Een woning splitsen kan een pand meer waard maken en extra woonruimte opleveren. Maar het raakt aan drie wetten, uw gemeentelijke regels en een notariële akte. In deze gids leest u welke vergunningen u nodig heeft, welke bouweisen gelden, wat splitsen kost en hoe lang het duurt.
In deze gids
Woning splitsen: juridisch of bouwkundig
Met woning splitsen (ook: woningsplitsing of huis splitsen) bedoelen mensen twee verschillende dingen. Het verschil bepaalt welke regels gelden, dus begin hier.
| Juridisch splitsen | Bouwkundig splitsen (woningvorming) | |
|---|---|---|
| Wat verandert er? | Het eigendom: één pand wordt verdeeld in afzonderlijke appartementsrechten | Het gebouw: van één woning worden twee of meer zelfstandige woningen gemaakt |
| Wettelijke basis | Burgerlijk Wetboek, Boek 5, titel 9 | Huisvestingswet 2014, Omgevingswet en Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) |
| Wie is betrokken? | Notaris en Kadaster | Gemeente, architect of constructeur, aannemer |
| Resultaat | Elk appartement los te verkopen en te hypothekeren | Meer woningen in hetzelfde pand, eventueel onder één eigenaar |
In de praktijk gaan ze vaak samen: u verbouwt eerst tot zelfstandige woningen en splitst daarna in appartementsrechten zodat u de woningen apart kunt verkopen. Maar het kan ook los. Een belegger die alle woningen zelf verhuurt, hoeft niet juridisch te splitsen. Een pand met al aparte woningen kan juridisch worden gesplitst zonder verbouwing.
Welke vergunningen heeft u nodig?
Er bestaat geen landelijke ‘splitsingsvergunning’ die overal geldt. Of u een vergunning nodig heeft, hangt af van wat uw gemeente in haar huisvestingsverordening en omgevingsplan heeft geregeld. Er zijn drie toestemmingen die kunnen spelen.
1. Splitsingsvergunning (Huisvestingswet artikel 22)
Het is verboden een gebouw zonder vergunning van burgemeester en wethouders te splitsen in appartementsrechten als de gemeenteraad dat soort gebouwen in de huisvestingsverordening heeft aangewezen en een of meer appartementen als woonruimte worden gebruikt. Dit gaat over de juridische splitsing. Geen aanwijzing in uw gemeente betekent: geen splitsingsvergunning nodig. Meer over de splitsingsvergunning.
2. Vergunning voor woningvorming of omzetting (Huisvestingswet artikel 21)
Een gemeente kan in de huisvestingsverordening ook verbieden om zonder vergunning een zelfstandige woning te verbouwen tot twee of meer zelfstandige woningen (woningvorming), of om zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte zoals kamerverhuur. Ook dit geldt alleen voor de categorieën en gebieden die de verordening aanwijst.
3. Omgevingsvergunning (Omgevingswet)
Past de nieuwe situatie niet in het omgevingsplan, of verbouwt u zo dat er een vergunningplicht voor bouwen geldt, dan vraagt u een omgevingsvergunning aan via het Omgevingsloket. Een woningvormingsvergunning vervangt die niet: Den Haag vermeldt bijvoorbeeld expliciet dat u daarnaast een omgevingsvergunning nodig heeft.
Gemeenten stellen daarbij vaak eigen eisen, zoals een minimale oppervlakte per nieuwe woning. In Den Haag moet een nieuwe woning bij woningvorming minimaal 35 vierkante meter zijn. Zulke normen verschillen per gemeente; kijk op de pagina van uw gemeente of laat het toetsen.
Woning splitsen zonder vergunning
Het kan zonder vergunning, maar alleen als uw gemeente voor uw pand en situatie niets heeft vastgelegd. Controleer daarom altijd:
- de huisvestingsverordening (splitsingsvergunning, woningvorming, omzetting);
- het omgevingsplan (mag het aantal woningen in dit pand omhoog?);
- of de verbouwing zelf vergunningplichtig is.
Splitsen of verbouwen terwijl een vergunning verplicht was, is een overtreding van de Huisvestingswet. De gemeenteraad kan in de verordening een bestuurlijke boete mogelijk maken. Het wettelijk maximum is de vierde categorie, per 1 januari 2026 €27.500, en bij herhaling van een overtreding van artikel 21 binnen vier jaar de vijfde categorie (€110.000). De daadwerkelijke bedragen stelt de gemeente vast. Daarnaast kan de gemeente handhaven om de oude situatie terug te laten brengen. Lees meer over splitsen zonder vergunning.
Bouweisen: wat het Bbl vraagt
Maakt u extra woningen, dan moet elke woning voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), de opvolger van het Bouwbesluit. Bij een verbouwing gaat het Bbl uit van het rechtens verkregen niveau: de kwaliteit na de verbouwing mag niet lager zijn dan ervoor en nooit onder het niveau voor bestaande bouw. U hoeft niet boven het nieuwbouwniveau uit te komen.
| Eis | Nieuwbouw | Bestaande bouw / verbouw |
|---|---|---|
| Verblijfsgebied per woning | minimaal 18 m² (art. 4.163) | minimaal 10 m² (art. 3.89) |
| Grootste verblijfsruimte | minimaal 11 m² en 3 m breed (art. 4.164) | minimaal 7,5 m² en 2,4 m breed (art. 3.90) |
| Aandeel verblijfsgebied | minimaal 55% van de gebruiksoppervlakte | minimaal 40% van de gebruiksoppervlakte (art. 3.89) |
| Plafondhoogte verblijfsgebied | 2,6 m | 2,1 m (ook bij verbouw, art. 5.17) |
| Geluidsisolatie tussen woningen | lucht-geluidniveauverschil van minimaal 52 dB naar het verblijfsgebied van de buurwoning (art. 4.114) | |
Eigen voordeur per woningGedeeld trappenhuisBrandveiligheid (vluchtroutes, brandwerende scheidingen tussen woningen) en ventilatie zijn in oude panden vaak de grootste opgave. Laat een constructeur of bouwkundige vroeg meekijken. Alle bouweisen bij splitsen op een rij.
