Een woning splitsen in Ouder-Amstel
Wilt u een woning in Ouder-Amstel splitsen? Maak onderscheid tussen woningvorming, waarbij u een woning bouwkundig in meerdere woonruimten verdeelt, en het juridisch splitsen van een gebouw in appartementsrechten. Voor deze activiteiten gelden afzonderlijke vergunningregels. Welke vergunningen nodig zijn, hangt af van de geplande ingreep en het gebouw.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Ouder-Amstel: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Lokale regels in het kort
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Woningvorming | Voor zelfstandige woonruimte is een vergunning nodig als u deze verbouwt tot twee of meer zelfstandige woonruimten. |
| Omzetting naar kamerbewoning | Voor zelfstandige woonruimte is een vergunning nodig als u deze omzet naar één of meer onzelfstandige woonruimten. |
| Splitsen in appartementsrechten | Voor gebouwen in de aangewezen categorie is een vergunning nodig om het gebouw juridisch te splitsen in appartementsrechten. De vergunningplicht geldt ook voor het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten door een rechtspersoon. |
| Uitzonderingen appartementsrechtelijke splitsing | De vergunningplicht geldt onder meer niet voor gebouwen die volgens burgemeester en wethouders door ingrijpende vernieuwbouw afdoende aan nieuwbouweisen voldoen, of voor gebouwen waarvan meerdere woonruimten samen in één appartementsrecht worden ondergebracht. |
| Oppervlakte woningvorming | Als vergunningvoorwaarde kan gelden dat een zelfstandige woonruimte minimaal 24 m² gebruiksoppervlak heeft. Voor een onzelfstandige woonruimte kan een minimum van 12 m² gelden. |
| Voorwaarden bij omzetting | De gemeente kan bij omzetting een gemeenschappelijke verblijfsruimte eisen. Bij omzetting naar vier of meer onzelfstandige woonruimten kan beheer door een daarvoor ingeschreven instelling als voorwaarde gelden. |
| Weigeringsgronden woningvorming en omzetting | Een vergunning kan worden geweigerd als het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt, de ingreep de leefbaarheid negatief beïnvloedt, of de aanvrager niet aan de criteria van goed verhuurderschap voldoet. |
| Weigeringsgronden appartementsrechtelijke splitsing | Een vergunning kan onder meer worden geweigerd vanwege het belang van behoud en samenstelling van de woonruimtevoorraad, verhuur voor een huurprijs gelijk aan of lager dan de liberalisatiegrens, een gebruiksoppervlak na splitsing onder 24 m², of de indeling of onderhoudstoestand van het gebouw. |
Welke vergunningen kunnen nodig zijn?
Ouder-Amstel wijst alle zelfstandige woonruimte in de gemeente aan voor de regels over wijziging van de woonruimtevoorraad. Daardoor kan een vergunning nodig zijn als u een woning vormt of zelfstandige woonruimte omzet naar onzelfstandige woonruimte, bijvoorbeeld voor kamerbewoning.
Woningvorming en omzetting
Voor het verbouwen van een woning tot twee of meer zelfstandige woonruimten is een vergunning nodig. Ook voor omzetting naar één of meer onzelfstandige woonruimten is een vergunning vereist. De gemeente kan voorwaarden stellen aan de oppervlakte, gemeenschappelijke verblijfsruimte en het beheer.
Appartementsrechtelijke splitsing
Voor gebouwen in de aangewezen categorie is een vergunning nodig om het gebouw in appartementsrechten te splitsen. De vergunningplicht geldt ook voor het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten door een rechtspersoon. Er zijn uitzonderingen, waaronder gebouwen die volgens burgemeester en wethouders door ingrijpende vernieuwbouw afdoende aan nieuwbouweisen voldoen.
Uitzonderingen bij gebruik als tweede woning of studentenwoning
Voor gebruik als tweede woning is geen vergunning voor onttrekking nodig als aan de voorwaarden wordt voldaan, waaronder dat de rekenhuur boven de liberalisatiegrens ligt. Voor gebruik als studentenwoning is geen vergunning voor wijziging van de woonruimtevoorraad nodig als het gebruik voldoet aan de genoemde voorwaarde.
Aanvraag en beoordeling
De eigenaar dient de aanvraag voor een appartementsrechtelijke splitsingsvergunning in op de door burgemeester en wethouders aangegeven wijze. Daarbij zijn onder meer tekeningen nodig van de verdiepingen, doorsneden en gevelaanzichten, met details over geluidwering en brandveiligheid. Ook hoort een situatietekening van het gebouw en nabijgelegen bouwwerken bij de aanvraag.
