Maakt u van één woning meerdere zelfstandige woningen, dan moet elke nieuwe woning voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Hier leest u de eisen voor oppervlakte, brandveiligheid, geluidwering, ventilatie, daglicht en energie, met de exacte artikelnummers en wie dat controleert.
In deze gids
Welk regime geldt: verbouw of nieuwbouw?
Maakt u van één woning twee of meer zelfstandige woningen, dan gelden de technische bouweisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Voor de meeste splitsingen is dat geen sloop-nieuwbouw maar een verbouwing: u bouwt binnen een bestaand pand. Artikel 5.4 Bbl bepaalt dan dat de nieuwbouwregels van hoofdstuk 4 van toepassing zijn, maar met het rechtens verkregen niveau in plaats van het nieuwbouwniveau: de kwaliteit na de verbouwing mag niet lager zijn dan de kwaliteit die er legaal was, met als absolute ondergrens het niveau voor bestaande bouw uit hoofdstuk 3. U hoeft dus niet aan de nieuwbouweisen te voldoen, maar wel minimaal aan de eisen voor bestaande bouw, en nooit slechter dan wat er al mocht.
Voor een paar onderdelen wijkt het Bbl van die hoofdregel af en schrijft het een vaste minimumwaarde voor, ongeacht het rechtens verkregen niveau. Brandscheidingen tussen brandcompartimenten zijn zo'n uitzondering: zie brandveiligheid hieronder.
Minimale oppervlakte en hoogte per woning
Elke nieuwe woning heeft een verblijfsgebied nodig: de ruimte waarin u kunt wonen, koken en slapen. Bij verbouw telt het rechtens verkregen niveau, met de eisen voor bestaande bouw als bodem.
| Eis | Nieuwbouw (hoofdstuk 4) | Bestaande bouw / bodem bij verbouw (hoofdstuk 3) |
|---|---|---|
| Verblijfsgebied per woning | minimaal 18 m² (art. 4.163) | minimaal 10 m² (art. 3.89) |
| Grootste verblijfsruimte | minimaal 11 m² en 3 m breed (art. 4.164) | minimaal 7,5 m² en 2,4 m breed (art. 3.90) |
| Aandeel verblijfsgebied van de gebruiksoppervlakte | minimaal 55% (art. 4.163) | minimaal 40% (art. 3.89) |
| Plafondhoogte verblijfsgebied | minimaal 2,6 m | minimaal 2,1 m, ook bij verbouw (art. 5.17) |
Dat aandeel van 40% verblijfsgebied voor bestaande bouw wordt vaak vergeten: een woning met 10 m² verblijfsgebied moet dus in totaal minstens 25 m² gebruiksoppervlakte hebben. Splitst u een pand van 90 m² in drie woningen, dan is 30 m² per woning ruim voldoende voor deze bodemeis; de krappe binnenstadssplitsing loopt eerder vast op de brand- of geluidseisen dan op de oppervlakte. Let wel: veel gemeenten stellen in hun huisvestingsverordening een eigen, hogere minimummaat voor woningvorming. Den Haag eist bijvoorbeeld 35 m² per nieuwe woning, los van het Bbl. Check dus altijd ook de regels van uw eigen gemeente.
Brandveiligheid: compartimenten, WBDBO en vluchtroutes
Brandveiligheid is bij een splitsing meestal de grootste bouwkundige opgave, omdat een pand met één woonfunctie voortaan meerdere zelfstandige woonfuncties krijgt die apart brandveilig moeten zijn.
- Eén woning, één brandcompartiment. In een brandcompartiment van de gebruiksfunctie wonen mag maximaal één woning liggen. Splitst u een pand, dan ontstaat per woning dus een nieuw brandcompartiment.
