- Opmeer
- Ouder-Amstel
- Purmerend
- Schagen
- Stede Broec
- Texel
- Uitgeest
- Uithoorn
- Velsen
- Waterland
- Wijdemeren
- Wormerland
- Zaanstad
- Zandvoort