Een woning splitsen in Nissewaard
Wilt u een woning in Nissewaard splitsen? De aanvraag kan betrekking hebben op een splitsingsvergunning en, afhankelijk van de werkzaamheden of het beoogde gebruik, ook op een omgevingsvergunning. Kamerverhuur is een afzonderlijke vorm van gebruik: daarvoor gelden lokale regels voor onzelfstandige woonruimte, zoals eisen aan de oppervlakte, geluid en de aanvraagstukken.
Hieronder vindt u de beschikbare regels en leges voor Nissewaard. Laat vooraf beoordelen welke vergunningen en voorwaarden op uw plannen van toepassing zijn.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Nissewaard: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Splitsingsvergunning en kamerverhuur
In de legesverordening van Nissewaard staat een tarief voor een aanvraag om een splitsingsvergunning. De beschikbare informatie geeft geen verdere beschrijving van de situaties waarin deze vergunning nodig is. Vraag daarom bij de gemeente na welke aanvraag bij uw plan hoort.
De gemeentelijke regels over kamerverhuur zien op kamergewijze bewoning: bewoners delen daarbij voorzieningen, zoals keuken en badkamer. De aanvraag voor een kamerverhuurvergunning is bedoeld voor de exploitatie van een kamerverhuurbedrijf en wordt schriftelijk, niet elektronisch, bij het college ingediend door de eigenaar van dat bedrijf.
Stukken voor kamerverhuur
Bij de aanvraag voegt u bewijs van eigendom en van uw bevoegdheid om de aanvraag te doen. Voeg zo nodig ook toestemming van de VvE toe. Verder zijn het adres en de kadastrale gegevens nodig, evenals plattegronden van de bestaande en gewijzigde situatie met onder meer de gebruiksoppervlakte wonen en bruto vloeroppervlakte. De situatietekening geeft onder meer parkeerplaatsen, fietsparkeerplaatsen, afvalberging, berging en buitenruimte aan.
Oppervlakte en geluid
Bij kamerverhuur mag de gebruiksoppervlakte niet minder zijn dan 18 m² per persoon. Volgens het aanvraagformulier is per slaapkamer één bewoner toegestaan. Bij de aanvraag hoort ook een akoestisch onderzoek volgens NEN 5077. Het lucht-geluidniveauverschil moet ten minste 52 dB zijn; het gewogen contact-geluidniveau mag maximaal 54 dB bedragen.
Aandachtspunten bij de beoordeling
De beleidsregels noemen onder meer ontoelaatbare nadelige gevolgen voor de woon- en leefsituatie, het insluiten van aangrenzende bewoonde woningen en het ontbreken van een adequate afsluitbare afvalvoorziening op eigen terrein als weigeringsgronden. Ook een flatwoning, minder dan 18 m² woonoppervlakte per persoon, onaanvaardbare geluidhinder en verkamering binnen of op de grens van de 40-metercirkel rond een bestaand kamergewijs bewoond pand en/of bestaande woning zijn aandachtspunten. Een bezettingsgraad van 80% of hoger geldt volgens verkeerskundig onderzoek als onaanvaardbare parkeerdruk.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Splitsingsvergunning | Voor een aanvraag om een splitsingsvergunning bedraagt het legestarief € 273,80. |
| Beslistermijn splitsingsvergunning | De beslistermijn is 8 weken; het bevoegd gezag kan deze eenmaal met maximaal 6 weken verlengen. |
| Kamerverhuur | Kamergewijze bewoning met gedeelde voorzieningen valt onder onzelfstandige woonruimte. De aanvraag voor een kamerverhuurvergunning wordt schriftelijk bij het college ingediend door de eigenaar van het kamerverhuurbedrijf. |
| Aanvraag kamerverhuur | Voeg bewijs van eigendom en bevoegdheid toe, zo nodig VvE-toestemming, adres- en kadastrale gegevens, plattegronden van de bestaande en gewijzigde situatie en een situatietekening met onder meer parkeren, fietsenstalling, afvalberging, berging en buitenruimte. |
