Een woning splitsen in Bloemendaal
Een woning splitsen in Bloemendaal kan alleen als het pand en de oppervlakte aan de gemeentelijke voorwaarden voldoen. De regels maken onderscheid tussen het bouwkundig verdelen van een woning in meerdere woonruimten en het juridisch splitsen in appartementsrechten. Controleer daarom eerst de bestemming, de woning- en perceeloppervlakte en welke vergunningen bij uw plan horen.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Bloemendaal: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Wat betekent woning splitsen?
Bij bouwkundig splitsen verbouwt u één woonruimte tot twee of meer woonruimten. Kadastraal splitsen betekent dat u de woonruimte juridisch verdeelt in meerdere appartementsrechten. De gemeentelijke beleidsnotitie staat horizontale, verticale en gecombineerde splitsing toe.
Lokale regels voor woningsplitsing
De gemeente stelt voorwaarden aan de woning die u wilt splitsen en aan de omvang van de nieuwe woningen. Ook het aantal woningen dat u mag toevoegen hangt samen met zowel de oppervlakte van de woning als die van het perceel.
Woning en bestemming
De woning moet vrijstaand zijn en in het omgevingsplan de bestemming ‘Wonen’ hebben. De minimale oppervlakte van de bestaande woning is 250 m², gemeten volgens NEN 2580. Alleen het hoofdgebouw mag worden gesplitst; een bijgebouw blijft een bijgebouw.
Oppervlakte na splitsing
Bij een woning van 250–500 m² moet elke nieuwe woning minimaal 80 m² zijn. Is de bestaande woning groter dan 500 m², dan moet elke nieuwe woning minimaal 120 m² zijn.
Aantal woningen en maatwerk
Het toegestane aantal toe te voegen woningen hangt af van de oppervlakte van de woning en het perceel. Voor woningen groter dan 700 m² op percelen groter dan 1.000 m² wordt maatwerk voorgesteld en wordt de gemeenteraad om een zienswijze gevraagd.
Vergunningen en beslistermijn
Voor het splitsen van een recht op een gebouw in appartementsrechten geldt een splitsingsvergunning. Voor een vergunning voor woningvorming of appartementsrechtensplitsing is de beslistermijn 8 weken; deze kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd.
Huurgrenzen in 2026
Voor 2026 is de liberalisatiegrens € 932,93 per maand. De maximale huurprijsgrens bij 186 punten voor een zelfstandige woning is € 1.228,07 per maand.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Geschikte woning | Alleen vrijstaande woningen met de bestemming ‘Wonen’ komen in aanmerking. Alleen het hoofdgebouw mag worden gesplitst; een bijgebouw blijft een bijgebouw. |
| Minimale oppervlakte | De bestaande woning moet minimaal 250 m² groot zijn. De oppervlakte wordt gemeten volgens NEN 2580. |
| Oppervlakte nieuwe woningen | Bij een bestaande woning van 250–500 m² moet elke nieuwe woning minimaal 80 m² zijn. Bij woningen groter dan 500 m² is dat minimaal 120 m². |
| Aantal toe te voegen woningen | Het aantal woningen dat mag worden toegevoegd hangt af van de oppervlakte van de woning en het perceel. Bij een woning van 400 m² op een perceel van 3.000 m² mogen bijvoorbeeld twee woningen worden toegevoegd, zodat er na splitsing drie woningen zijn. |
| Maatwerk | Voor woningen groter dan 700 m² op percelen groter dan 1.000 m² wordt maatwerk voorgesteld en wordt de gemeenteraad om een zienswijze gevraagd. |
| Vorm van splitsen | Splitsing kan horizontaal, verticaal of als combinatie daarvan plaatsvinden. |
| Splitsingsvergunning | Voor het splitsen van een recht op een gebouw in appartementsrechten is een splitsingsvergunning van toepassing. |
| Beslistermijn | Voor een aanvraag om een vergunning voor woningvorming of appartementsrechtensplitsing geldt een beslistermijn van 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. |
Leges en kosten
De leges voor de splitsingsvergunning voor appartementsrechten bedragen € 492,93 per aanvraag. Voor een bouwactiviteit of omgevingsplanactiviteit hangen de leges af van de bouwkosten. Bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit kan daarnaast een verhoging gelden; het bedrag is afhankelijk van de categorie activiteit.