- WBDBO tussen woningen. De weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag (WBDBO) tussen de brandcompartimenten van twee woningen, en tussen een woning en de gemeenschappelijke ruimten zoals het trappenhuis, moet minimaal 60 minuten zijn bij nieuwbouw. Bouwt u een bestaande brandscheiding met een lagere weerstand dan 30 minuten te verbouwen, dan moet die scheiding na de verbouwing minstens 30 minuten WBDBO halen, of het rechtens verkregen niveau als dat hoger is (art. 5.13 Bbl). Dit is een van de weinige onderdelen waar het Bbl een harde ondergrens stelt, los van wat er vroeger mocht.
- Vluchtroutes. Elke woning heeft een veilige vluchtroute nodig naar het aansluitende terrein, via een eigen voordeur op een gang, overloop of trappenhuis dat zelf ook aan brandveiligheidseisen voldoet. Bij een splitsing van een bovenwoning betekent dit vaak: het bestaande trappenhuis geschikt maken als gemeenschappelijke vluchtroute voor alle woningen erboven, met voldoende breedte en brandwerende deuren.
- Rookmelders. Sinds 1 juli 2022 is in elke woonfunctie, nieuw én bestaand, in elke ruimte waar een vluchtroute doorheen loopt een rookmelder volgens NEN 2555 verplicht, tenzij de woning een brandmeldinstallatie heeft (bestaande bouw: art. 3.117 Bbl; nieuwbouw: art. 6.21 Bbl). Bij kamergewijze verhuur geldt de eis ook voor gemeenschappelijke ruimten waar een vluchtroute doorheen loopt.
Brandwerende voordeurVluchtroute via trappenhuisLaat een constructeur of brandveiligheidsadviseur vroeg meekijken: welke bestaande scheidingen (vloeren, muren, het trappenhuis) al genoeg weerstand hebben, bepaalt of u met een paar brandwerende platen wegkomt of het hele pand moet strippen.
Geluidwering tussen de nieuwe woningen
Zodra er twee zelfstandige woningen in één pand komen, moet de scheidingsconstructie tussen die woningen voldoende geluid tegenhouden. Het Bbl kent twee normen.
| Eis | Norm |
|---|---|
| Luchtgeluidsisolatie tussen woningen | karakteristiek luchtgeluidniveauverschil van minimaal 52 dB naar het verblijfsgebied van de buurwoning (art. 4.114 Bbl, nieuwbouw); bij verbouw geldt het rechtens verkregen niveau met dit als richtwaarde voor de nieuwe scheiding |
| Contactgeluidsisolatie tussen woningen | karakteristieke contactgeluidniveau van maximaal 54 dB naar het verblijfsgebied van de buurwoning (art. 4.115 Bbl) |
In de praktijk is dit samen met de brandscheiding het onderdeel dat oude vloeren en tussenmuren het zwaarst belast: een enkele bakstenen tussenmuur of een houten balklaag met alleen een plafond eronder haalt deze waarden meestal niet en moet worden aangevuld met een massa-veer-massa-constructie (bijvoorbeeld een voorzetwand of zwevende dekvloer). Laat dit vooraf doorrekenen door een bouwakoestisch adviseur; achteraf een geluidsklacht van de VvE of een huurder oplossen is altijd duurder.
Ventilatie en daglicht
Elke nieuwe woning moet zelfstandig kunnen ventileren en voldoende daglicht krijgen; u kunt niet leunen op een ventilatiesysteem of raam dat straks bij de buurwoning hoort.
- Ventilatie. Een verblijfsgebied heeft een ventilatievoorziening nodig met een capaciteit van minimaal 0,7 dm³/s per m² vloeroppervlakte, met een minimum van 7 dm³/s per verblijfsruimte (art. 3.67 Bbl voor bestaande bouw; een vergelijkbare, strengere eis geldt voor nieuwbouw in hoofdstuk 4). Sinds 1 juli 2024 geldt bij vervanging van een ventilatievoorziening bovendien een aanvullende ondergrens van 3,8 dm³/s per m², waarbij toevoer of afvoer (of beide) mechanisch moet zijn.
