Mag u uw woning splitsen zonder vergunning? Dat hangt af van uw gemeente, het omgevingsplan en de verbouwing. In deze gids ziet u welke toestemming bij welke vorm van splitsen hoort, hoe u uw eigen adres controleert, wanneer het echt zonder vergunning kan en wat er gebeurt als u het toch doet.
In deze gids
Kort antwoord: soms wel, vaak niet
Er is geen landelijke vergunningplicht voor woning splitsen. Of u toestemming nodig heeft, hangt af van drie dingen: wat uw gemeente in de huisvestingsverordening heeft aangewezen, wat het omgevingsplan op uw adres toestaat, en hoe ingrijpend de verbouwing is. Elk van die drie kan een vergunning eisen, los van de andere. Pas als alle drie niets vragen, splitst u zonder vergunning.
Eén ding heeft u bij juridisch splitsen altijd nodig: een notariële akte die wordt ingeschreven bij het Kadaster (BW 5:109). Dat is geen vergunning, maar zonder die akte bestaan er geen los verkoopbare appartementen.
Welke toestemming bij welke vorm van splitsen
| Wat u doet | Mogelijke toestemming | Wanneer verplicht |
|---|---|---|
| Juridisch splitsen in appartementsrechten (eigendom verdelen) | Splitsingsvergunning (Huisvestingswet art. 22) plus notariële akte en inschrijving bij het Kadaster (BW 5:109) | Vergunning alleen als de huisvestingsverordening uw categorie gebouwen aanwijst en een appartement als woonruimte wordt gebruikt. De akte is altijd nodig. |
| Woningvorming: één woning verbouwen tot twee of meer zelfstandige woningen | Vergunning voor woningvorming (Huisvestingswet art. 21 lid 1 onder e) | Alleen voor de categorie woonruimte en het gebied die de huisvestingsverordening aanwijst. |
| Omzetting: zelfstandige woning omzetten in onzelfstandige woonruimte, zoals kamers | Omzettingsvergunning (Huisvestingswet art. 21 lid 1 onder c) | Alleen voor de categorie woonruimte en het gebied die de huisvestingsverordening aanwijst. |
| Bouwkundig verbouwen (technische bouwactiviteit) | Omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit (Omgevingswet art. 5.1 lid 2) | Niet bij een gedeeltelijke verbouwing waarbij draagconstructie, indeling in brandcompartimenten en gevelisolatie gelijk blijven (Bbl art. 2.27 lid 1). |
| Een extra woning in het pand (omgevingsplan) | Omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit (Omgevingswet art. 5.1 lid 1) | Als het omgevingsplan de extra woning niet toestaat. Staat het plan maar één woning toe, dan is een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit nodig (IPLO). |
Uw gemeente kan in de verordening ook vrijstellingen opnemen of ontheffing mogelijk maken van de verboden uit artikel 21 en 22 (telkens lid 2). Lees dus niet alleen het verbod, maar ook de uitzonderingen. Het verschil tussen de vergunningen uit de Huisvestingswet staat uitgewerkt in de gids over de splitsingsvergunning.
Zo controleert u uw eigen adres
- Huisvestingsverordening. Zoek de verordening van uw gemeente op lokaleregelgeving.overheid.nl. Kijk of er een vergunningplicht is voor splitsen in appartementsrechten, woningvorming of omzetting, voor welke gebouwen en gebieden, en welke vrijstellingen gelden.
- Omgevingsplan. Zoek uw adres op in Regels op de kaart in het Omgevingsloket. Ga na hoeveel woningen er op het perceel of in het pand zijn toegestaan.
- De verbouwing. Wijzigt u de draagconstructie, de brandcompartimenten of de gevelisolatie? Dan valt de verbouwing niet onder de vrijstelling van Bbl artikel 2.27 lid 1 onder b. Laat een constructeur of bouwkundige dit beoordelen. De bouweisen bij splitsen gelden voor elke nieuwe woning.
- Uw gemeente op deze site. Op de pagina van uw gemeente ziet u welke regels wij voor splitsen hebben gevonden.
- Twijfel? Laat uw adres toetsen met de quickscan, of vraag het na bij de vergunningenbalie van de gemeente.
Wanneer het echt zonder vergunning kan
U heeft geen vergunning nodig als alle drie de punten hieronder kloppen:
- de huisvestingsverordening wijst uw pand of gebied niet aan voor splitsen, woningvorming of omzetting, of u valt onder een vrijstelling;
- het omgevingsplan staat het aantal woningen toe dat u wilt maken;
- de verbouwing is vergunningvrij, of er is helemaal geen verbouwing nodig.
Een voorbeeld: een pand bestaat al uit afzonderlijke woningen en de gemeente heeft geen splitsingsvergunningplicht. Dan kan de notaris het pand juridisch splitsen zonder dat u een vergunning aanvraagt. U heeft dan wel een splitsingstekening en een akte nodig, en een notariële verklaring dat er geen vergunning nodig was (Huisvestingswet art. 27). Hoe dat werkt, leest u in de gids over de splitsingsakte.
Wat er gebeurt als u het toch doet
Bestuurlijke boete
Splitsen of verbouwen zonder verplichte vergunning uit de Huisvestingswet is een overtreding. Als de gemeenteraad dit in de verordening heeft geregeld, kan het college een bestuurlijke boete opleggen (Huisvestingswet art. 35). Het maximum is de vierde categorie uit artikel 23 van het Wetboek van Strafrecht: €27.500 per 1 januari 2026. Voor een overtreding van artikel 21 (woningvorming, omzetting) mag dat de vijfde categorie zijn, €110.000, als u binnen vier jaar al een boete kreeg voor hetzelfde verbod. De gemeente stelt de werkelijke bedragen zelf vast in de verordening.
Herstel: last onder dwangsom of bestuursdwang
De gemeente moet de wet handhaven (Huisvestingswet art. 32). Ze kan u opdragen de overtreding te herstellen. Bij een last onder dwangsom betaalt u een geldsom zolang u niet hersteld heeft (Awb art. 5:31d). Bij bestuursdwang voert de gemeente het herstel zelf uit als u dat niet op tijd doet (Awb art. 5:21). De overtreding houdt ook niet op als de verbouwing klaar is: de Huisvestingswet verbiedt ook het in die verbouwde staat houden (art. 21 lid 1), en de Omgevingswet verbiedt een zonder vereiste vergunning gebouwd bouwwerk in stand te laten (art. 5.6).
Notaris en Kadaster
Het Kadaster schrijft een splitsingsakte alleen in als de notaris eronder verklaart dat er geen splitsingsvergunning nodig was of dat de vergunning onherroepelijk is (Huisvestingswet art. 27). Is de vergunning wel verplicht en heeft u hem niet, dan kan de juridische splitsing niet worden ingeschreven.
Verkoop en hypotheek
Zonder ingeschreven splitsingsakte zijn er geen appartementsrechten (BW 5:106 en 5:109). U kunt de woningen dan niet los verkopen of los met een hypotheek belasten: het pand blijft juridisch één geheel.
Toch al gesplitst? Vraag de vergunning alsnog aan
Ontdekt u achteraf dat een vergunning verplicht was, vraag hem dan alsnog aan bij burgemeester en wethouders. Alleen de eigenaar van de woonruimte of het gebouw kan de vergunning uit artikel 21 of 22 aanvragen (Huisvestingswet art. 23). Of de gemeente hem verleent, hangt af van de toetsingsregels in haar verordening. Begin met de checklist hierboven of laat uw adres toetsen.