Verhuurvergunning opkoopbescherming
De regels noemen situaties waarin een verhuurvergunning opkoopbescherming wordt verleend: als de woning wordt verhuurd aan een woningzoekende die in de eerste of tweede graad bloed- of aanverwant is van de eigenaar; als de eigenaar er na inschrijving van de leveringsakte ten minste twaalf maanden heeft gewoond en schriftelijk gebruik voor maximaal twaalf aaneengesloten maanden overeenkomt; of als de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte. Bij een aanvraag moeten de naam van de eigenaar(s), het adres van de woonruimte en bewijs van inschrijving van de leveringsakte bij het Kadaster worden verstrekt.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Splitsingsvergunning voor appartementsrechten | € 492,93 per aanvraag |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit bij bouwkosten lager dan € 4.500 | € 197,16 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit bij bouwkosten van € 4.500 tot € 10.000 | € 394,32 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit bij bouwkosten van € 10.000 tot € 100.000 | € 394,32 plus 0,96% van het bedrag boven € 10.000 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit bij bouwkosten van € 100.000 tot € 1.000.000 | € 1.285,53 plus 0,90% van het bedrag boven € 100.000 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit bij bouwkosten van € 1.000.000 tot € 4.500.000 | € 9.640,67 plus 0,83% van het bedrag boven € 1.000.000 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit bij bouwkosten van € 4.500.000 of meer | € 39.605,73 plus 0,75% van het bedrag boven € 4.500.000; maximaal € 150.000,00 |
| Omgevingsvergunning omgevingsplanactiviteit bij bouwkosten lager dan € 10.000 | € 276,02 |
| Omgevingsvergunning omgevingsplanactiviteit bij bouwkosten van € 10.000 tot € 100.000 | € 276,02 plus 2,24% van het bedrag boven € 10.000 |
| Omgevingsvergunning omgevingsplanactiviteit bij bouwkosten van € 100.000 tot € 1.000.000 | € 2.355,50 plus 2,10% van het bedrag boven € 100.000 |
| Omgevingsvergunning omgevingsplanactiviteit bij bouwkosten van € 1.000.000 tot € 4.500.000 | € 21.850,83 plus 1,93% van het bedrag boven € 1.000.000 |
| Omgevingsvergunning omgevingsplanactiviteit bij bouwkosten van € 4.500.000 of meer | € 91.528,64 plus 1,75% van het bedrag boven € 4.500.000; maximaal € 350.000,00 |
| Verhoging voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit die overeenkomt met een geval in bijlage A | € 1.145,15 |
| Verhoging voor overige buitenplanse omgevingsplanactiviteiten | € 3.943,14 |
| Verhoging voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit waarvoor ook het adviesrecht van de gemeenteraad geldt | € 11.829,41 |
| Beslistermijn | 8 weken voor een vergunning voor woningvorming of appartementsrechtensplitsing; de termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor de reguliere procedure van een omgevingsvergunning geldt eveneens 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Bloemendaal?Gratis indicatie op uw adres, binnen 24 uur.
Waar u op let voordat u in Bloemendaal gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Uw plan voorleggen
Begin met het controleren van de bestemming en de oppervlakten van de woning en het perceel. Bepaal daarna of uw plan bouwkundig splitsen, kadastraal splitsen of beide omvat. Zo kunt u gericht nagaan welke vergunningen en leges op uw situatie van toepassing zijn.
Hoe kansrijk is úw pand?Oppervlak, ligging en vergunningen in uw straat: gratis getoetst.