Splitsingsakte: wat erin staat en hoe u hem opvraagt

Splitsingsakte opvragen bij het Kadaster

Koopt u een appartement, of wilt u weten wat bij uw appartement hoort en wat de VvE mag? Dan vraagt u de splitsingsakte op. Die ligt bij het Kadaster, inclusief de splitsingstekening.

1. Ga naar de pagina Splitsingsakte opvragen op kadaster.nl en open het online formulier.
2. Vul het adres of de kadastrale aanduiding van het appartement in.
3. Kies of u de akte per e-mail (pdf) of per post wilt ontvangen.
4. Betaal online. Per e-mail heeft u de akte binnen 2 werkdagen; per post duurt het 2 tot 5 werkdagen langer.

Is de splitsing later gewijzigd, ondergesplitst of opgeheven? Die akten vraagt u apart op, tegen hetzelfde tarief. Lees ze samen met de oorspronkelijke akte: de laatste wijziging bepaalt wat nu geldt.

De splitsingstekening kunt u niet los bestellen; u krijgt haar alleen samen met de akte. Sinds 1973 is het verplicht de tekening samen met de akte in te schrijven. Bij een akte die vóór 1973 is ingeschreven, zit er niet altijd een tekening bij. Laat u het Kadaster de akte opzoeken, dan komen de onderzoekskosten bovenop de prijs van de kopie.

Wat is een splitsingsakte?

Een splitsingsakte (akte van splitsing) is de notariële akte waarmee een eigenaar, erfpachter of opstaller zijn recht op een gebouw verdeelt in appartementsrechten (BW 5:106). De splitsing is pas rond als de akte is ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster (BW 5:109). Vanaf dat moment is elk appartement afzonderlijk te verkopen en met een hypotheek te belasten.

Een appartementsrecht is geen eigendom van ‘een stuk gebouw’, maar een aandeel in het geheel, met het recht om een bepaald deel exclusief te gebruiken. Staat het pand op erfpachtgrond, dan heeft de erfpachter toestemming van de grondeigenaar nodig.

Wat staat er in een splitsingsakte?

De wet (BW 5:111 en 5:112) schrijft voor wat de akte minimaal moet bevatten:

De splitsingstekening

Aan de akte hangt een splitsingstekening: een tekening die de grenzen van elk privégedeelte aangeeft (BW 5:109). Voordat de notaris de akte kan passeren, dient u of de notaris de tekening in bij het Kadaster met een verzoek om vaststelling van de complexaanduiding. Het Kadaster beoordeelt de aanvraag en de tekening aan de hand van zijn checklist splitsingstekening en stelt na goedkeuring de complexaanduiding vast, de kadastrale nummering van de appartementen.

Checklist voor een goede splitsingstekening

• Elk privégedeelte eenduidig begrensd en genummerd, op elke verdieping.
• Bergingen, parkeerplaatsen en tuinen die bij een appartement horen, ook ingetekend.
• Gemeenschappelijke delen (trappenhuis, dak, fundering) duidelijk te onderscheiden van privédelen.
• Tekening sluit aan op de omschrijving in de akte.

Splitsingsakte, VvE en splitsingsreglement

Het splitsingsreglement is een verplicht onderdeel van de splitsingsakte (BW 5:111 onder d). Het regelt welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen, de jaarlijkse exploitatierekening en de bijdragen, het gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de verzekering van het gebouw (BW 5:112 lid 1).

Met het reglement wordt ook de Vereniging van Eigenaars opgericht. De statuten van de VvE staan in het reglement, met onder meer de bijdragen die de eigenaars minstens jaarlijks aan de vereniging betalen, de manier waarop de vergadering bijeen wordt geroepen en het aantal stemmen per eigenaar (BW 5:112 lid 1 onder e en lid 2). Wie de regels van de VvE wil veranderen, wijzigt dus de splitsingsakte. Meer over de VvE na een splitsing.

Het reglement mag verwijzen naar een modelreglement dat in de openbare registers is ingeschreven. De notarissen gebruiken vaak het modelreglement 2017; voor splitsingen van 2 tot 5 appartementen heeft de KNB sinds september 2021 een apart model voor de kleine VvE.

Het notarisproces bij een nieuwe splitsing

1. Vergunningen rond. Heeft uw gemeente een splitsingsvergunning voorgeschreven, dan moet die er zijn voordat de notaris splitst. Zie de gids woning splitsen.
2. Tekening laten maken. Door een architect of tekenaar, volgens de eisen van het Kadaster.
3. Complexaanduiding aanvragen. Het Kadaster keurt de tekening en nummert de appartementen.
4. Concept-akte en reglement. De notaris stelt ze op; u kiest het modelreglement en eventuele afwijkingen.
5. Passeren en inschrijven. De notaris ondertekent de akte en laat haar inschrijven in de openbare registers.
6. VvE van start. De Vereniging van Eigenaars bestaat vanaf de splitsing. Zo zet u de VvE op.

Splitsingsakte wijzigen en kosten

Wie moet instemmen met een wijziging?

Een splitsingsakte wijzigen kan op twee manieren. Met medewerking van alle appartementseigenaars (BW 5:139 lid 1), of met medewerking van het bestuur nadat de vergadering van eigenaars het besluit heeft genomen met ten minste vier vijfde van de stemmen, of met een grotere meerderheid als de akte die voorschrijft (BW 5:139 lid 2). Voor die vergadering geldt een oproepingstermijn van ten minste vijftien dagen.

Naast de eigenaars moeten ook anderen toestemming geven (BW 5:139 lid 3 en 4):

Verklaart iemand zich niet, of weigert hij zonder redelijke grond mee te werken of toe te stemmen? Dan kan de kantonrechter een vervangende machtiging geven. Die kan alleen worden gevraagd door appartementseigenaars die samen ten minste de helft van de stemmen hebben (BW 5:140). Wie niet vóór een meerderheidsbesluit tot wijziging heeft gestemd, kan bij de rechter vernietiging van dat besluit vorderen. Die bevoegdheid verjaart na drie maanden, gerekend vanaf de dag na het besluit (BW 5:140b).

Hoe verloopt een wijziging?

De wijziging gebeurt met een notariële akte, die wordt ingeschreven in de openbare registers (BW 5:139 lid 5). Verandert de begrenzing van de privégedeelten, dan hoort er een nieuwe tekening bij. Volgens het Kadaster is niet bij elke wijziging een splitsingstekening vereist; de notaris is daarvoor verantwoordelijk.

Wat kost een splitsingsakte wijzigen?

Het Kadaster rekent voor het inschrijven van een wijziging van de splitsing €79 per akte als die elektronisch wordt aangeboden en €113 op papier (tarieven 2026, vrij van btw). Ook voor een wijziging vraagt de notaris bij het Kadaster een complexaanduiding aan; die kost €219. De notaris komt daar nog bij; notaristarieven zijn vrij.

Kosten van een splitsingsakte

De bedragen van het Kadaster komen uit de tarievenlijst 2026 en zijn vrij van btw. De complexaanduiding is er ook voor het wijzigen van een splitsing, tegen hetzelfde tarief.

Wilt u eerst weten of splitsen in uw gemeente mag? Laat uw adres toetsen met de quickscan.