Splitsingsplan
Lever een splitsingsplan in met de indeling en de beoogde eigendomswijzigingen, op een schaal van ten minste 1:100. De gemeente kan aanvullende stukken vragen om de aanvraag te beoordelen.
Mogelijke weigeringsgronden
Een vergunning kan onder meer worden geweigerd als het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt, als de ingreep de leefbaarheid negatief beïnvloedt of als de indeling of onderhoudstoestand van het gebouw zich tegen splitsing verzet. Ook de oppervlakte na splitsing en de huurprijs van woonruimten kunnen een rol spelen.
Gebruik van de vergunning
Van een appartementsrechtelijke splitsingsvergunning moet u gebruikmaken binnen één jaar nadat deze onherroepelijk is geworden.
Leges en beslistermijn
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Vergunning woningvorming | € 329,40 |
| Vergunning voor het splitsen van een gebouw | € 219,60 |
| Gelijktijdige aanvraag vergunning woningvorming en gebouwsplitsing | € 439,20 |
| Bouwactiviteit met bouwsom tot € 1.000.000 | 2,92% van de bouwsom, met een minimum van € 106,30 |
| Bouwactiviteit met bouwsom van € 1.000.000 tot € 2.500.000 | Basistarief € 27.995,00 |
| Bouwactiviteit met bouwsom van € 2.500.000 tot € 5.000.000 | Basistarief € 63.625,00 |
| Bouwactiviteit met bouwsom van € 5.000.000 tot € 10.000.000 | Basistarief € 114.525,00 |
| Bouwactiviteit met bouwsom van € 10.000.000 tot € 20.000.000 | Basistarief € 203.600,00 |
| Bouwactiviteit met bouwsom van € 20.000.000 tot € 30.000.000 | Basistarief € 356.300,00 |
| Bouwactiviteit met bouwsom van € 30.000.000 tot € 45.000.000 | Basistarief € 458.100,00 |
| Bouwactiviteit met bouwsom boven € 45.000.000 | Basistarief € 572.625,00, plus 1,06% van het deel van de bouwsom boven € 45.000.000 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit voor een bouwactiviteit, of het in stand houden of gebruiken van het bouwwerk of perceel | € 425,10 |
| Beoordeling van welstand zonder advies van de gemeentelijke adviescommissie, indien van toepassing | Verhoging van € 318,85 |
| Beoordeling van bodemkwaliteit op een bodemgevoelige locatie, indien van toepassing | Verhoging van € 212,55 |
| Beoordeling van strijd met een omgevingsplan in voorbereiding, indien van toepassing | Verhoging van € 212,55 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit bij wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht | € 425,10 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit met bouwkosten tot € 50.000 | € 305,40 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit met bouwkosten vanaf € 50.000 | € 850,25 |
| Beslistermijn | Voor een vergunning voor woningvorming, omzetting of appartementsrechtelijke splitsing geldt een beslistermijn van 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor een omgevingsvergunning geldt in de reguliere procedure eveneens 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Ouder-Amstel?Gratis indicatie op uw adres, binnen 24 uur.
Kosten en doorlooptijd
De leges voor woningvorming en gebouwsplitsing staan in de tabel. Als u beide vergunningen tegelijk aanvraagt, geldt het gecombineerde tarief. Voor bouwactiviteiten en omgevingsplanactiviteiten kunnen daarnaast afzonderlijke leges gelden. De toepasselijke kosten hangen af van de activiteit, de bouwsom en eventuele aanvullende beoordelingen.
De beslistermijn is 8 weken en kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Houd er rekening mee dat ook een omgevingsvergunning nodig kan zijn als uw plannen een bouwactiviteit of een omgevingsplanactiviteit omvatten.
Splitsingsactiviteit in Ouder-Amstel
4 splitsingsdossiers sinds juli 2023.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Wijk 00 | 4 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: mei 2026.
Waar u op let voordat u in Ouder-Amstel gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Uw plannen voor splitsing in Ouder-Amstel
Controleer vooraf of uw plan woningvorming, omzetting, appartementsrechtelijke splitsing of een combinatie daarvan betreft. De regels en kosten verschillen per activiteit. Laat ook beoordelen welke stukken bij uw aanvraag nodig zijn en of voor de bouwkundige werkzaamheden een omgevingsvergunning vereist is.
Hoe kansrijk is úw pand?Oppervlak, ligging en vergunningen in uw straat: gratis getoetst.