Een woning splitsen in Amstelveen
Een woning splitsen in Amstelveen vraagt om een controle van zowel de gemeentelijke regels als de vergunningen die bij uw plan horen. De regels verschillen naargelang u een zelfstandige woning bouwkundig wilt verdelen, woonruimte wilt omzetten naar kamers of een gebouw juridisch in appartementsrechten wilt splitsen.
Hieronder leest u welke lokale eisen gelden, welke gegevens bij een aanvraag nodig zijn en met welke leges en beslistermijnen u rekening moet houden.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Amstelveen: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Welke vergunningen kunnen nodig zijn?
Voor het verbouwen van woonruimte tot twee of meer woningen is een vergunning nodig. De gemeente heeft daarnaast beleidsregels voor bouwkundig splitsen van woningen, met uitzondering van bedrijfswoningen.
Wilt u zelfstandige woonruimte omzetten naar onzelfstandige woonruimten, dan is daarvoor eveneens een vergunning nodig. Voor het splitsen van een recht op een gebouw in appartementsrechten is in de legesverordening een afzonderlijke vergunningaanvraag opgenomen. Afhankelijk van de bouwkundige ingrepen of de activiteit in het omgevingsplan kan ook een omgevingsvergunning aan de orde zijn.
Aanvraag en documenten
De eigenaar dient een aanvraag in op het gemeentelijke formulier. Vermeld daarin onder meer de eigenaar, de locatie en kadastrale ligging, het huidige gebruik, de bewoners en de motivering. Bij de aanvraag horen plattegrondtekeningen per verdieping en een situatietekening. Bij omzetting moeten de oppervlakten van de volledige woonruimte, elke onzelfstandige woonruimte en de gezamenlijke verblijfsruimte op de plattegrond staan.
Lokale regels voor splitsen en woningdelen
De gemeentelijke beleidsregels stellen oppervlakte-eisen aan bouwkundige splitsing. Voor omzetting gelden daarnaast voorwaarden voor het aantal onzelfstandige woonruimten en de gemeenschappelijke ruimte. De tabel geeft de belangrijkste voorwaarden en weigeringsgronden weer.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Woningvorming | Voor het verbouwen van een woning tot twee of meer woningen is een vergunning nodig. Amstelveense beleidsregels voor bouwkundig splitsen gelden voor woningen, behalve bedrijfswoningen. |
| Grondgebonden woningen | De bestaande woning moet minimaal 120 m² gebruiksoppervlakte hebben en iedere nieuwe woning minimaal 60 m². Bij niet-vrijstaande woningen zijn maximaal drie woningen toegestaan, inclusief de bestaande woning. |
| Niet-grondgebonden woningen | De bestaande woning moet minimaal 90 m² gebruiksoppervlakte hebben en iedere nieuwe woning minimaal 45 m². |
| Eigen voordeur | Elke nieuwe woning moet een eigen voordeur hebben die uitkomt aan de openbare weg, aan een pad dat met de openbare ruimte is verbonden, of aan een galerij of portiek. |
| Parkeren | In gereguleerd gebied wordt bij splitsing geen extra parkeervergunning verstrekt als parkeren niet op eigen terrein kan worden opgelost. |
| Omzetten naar onzelfstandige woonruimte | Voor omzetting is een vergunning nodig. Er mogen maximaal vier onzelfstandige woonruimten ontstaan; de gezamenlijke gemeenschappelijke woonruimte moet minimaal 15 m² zijn en elke onzelfstandige woonruimte minimaal 10 m². |
| Weigeringsgronden bij omzetting | Een omzettingsvergunning wordt geweigerd als de woning aan vijf of meer personen wordt verhuurd, er meer dan vier onzelfstandige woonruimten ontstaan, de minimale oppervlaktes niet worden gehaald of het een sociale huurwoning van een toegelaten instelling betreft. |
| Beoordeling van de aanvraag | Een vergunning kan worden geweigerd als het belang van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt, de leefbaarheid negatief wordt beïnvloed en voorwaarden dat niet voldoende kunnen ondervangen, of niet aan artikel 3 van de Wet Bibob wordt voldaan. |
Leges en doorlooptijd
De leges verschillen per vergunning en activiteit. Voor een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit worden tarieven berekend als percentage van de vastgestelde bouwsom, met een minimumtarief. De tabel vermeldt de afzonderlijke tarieven.
De gemeente beslist over vergunningen voor woningvorming en omzetting binnen 8 weken. Die termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor een reguliere omgevingsvergunning geldt eveneens een termijn van 8 weken, met een mogelijke eenmalige verlenging van maximaal 6 weken.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Vergunning voor omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte | € 250,00 per aanvraag |
| Vergunning om woonruimte tot twee of meer woonruimten te verbouwen of in die staat te houden | € 250,00 per aanvraag |
| Vergunning om een recht op een gebouw te splitsen in appartementsrechten | € 250,00 per aanvraag |
| Omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit (ruimtelijk deel) | 2,03% van de vastgestelde bouwsom, met een minimum van € 250,00 |
| Omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit (bouwtechnisch deel) | 0,87% van de vastgestelde bouwsom, met een minimum van € 250,00 |
| Omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit | € 250,00 |
| Beslistermijn | Voor de vergunningen voor woningvorming en omzetting geldt een beslistermijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. Voor een reguliere omgevingsvergunning geldt ook 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Amstelveen?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Een plan voorbereiden
Controleer vóór de start of uw plan voldoet aan de toepasselijke oppervlakte-eisen en welke vergunningen voor de beoogde werkzaamheden en het gebruik nodig zijn. Breng ook de stukken voor de aanvraag in kaart, waaronder de tekeningen en de gegevens over de bestaande en beoogde indeling.
Splitsingsactiviteit in Amstelveen
28 splitsingsdossiers sinds augustus 2021.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Bovenkerk - Westwijk Noord | 5 |
| Patrimonium | 5 |
| Buitengebied Zuid | 4 |
| Keizer Karelpark | 4 |
| Bankras, Kostverloren | 3 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: september 2026.
Waar u op let voordat u in Amstelveen gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Kleine woningen brengen in Amstelveen circa 6% meer op per m² dan grote. Mediane vraagprijzen, koopaanbod:
| Woninggrootte | Per m² |
|---|---|
| Tot 60 m² | € 6.990 |
| Vanaf 130 m² | € 6.584 |
| Alle koopwoningen | € 6.021 |
Woning splitsen in Amstelveen: een volgende stap
De eisen hangen af van de manier waarop u de woning wilt splitsen of gebruiken. Leg uw plan daarom naast de gemeentelijke regels en controleer welke vergunningaanvragen en documenten van toepassing zijn voordat u met de werkzaamheden begint.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.
Veelgestelde vragen over splitsen in Amstelveen
Woningsplitsen in andere gemeenten in Noord-Holland
- Aalsmeer
- Alkmaar
- Amsterdam
- Bergen
- Beverwijk
- Blaricum
- Bloemendaal
- Castricum
- Den Helder
- Diemen
- Dijk en Waard
- Drechterland
- Edam-Volendam
- Enkhuizen
- Gooise Meren
- Haarlem
- Haarlemmermeer
- Heemskerk
- Heemstede
- Heiloo
- Hilversum
- Hollands Kroon
- Hoorn
- Huizen
- Koggenland
- Landsmeer
- Laren
- Medemblik
- Oostzaan
- Opmeer
- Ouder-Amstel
- Purmerend
- Schagen
- Stede Broec
- Texel
- Uitgeest
- Uithoorn
- Velsen
- Waterland
- Wijdemeren
- Wormerland
- Zaanstad
- Zandvoort