Appartementsrecht is het aandeel dat u krijgt in een gebouw na splitsing: geen eigendom van een stuk huis, maar een breukdeel in het geheel met exclusief gebruiksrecht van uw eigen gedeelte. Hier leest u wat wel en niet van u is, wat gemeenschappelijk is, en welke rechten en plichten daarbij horen.
In deze gids
Wat is appartementsrecht?
Appartementsrecht is het aandeel dat een eigenaar krijgt in een gebouw en de grond eronder, nadat dat gebouw is gesplitst in appartementsrechten (BW 5:106). Het is geen eigendom van ‘een stuk gebouw’: u bezit een breukdeel van het geheel, met daaraan gekoppeld het exclusieve recht om een bepaald gedeelte te gebruiken, bijvoorbeeld een woning, berging of parkeerplaats. Dat exclusieve gebruiksrecht ontstaat pas door de splitsing zelf en staat beschreven in de splitsingsakte.
De splitsing komt tot stand met een notariële akte, gevolgd door inschrijving in de openbare registers van het Kadaster (BW 5:109). Vanaf de inschrijving bestaat elk appartementsrecht als zelfstandig registergoed: apart te verkopen, te bezwaren met een hypotheek en te vererven, los van de andere appartementen in hetzelfde gebouw.
Privé-gedeelte versus gemeenschappelijk gedeelte
De kern van appartementsrecht is het onderscheid tussen wat exclusief van u is en wat van alle eigenaars samen is. De splitsingsakte en -tekening leggen per gebouw vast waar die grens loopt (BW 5:111).
| Privé-gedeelte | Gemeenschappelijk gedeelte |
|---|---|
| De woning zelf: vloer, wanden en plafond binnen de grenzen uit de splitsingstekening | Fundering, dragende constructie en gevel |
| Eigen berging of parkeerplaats, als apart privégedeelte aangewezen | Dak en dakbedekking |
| Interne afwerking, keuken, badkamer, binnendeuren | Trappenhuis, hal, lift en entree |
| Eigen aansluitpunten binnen de woning | Hoofdleidingen voor water, riolering, elektra en cv, tot aan het privégedeelte |
Twijfelt u of iets privé of gemeenschappelijk is? De splitsingsakte en -tekening zijn leidend, niet de feitelijke situatie. Een eigenaar die bijvoorbeeld zelf een gemeenschappelijke leiding heeft laten vervangen, is daarmee geen eigenaar van die leiding geworden.
Onderhoud: wie betaalt wat
- Onderhoud aan het privé-gedeelte is voor rekening van de eigenaar zelf.
- Onderhoud aan gemeenschappelijke delen komt voor rekening van de VvE, betaald uit de maandelijkse bijdragen en het reservefonds.
- Het splitsingsreglement kan hiervan afwijken, bijvoorbeeld door onderhoud van kozijnen toch bij de VvE te leggen.
- Schade aan een gemeenschappelijk deel die door een eigenaar is veroorzaakt, kan alsnog voor diens rekening komen.
Rechten en plichten van een appartementseigenaar
Met het appartementsrecht koopt u niet alleen een woning, maar ook lidmaatschap van de Vereniging van Eigenaars. Dat lidmaatschap ontstaat van rechtswege bij de splitsing en is niet optioneel (BW 5:112).
- Stemrecht. Elke eigenaar heeft stemrecht in de VvE-vergadering, met een aantal stemmen per appartementsrecht zoals vastgelegd in het splitsingsreglement.
- Bijdrageplicht. Verplichte maandelijkse bijdrage aan de VvE voor gemeenschappelijke kosten en het reservefonds, ongeacht of u er zelf gebruik van maakt.
- Gebruiksrecht. Exclusief gebruik van het eigen privé-gedeelte, binnen de grenzen van het reglement (denk aan een verbod op bedrijfsmatig gebruik van een woonbestemming).
- Medegebruik. Recht op gebruik van gemeenschappelijke delen zoals trappenhuis, tuin of berging, samen met de andere eigenaars.