Splitsingsakte en appartementsrecht
De juridische splitsing gebeurt door een notariële akte, gevolgd door inschrijving in de openbare registers van het Kadaster (BW 5:109). Aan de akte hangt een splitsingstekening die de grenzen van elk privégedeelte laat zien. Het Kadaster beoordeelt die tekening en stelt daarna de complexaanduiding vast.
Na de splitsing bezit elke eigenaar een appartementsrecht: een aandeel in het hele gebouw met het exclusieve gebruik van een bepaald deel. Het dak, de fundering, de gevels en het trappenhuis zijn meestal gemeenschappelijk.
Wat er precies in de akte staat en hoe u een bestaande akte opvraagt, leest u in de gids splitsingsakte.
De Vereniging van Eigenaars (VvE)
Het reglement in de splitsingsakte regelt de oprichting van een Vereniging van Eigenaars (BW 5:112). Iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid, ook als er maar twee appartementen zijn. De VvE is verplicht een reservefonds aan te houden voor onderhoud (BW 5:126). Per jaar reserveert zij het bedrag uit een meerjarenonderhoudsplan (niet ouder dan vijf jaar, voor minimaal tien jaar), of minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw. Het geld staat op een aparte rekening op naam van de VvE.
Voor kleine splitsingen (2 tot 5 appartementen) heeft de KNB een apart modelreglement. Zo richt u een VvE op.
Wat kost woning splitsen?
De totale kosten verschillen sterk per pand. De verbouwing is meestal de grootste post, en die hangt helemaal af van de staat van het pand. Een landelijk gemiddelde bestaat niet. Wat wél vastligt:
| Kostenpost | Bedrag | Bron |
|---|---|---|
| Kadaster: complexaanduiding vaststellen (splitsingstekening) | €219 | Kadaster tarieven 2026 |
| Kadaster: inschrijving akte | €181 elektronisch, €215 op papier | Kadaster tarieven 2026 |
| Notaris: splitsingsakte en reglement | vrij tarief, vraag offertes op | Rijksoverheid, KNB |
| Gemeente: leges vergunningen | verschilt per gemeente; Den Haag rekent €575,35 voor een woningvormingsvergunning | gemeente Den Haag |
| Architect, constructeur, verbouwing | afhankelijk van pand en ontwerp | offerte |
Verkoopt u daarna een appartement, dan betaalt de koper overdrachtsbelasting. In 2026 is dat 2% voor een koper die er zelf gaat wonen, 8% voor een woning die de koper niet zelf bewoont en 10,4% voor overige gebouwen. Alle kosten van splitsen uitgewerkt.
Hoe lang duurt splitsen?
De wettelijke termijnen voor de vergunningen staan vast. De tijd voor ontwerp, verbouwing en notaris komt daar bovenop.
| Stap | Wettelijke beslistermijn |
|---|---|
| Splitsings- of woningvormingsvergunning | 8 weken, eenmaal te verlengen met 6 weken. Beslist de gemeente niet op tijd, dan is de vergunning van rechtswege verleend (Huisvestingswet art. 25). |
| Omgevingsvergunning (reguliere procedure) | 8 weken, eenmaal te verlengen met 6 weken. Geen vergunning van rechtswege (Omgevingswet art. 16.64). |
| Splitsingsakte | Geen wettelijke termijn; de notaris kan pas passeren als het Kadaster de tekening heeft goedgekeurd. |
Financiering en rendement
Na de juridische splitsing is elk appartementsrecht apart te verkopen en apart met een hypotheek te belasten. Daar zit meestal het financiële voordeel: losse appartementen zijn samen vaak meer waard dan het ongesplitste pand, maar dat is geen garantie en hangt af van locatie, verbouwkosten en de markt. Reken daarom altijd met een taxatie vóór en na, en met de volledige kosten uit het overzicht hierboven. Meer over financiering en rendement.
Stappenplan en checklist
- Haalbaarheid toetsen. Omgevingsplan, huisvestingsverordening en gemeentelijke minimummaten voor uw adres.
- Ontwerp laten maken. Plattegronden per woning, getoetst aan het Bbl.
- Vergunningen aanvragen. Splitsings- of woningvormingsvergunning en eventueel een omgevingsvergunning.
- Verbouwen. Brand- en geluidsscheidingen, eigen voordeur en voorzieningen per woning.
- Splitsingstekening laten maken en indienen. Het Kadaster keurt de tekening en stelt de complexaanduiding vast.
- Splitsingsakte passeren. De notaris stelt akte en reglement op en laat ze inschrijven bij het Kadaster.
- VvE starten. Eerste vergadering, bijdragen, reservefonds en rekening op naam van de VvE.
Twijfelt u of uw pand gesplitst mag worden? Laat uw adres toetsen met de quickscan of bekijk hoe ons traject werkt.