| Ruimte en bewoning bij kamerverhuur | De gebruiksoppervlakte moet minimaal 18 m² per persoon bedragen en volgens het aanvraagformulier is één bewoner per slaapkamer toegestaan. |
| Geluid bij kamerverhuur | Bij de aanvraag hoort een akoestisch onderzoek volgens NEN 5077. Het lucht-geluidniveauverschil moet ten minste 52 dB zijn en het gewogen contact-geluidniveau maximaal 54 dB. |
| Weigeringsgronden kamerverhuur | De gemeente weigert een aanvraag onder meer bij een flatwoning, minder dan 18 m² woonoppervlakte per persoon, ontoelaatbare gevolgen voor de woon- en leefsituatie of verkamering binnen of op de grens van de 40-metercirkel rond een bestaand kamergewijs bewoond pand en/of bestaande woning. |
| Parkeren en voorzieningen bij kamerverhuur | Onaanvaardbare parkeerdruk is een weigeringsgrond wanneer verkeerskundig onderzoek een bezettingsgraad van 80% of hoger laat zien. Ook het ontbreken van een adequate afsluitbare afvalvoorziening op eigen terrein kan een weigeringsgrond zijn. |
Leges en doorlooptijd
De leges voor een aanvraag om een splitsingsvergunning bedragen € 273,80. Als voor uw plan ook een omgevingsvergunning nodig is, hangt het tarief af van de activiteit en in sommige gevallen van de bouwkosten. De tabel vermeldt de beschikbare tarieven, waaronder tarieven voor bouwactiviteiten, omgevingsplanactiviteiten en buitenplanse omgevingsplanactiviteiten.
Voor een splitsingsvergunning is de beslistermijn 8 weken, met een mogelijke eenmalige verlenging van maximaal 6 weken. Bij de reguliere procedure voor een omgevingsvergunning geldt eveneens een termijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Aanvraag splitsingsvergunning | € 273,80 per aanvraag |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, bouwkosten minder dan € 50.000 | 0,898% van de bouwkosten, met een minimum van € 258,55 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, bouwkosten van € 50.000 tot € 100.000 | € 448,84 plus 0,769% van het bedrag boven € 50.000 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, bouwkosten van € 100.000 tot € 400.000 | € 833,57 plus 0,666% van het bedrag boven € 100.000 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, bouwkosten van € 400.000 tot € 1.000.000 | € 2.829,57 plus 0,484% van het bedrag boven € 400.000 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, bouwkosten van € 1.000.000 tot € 2.000.000 | € 5.733,60 plus 0,424% van het bedrag boven € 1.000.000 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, bouwkosten van € 2.000.000 tot € 5.000.000 | € 9.968,65 plus 0,363% van het bedrag boven € 2.000.000 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, bouwkosten vanaf € 5.000.000 | € 20.858,78 plus 0,303% van het bedrag boven € 5.000.000, met een maximum van € 180.985,00 |
| Omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit, bouwkosten minder dan € 50.000 | 3,078% van de bouwkosten, met een minimum van € 310,26 |
| Omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit, bouwkosten van € 50.000 tot € 100.000 | € 1.538,89 plus 2,693% van het bedrag boven € 50.000 |
| Omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit, bouwkosten van € 100.000 tot € 400.000 | € 2.885,42 plus 2,057% van het bedrag boven € 100.000 |
| Omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit, bouwkosten van € 400.000 tot € 1.000.000 | € 9.056,49 plus 1,573% van het bedrag boven € 400.000 |
| Omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit, bouwkosten van € 1.000.000 tot € 2.000.000 | € 18.494,60 plus 1,331% van het bedrag boven € 1.000.000 |
| Omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit, bouwkosten van € 2.000.000 tot € 5.000.000 | € 31.804,75 plus 1,089% van het bedrag boven € 2.000.000 |
| Omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit, bouwkosten vanaf € 5.000.000 | € 64.475,13 plus 0,908% van het bedrag boven € 5.000.000, met een maximum van € 180.985,00 |
| Omgevingsplanactiviteit zonder bouwactiviteit, uitsluitend bouwwerk in stand houden of gebruiken | € 605,00 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit, bouwsom van € 0 tot € 15.000 | Verhoging van € 413,70 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit, bouwsom van € 15.000 tot € 150.000 | Verhoging van € 775,65 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit, bouwsom van € 150.000 tot € 500.000 | Verhoging van € 2.585,50 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit, bouwsom vanaf € 500.000 | Verhoging van € 6.205,20 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit zonder bouwactiviteit, met impact op de omgeving en oppervlakte kleiner dan 50 m² | Verhoging van € 775,65 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit zonder bouwactiviteit, met impact op de omgeving en oppervlakte van 50 m² tot 250 m² | Verhoging van € 2.585,50 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit zonder bouwactiviteit, met impact op de omgeving en oppervlakte groter dan 250 m² | Verhoging van € 6.205,20 |
| Beslistermijn | Voor een splitsingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. Voor een omgevingsvergunning geldt bij de reguliere procedure eveneens 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Nissewaard?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Kamerverhuur en huurgrenzen
De regels voor kamerverhuur gelden voor onzelfstandige woonruimte en staan los van de beoordeling van een plan om zelfstandige woningen te vormen. Als u kamers wilt verhuren, moet u rekening houden met de lokale aanvraag- en gebruiksvoorwaarden.
Voor 2026 is de landelijke liberalisatiegrens € 932,93 per maand. De maximale huurprijsgrens bij 186 punten voor een zelfstandige woning is in 2026 € 1.228,07 per maand.
Splitsingsactiviteit in Nissewaard
15 splitsingsdossiers sinds december 2021.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Centrum | 8 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: september 2026.
Waar u op let voordat u in Nissewaard gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Uw plannen voor woningsplitsing in Nissewaard
De juiste vergunningen en leges hangen af van wat u met de woning wilt doen: een gebouw juridisch splitsen, zelfstandige woonruimten realiseren of kamers verhuren. Breng daarom eerst de bestaande situatie, de gewenste indeling en eventuele bouwkundige werkzaamheden in kaart.
Controleer vervolgens bij de gemeente welke vergunningen en voorwaarden op uw plan van toepassing zijn. Zo kunt u de aanvraagstukken en de bijbehorende kosten gericht voorbereiden.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.
Veelgestelde vragen over splitsen in Nissewaard
Woningsplitsen in andere gemeenten in Zuid-Holland
- Alblasserdam
- Albrandswaard
- Alphen aan den Rijn
- Barendrecht
- Bodegraven-Reeuwijk
- Capelle aan den IJssel
- Delft
- Den Haag
- Dordrecht
- Goeree-Overflakkee
- Gorinchem
- Gouda
- Hardinxveld-Giessendam
- Hendrik-Ido-Ambacht
- Hillegom
- Hoeksche Waard
- Kaag en Braassem
- Katwijk
- Krimpen aan den IJssel
- Krimpenerwaard
- Lansingerland
- Leiden
- Leiderdorp
- Leidschendam-Voorburg
- Lisse
- Maassluis
- Midden-Delfland
- Molenlanden
- Nieuwkoop
- Noordwijk
- Oegstgeest
- Papendrecht
- Pijnacker-Nootdorp
- Ridderkerk
- Rijswijk
- Rotterdam
- Schiedam
- Sliedrecht
- Teylingen
- Vlaardingen
- Voorne aan Zee
- Voorschoten
- Waddinxveen
- Wassenaar
- Westland
- Zoetermeer
- Zoeterwoude
- Zuidplas
- Zwijndrecht