Een woning splitsen in Den Haag
Overweegt u een woning te splitsen in Den Haag? Maak dan eerst onderscheid tussen woningvorming, omzetting naar onzelfstandige bewoning en kadastrale splitsing. Voor deze activiteiten gelden verschillende vergunningplichten en aanvraagstukken. In deze pagina leest u welke Haagse regels en leges van toepassing zijn.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Den Haag: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Welke vergunningen zijn nodig?
In Den Haag gelden vergunningplichten voor zelfstandige woonruimten in gebouwen in alle wijken. Een vergunning is nodig om een zelfstandige woning te verbouwen tot twee of meer zelfstandige woningen. Ook voor omzetting naar onzelfstandige bewoning door drie of meer personen is een vergunning nodig. Voor kadastrale splitsing geldt een vergunningplicht voor gebouwen met een woonruimte onder de huurprijsgrens.
Woningvorming
Woningvorming is het verbouwen van één zelfstandige woning tot twee of meer zelfstandige woningen. De nieuwe woonruimten moeten elk minimaal 35 m² woonoppervlakte hebben. De gemeente kan de vergunning weigeren op grond van de scores in de twee meest recente metingen van de Leefbaarometer of wanneer de parkeerdruk in de wijk hoger is dan 90%.
Omzetting naar onzelfstandige bewoning
Voor omzetting van een zelfstandige woning naar onzelfstandige bewoning door drie of meer personen is een vergunning vereist. Na omzetting moet er minimaal 18 m² gebruiksoppervlakte per bewoner zijn. Bij gebruik door vijf of meer personen gelden aanvullende geluidseisen.
Kadastrale splitsing
Voor kadastrale splitsing is een vergunning nodig bij gebouwen in alle Haagse wijken die een woonruimte onder de huurprijsgrens bevatten. De huurprijsgrens is in 2026 € 932,93 per maand. Voor de aanvraag zijn onder meer de kadastrale ligging, een splitsingstekening en een bouwkundig rapport nodig.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Kadastrale splitsing | Een splitsingsvergunning is vereist voor gebouwen in alle Haagse wijken die een woonruimte onder de huurprijsgrens bevatten. De huurprijsgrens is in 2026 € 932,93 per maand. |
| Woningvorming en omzetting | Een vergunning is vereist om een zelfstandige woning te verbouwen tot twee of meer zelfstandige woningen, of om te zetten voor onzelfstandige bewoning door drie of meer personen. Dit geldt in alle Haagse wijken. |
| Uitzondering woningcorporaties | De vergunningplicht voor onttrekking, omzetting en woningvorming geldt niet voor woonruimten van woningcorporaties in een actiegebied. |
| Woningvorming | Elke nieuwe zelfstandige woonruimte moet minimaal 35 m² woonoppervlakte hebben. Ook gelden geluidseisen: minimaal 47 dB lucht-geluidniveauverschil en maximaal 59 dB gewogen contact-geluidniveau. |
| Omzetting naar onzelfstandige bewoning | Na omzetting moet de woning minimaal 18 m² gebruiksoppervlakte per bewoner hebben. Bij gebruik door vijf of meer personen gelden geluidseisen: minimaal 47 dB lucht-geluidniveauverschil en maximaal 59 dB gewogen contact-geluidniveau. |
| Weigeringsgronden woningvorming | Een vergunning voor woningvorming wordt geweigerd als het gebied in de twee meest recente Leefbaarometer-metingen niet goed tot uitstekend scoort, of als de parkeerdruk in de wijk hoger is dan 90%. |
| Weigeringsgronden omzetting | Een omzettingsvergunning wordt geweigerd als het gebied in de twee meest recente Leefbaarometer-metingen niet goed tot uitstekend scoort, als meer dan 33,3% van de woningen in het pand of een rij aaneengesloten eengezinswoningen na omzetting onzelfstandig wordt bewoond, of als in de wijk al meer dan 10% van de woonruimten onzelfstandig wordt bewoond door drie of meer personen. Een aanvraag voor meer dan acht personen wordt in beginsel geweigerd; burgemeester en wethouders kunnen daarvan afwijken als geen onaanvaardbaar negatief effect op de leefbaarheid ontstaat. |
| Kadastrale splitsing: aanvraagstukken | Bij de aanvraag zijn het adres, de gegevens van de aanvrager, de kadastrale ligging, een splitsingstekening en een bouwkundig rapport over de onderhoudsstaat nodig. |
Aanvraag en lokale voorwaarden
Een aanvraag voor onttrekking, omzetting of woningvorming moet worden ingediend met het formulier dat burgemeester en wethouders hebben vastgesteld. Daarbij verstrekt u het adres en uw gegevens, de bestaande situatie met het aantal kamers en de woonoppervlakte, en de beoogde situatie met het aantal kamers en bewoners.
Bij woningvorming gelden geluidseisen: minimaal 47 dB lucht-geluidniveauverschil en maximaal 59 dB gewogen contact-geluidniveau. Voor kadastrale splitsing moet het bouwkundig rapport de staat van onderhoud van het gebouw beschrijven en beoordelen. Een vergunning kan onder meer worden geweigerd als de indeling of onderhoudsstaat van het gebouw zich tegen splitsing verzet en gebreken niet worden opgeheven.
Beperkingen bij omzetting
Een omzettingsvergunning kan worden geweigerd als meer dan 33,3% van de woningen in het pand of een rij aaneengesloten eengezinswoningen na omzetting onzelfstandig wordt bewoond. Ook kan weigering volgen als in de wijk al meer dan 10% van de woonruimten onzelfstandig wordt bewoond door drie of meer personen.