- Toestemming voor verbouwingen. Wijzigingen die gemeenschappelijke delen raken, zoals een gevelopening of een leiding door een dragende muur, vereisen toestemming van de VvE.
Besluiten in de VvE-vergadering worden genomen bij meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij het splitsingsreglement een hogere drempel voorschrijft. Voor ingrijpende zaken, zoals een verbouwing die de constructie raakt of een wijziging van de akte van splitsing zelf, geldt vaak een gekwalificeerde meerderheid of zelfs unanimiteit. Als eigenaar bent u aan een eenmaal genomen besluit gebonden, ook als u tegen heeft gestemd.
Meer over hoe de VvE zelf werkt, het reservefonds en het meerjarenonderhoudsplan leest u in de gids VvE oprichten na splitsing.
Splitsen in appartementsrechten: hoe ontstaat het
Een gebouw wordt in appartementsrechten gesplitst door een notariële akte van splitsing, met een splitsingstekening als bijlage die de grenzen van elk privégedeelte laat zien (BW 5:109). Voor gemeenten waar de woningvoorraad onder druk staat, kan bovendien een splitsingsvergunning van burgemeester en wethouders nodig zijn voordat de notaris mag splitsen.
- Vergunning regelen, als de gemeente die eist.
- Splitsingstekening laten maken en door het Kadaster laten goedkeuren.
- Notaris stelt de akte en het splitsingsreglement op.
- Akte passeren en inschrijven in de openbare registers.
- VvE bestaat vanaf het moment van inschrijving.
Het volledige traject, inclusief bouwkundige eisen en kosten, staat in de gids woning splitsen. Wat precies in de akte moet staan en hoe u die opvraagt bij het Kadaster leest u in de gids splitsingsakte.
Het breukdeel: aandeel in de gemeenschap
Elk appartementsrecht heeft een breukdeel: het aandeel in de gemeenschap dat in de splitsingsakte staat, meestal gebaseerd op de oppervlakte of waarde van het privégedeelte. Dit breukdeel bepaalt in de regel de verdeling van de VvE-bijdragen en, tenzij het reglement anders bepaalt, de verdeling van stemmen. Bij verkoop, sloop of nieuwbouw van een appartement blijft het onderliggende breukdeel het uitgangspunt, tenzij de akte van splitsing wordt gewijzigd.
Ondersplitsing: een appartementsrecht verder splitsen
Een bestaand appartementsrecht kan zelf weer worden gesplitst in nieuwe appartementsrechten: ondersplitsing. Dit gebeurt bijvoorbeeld als de eigenaar van een bedrijfsruimte die ruimte alsnog in meerdere zelfstandige eenheden wil verdelen. Ook hiervoor is een aparte notariële akte nodig, met een eigen splitsingstekening en reglement voor de ondersplitsing. De hoofdsplitsing blijft bestaan; de ondersplitsing werkt binnen het aandeel van het oorspronkelijke appartementsrecht.
Appartementsrecht versus gewone eigendom
Bij een gewone (vrijstaande) woning bent u volledig eigenaar van huis en grond en beslist u in principe alleen. Bij een appartementsrecht deelt u eigendom en beslissingen over het gebouw met de andere eigenaars, via de VvE. Dat is de prijs van het kunnen splitsen van één pand in meerdere zelfstandig verkoopbare woningen: het gebouw als geheel blijft ondeelbaar eigendom van de gezamenlijke eigenaars, terwijl ieders appartementsrecht wél apart verhandelbaar is.
Voor kopers is dat verschil goed te herkennen aan de financiering: bij een appartementsrecht vraagt de hypotheekverstrekker vrijwel altijd om de splitsingsakte en de laatste jaarstukken van de VvE, onder meer om te zien of het reservefonds op orde is. Een VvE met een te laag reservefonds of een verouderd meerjarenonderhoudsplan kan de financiering van een appartement bemoeilijken, ook al is er met het privé-gedeelte zelf niets mis.
Overweegt u zelf een pand te splitsen en wilt u weten of dat op uw adres mag? Doe de gratis quickscan of vraag een offerte aan voor een compleet traject.