- Daglicht. Elke verblijfsruimte heeft een equivalente daglichtoppervlakte nodig, berekend volgens NEN 2057 en uitgedrukt als percentage van de vloeroppervlakte van die ruimte (art. 4.147 Bbl voor nieuwbouw, met de minimumwaarden in tabel 4.146; voor bestaande bouw geldt alleen een minimum per verblijfsruimte, niet voor het hele verblijfsgebied). Bij verbouw is het rechtens verkregen niveau leidend: splitst u een woning zonder ramen bij te maken, dan telt vaak alleen of elke nieuwe woning zelf nog genoeg lichtoppervlakte overhoudt nadat de oorspronkelijke ramen zijn verdeeld.
Eigen toegang en energie-eisen
Elke zelfstandige woning heeft een eigen afsluitbare toegang nodig: geen woning mag alleen bereikbaar zijn via de woonruimte van een ander. In een grachtenpand betekent dit meestal een eigen voordeur aan een gemeenschappelijk trappenhuis of overloop, met eigen brievenbus en meterkast.
Voor de energieprestatie geldt een belangrijke uitzondering: de BENG-eisen (bijna energieneutrale gebouwen) gelden alleen bij nieuwbouw en niet bij verbouw (art. 5.20, lid 1 Bbl). Bij een woningsplitsing hoeft u dus niet aan BENG te voldoen. Vernieuwt u wel volledig een verwarmingssysteem, of voert u een ingrijpende renovatie uit, dan gelden aparte regels voor het aandeel hernieuwbare energie; vraag dit na bij uw energieadviseur of de gemeente als dat in uw plan speelt.
Wie controleert de bouweisen?
Verbouwt u een pand tot meerdere zelfstandige woningen, dan is dat een technische bouwactiviteit in de zin van de Omgevingswet. Of u daarvoor een omgevingsvergunning nodig heeft en wie de bouwkwaliteit toetst, hangt af van de gevolgklasse van het resultaat:
- Wordt het resultaat een grondgebonden eengezinswoning (gevolgklasse 1), dan valt de bouwactiviteit onder de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb): een onafhankelijke, private kwaliteitsborger toetst het ontwerp en de uitvoering aan het Bbl in plaats van de gemeente, en meldt bij oplevering of het bouwwerk voldoet.
- Wordt het resultaat een gestapelde woning in een groter pand (vaak het geval bij een gesplitst etagepand), dan valt dit doorgaans buiten gevolgklasse 1. Dan blijft de gemeente de bouwactiviteit toetsen via de omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit, of via het reguliere bouw- en woningtoezicht.
Naast deze technische toets kan uw pand ook een splitsingsvergunning of woningvormingsvergunning uit de huisvestingsverordening nodig hebben, en een omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit zelf. Dat staat los van de Bbl-toets en is beschreven in de gids woning splitsen.
Bbl-eisen in de praktijk: waar u op moet letten
- Laat een bouwkundige de bestaande scheidingen beoordelen. Vloeren, tussenmuren en het trappenhuis bepalen of u aan de brand- en geluidseisen kunt voldoen zonder het pand te strippen.
- Reken het rechtens verkregen niveau door. Wat mocht het pand al, en waar zit de bodem van hoofdstuk 3? Dat bepaalt uw budget, niet het nieuwbouwniveau.
- Check de gemeentelijke minimummaat. Veel gemeenten eisen bij woningvorming een grotere minimale oppervlakte dan het Bbl.
- Bepaal de gevolgklasse. Dat bepaalt of een private kwaliteitsborger (Wkb) of de gemeente de bouwkwaliteit toetst.
- Vraag de vergunningen gelijktijdig aan. Splitsings- of woningvormingsvergunning en de omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit lopen vaak parallel.
Twijfelt u of uw pand aan deze eisen kan voldoen, en wat dat gaat kosten? Laat uw adres toetsen met de quickscan, of lees eerst wat een splitsing in totaal kost in de gids kosten woning splitsen.