Uitzondering voor hospitaverhuur
Voor hospitaverhuur is onder voorwaarden geen omzettingsvergunning nodig, mits de verhuur is gemeld bij burgemeester en wethouders. Er gelden onder meer grenzen voor het aantal huishoudens, het totale aantal bewoners en de beschikbare gebruiksoppervlakte per bewoner.
Woningcorporaties in actiegebieden
De vergunningplicht voor onttrekking, omzetting en woningvorming geldt niet voor woonruimten van woningcorporaties in een actiegebied.
Leges en beslistermijn
De leges voor de vergunningen verschillen per activiteit. Voor een kadastrale splitsingsvergunning betaalt u € 204,30 per te vormen appartementsrecht, met een maximum van € 3.750,00 per aanvraag. Een vergunning voor onttrekken, omzetten en verbouwen van woningen kost € 575,35 per zelfstandige woonruimte. Als voor uw werkzaamheden ook een omgevingsvergunning nodig is, hangen de leges af van de activiteit en de bouwkosten.
De beslistermijn voor woningvorming, omzetting en kadastrale splitsing is 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor een omgevingsvergunning volgens de reguliere procedure geldt eveneens een termijn van 8 weken, met een mogelijke verlenging van maximaal 6 weken.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Splitsingsvergunning voor kadastrale splitsing | € 204,30 per te vormen appartementsrecht, met een maximum van € 3.750,00 per aanvraag |
| Vergunning voor onttrekken, omzetten en verbouwen van woningen | € 575,35 per zelfstandige woonruimte |
| Omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit | 1,81% van de bouwkosten, met een minimum van € 180,85 en een maximum van € 2.500.000,00 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit die past binnen het omgevingsplan en bouwen omvat | 2,73% van de bouwkosten, met een minimum van € 180,85 en een maximum van € 2.500.000,00 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit met afwijkingsmogelijkheid waarbij wordt gebouwd | 2,73% van de bouwkosten, vermeerderd met € 180,85, met een maximum van € 2.500.000,00 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit met wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht, bouwkosten tot € 100.000,00 | 2,73% van de bouwkosten, vermeerderd met € 209,70 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit met wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht, bouwkosten vanaf € 100.000,00 | 3,0% van de bouwkosten, met een maximum van € 2.500.000,00 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit waarbij wordt gebouwd, bouwkosten tot € 100.000,00 | 2,73% van de bouwkosten, vermeerderd met € 209,70 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit waarbij wordt gebouwd, bouwkosten vanaf € 100.000,00 | 3,0% van de bouwkosten, met een maximum van € 2.500.000,00 |
| Beslistermijn | Voor woningvorming, omzetting en kadastrale splitsing: 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. Voor een omgevingsvergunning volgens de reguliere procedure geldt eveneens 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Den Haag?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Splitsingsactiviteit in Den Haag
570 splitsingsdossiers sinds juli 2021.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Centrum | 68 |
| Valkenboskwartier | 55 |
| Regentessekwartier | 54 |
| Laakkwartier en Spoorwijk | 54 |
| Geuzen- en Statenkwartier | 47 |
| Zeeheldenkwartier | 35 |
| Scheveningen | 32 |
| Bezuidenhout | 29 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: september 2026.
Waar u op let voordat u in Den Haag gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Kleine woningen brengen in Den Haag circa 14% meer op per m² dan grote. Mediane vraagprijzen, koopaanbod:
| Woninggrootte | Per m² |
|---|---|
| Tot 60 m² | € 5.900 |
| Vanaf 130 m² | € 5.176 |
| Alle koopwoningen | € 4.898 |
Uw plan voor woning splitsen in Den Haag
De eerste stap is vaststellen welke activiteit u wilt uitvoeren en welke vergunning daarbij hoort. Controleer vervolgens of uw plannen passen binnen de oppervlakte-, geluids- en overige voorwaarden en verzamel de stukken die voor de aanvraag nodig zijn. Zo kunt u uw aanvraag voorbereiden op basis van de regels die voor uw situatie gelden.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.
Veelgestelde vragen over splitsen in Den Haag
Woningsplitsen in andere gemeenten in Zuid-Holland
- Alblasserdam
- Albrandswaard
- Alphen aan den Rijn
- Barendrecht
- Bodegraven-Reeuwijk
- Capelle aan den IJssel
- Delft
- Dordrecht
- Goeree-Overflakkee
- Gorinchem
- Gouda
- Hardinxveld-Giessendam
- Hendrik-Ido-Ambacht
- Hillegom
- Hoeksche Waard
- Kaag en Braassem
- Katwijk
- Krimpen aan den IJssel
- Krimpenerwaard
- Lansingerland
- Leiden
- Leiderdorp
- Leidschendam-Voorburg
- Lisse
- Maassluis
- Midden-Delfland
- Molenlanden
- Nieuwkoop
- Nissewaard
- Noordwijk
- Oegstgeest
- Papendrecht
- Pijnacker-Nootdorp
- Ridderkerk
- Rijswijk
- Rotterdam
- Schiedam
- Sliedrecht
- Teylingen
- Vlaardingen
- Voorne aan Zee
- Voorschoten
- Waddinxveen
- Wassenaar
- Westland
- Zoetermeer
- Zoeterwoude
- Zuidplas
- Zwijndrecht