Een omzettingsvergunning is nodig om zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte, zoals kamers, of omgekeerd, en alleen in gebieden en voor categorieën die de gemeente in de huisvestingsverordening heeft aangewezen. Verkamering is het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte; woningvorming en splitsen in appartementsrechten zijn andere ingrepen met eigen regels.
In deze gids
Wat is een omzettingsvergunning?
Een omzettingsvergunning is de vergunning van burgemeester en wethouders om zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte, of omgekeerd. Het verbod geldt alleen voor woonruimte uit een categorie die de gemeenteraad in de huisvestingsverordening heeft aangewezen en die in een aangewezen gebied ligt (Huisvestingswet 2014, artikel 21 lid 1 onder c en d). Ook de woonruimte zonder vergunning omgezet houden valt onder het verbod.
Het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte heet ook verkamering. Volgens de memorie van toelichting bij een wijziging van de Huisvestingswet 2014 geeft de omzettingsvergunning de mogelijkheid om zelfstandige woonruimte om te zetten naar onzelfstandige woonruimte, zoals kamers. Als voorbeeld van de omgekeerde richting noemt de toelichting de omzetting van kamers in studio's.
Wanneer heeft u een omzettingsvergunning nodig?
Een omzettingsvergunning is alleen nodig voor woonruimte uit een categorie die de gemeenteraad met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad heeft aangewezen, en die in een aangewezen gebied ligt (Huisvestingswet 2014, artikel 21 lid 1 onder c en d). Buiten die aangewezen categorieën en gebieden geldt dat verbod dus niet.
De gemeenteraad gebruikt zijn bevoegdheden alleen als dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. De bevoegdheden uit de artikelen 21 tot en met 23c mag de gemeenteraad ook gebruiken zonder schaarste als grond, voor zover dat noodzakelijk is voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving (Huisvestingswet 2014, artikel 2).
De gemeenteraad kan uitsluitend bij verordening, voor de duur van ten hoogste 4 jaar, regels geven over het in gebruik nemen of geven van woonruimte en over wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad (artikel 4). In de huisvestingsverordening kan de gemeenteraad ook gevallen aanwijzen waarvoor een vrijstelling geldt, of waarin een ontheffing kan worden verleend (artikel 21 lid 2).
De gemeenteraad kan bepalen dat een vergunning voor omzetting naar onzelfstandige woonruimte alleen voor een termijn in de verordening wordt afgegeven. Na afloop van die termijn vervalt de vergunning van rechtswege (artikel 21 lid 3).
Verkamering en onzelfstandige woonruimte
Voor het woningwaarderingsstelsel (WWS), dat de maximale huur bepaalt, is een zelfstandige huurwoning volgens de Rijksoverheid een woning met een eigen toegang of voordeur en met een eigen keuken, een eigen toilet en een eigen douche of bad. Die woning wordt bewoond door maximaal twee personen, of door drie of meer personen die samen een duurzaam gemeenschappelijk huishouden vormen. Samenwonende studenten vallen daar over het algemeen niet onder.
Voldoet de woning die u verhuurt niet aan die eisen, dan verhuurt u een onzelfstandige huurwoning. Dat heet ook wel kamerverhuur.
Omzetten, woningvorming of splitsen in appartementsrechten
Omzetting, woningvorming en splitsen in appartementsrechten zijn drie verschillende ingrepen. Het verschil zit in wat er verandert, en elk heeft een eigen bepaling in de wet.
| Ingreep | Wat verandert | Wetsartikel |
|---|---|---|
| Omzetting | Zelfstandige woonruimte wordt onzelfstandige woonruimte, of omgekeerd | Huisvestingswet 2014, artikel 21 lid 1 onder c en d |
| Woningvorming | Een woonruimte wordt verbouwd tot twee of meer zelfstandige woonruimten | Huisvestingswet 2014, artikel 21 lid 1 onder e |
| Splitsen in appartementsrechten | Een recht op een gebouw wordt gesplitst in appartementsrechten; de eigenaar is daartoe bevoegd | Burgerlijk Wetboek 5:106 lid 1; Huisvestingswet 2014, artikel 22 lid 1 |
De vergunningplicht geldt steeds alleen waar de gemeente die heeft aangewezen. Een appartementsrecht kan apart worden verkocht en met bijvoorbeeld een hypotheek worden belast (artikel 5:117 lid 1 BW).
Omzettingsvergunning aanvragen: beslistermijn, voorwaarden en boete
De weigeringsgronden en de voorwaarden voor een vergunning staan in de huisvestingsverordening van de gemeente (Huisvestingswet 2014, artikel 24). Burgemeester en wethouders beslissen binnen 8 weken na de datum van ontvangst van de aanvraag. Die termijn kunnen zij eenmaal verlengen met ten hoogste 6 weken; het besluit om te verlengen maken zij binnen de eerste termijn bekend (artikel 25). Weigering is ook mogelijk in het geval en onder de voorwaarden van artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.
Burgemeester en wethouders kunnen de vergunning intrekken als de houder niet binnen 1 jaar nadat de vergunning onherroepelijk is geworden tot de omzetting is overgegaan. Intrekken kan ook als de vergunning is verleend op grond van gegevens waarvan de houder wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat ze onjuist of onvolledig waren, of als de voorwaarden of voorschriften niet worden nageleefd (artikel 26 lid 1).
De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening een bestuurlijke boete invoeren voor overtreding van het verbod; burgemeester en wethouders zijn bevoegd die op te leggen. Het maximum is het bedrag van de vierde categorie uit artikel 23 lid 4 van het Wetboek van Strafrecht. Is binnen een tijdvak van 4 jaar voor de constatering al een boete voor hetzelfde verbod opgelegd, dan is het bedrag van de vijfde categorie het maximum. De gemeenteraad stelt het bedrag van de boete vast in de huisvestingsverordening (artikel 35).
Huurprijscheck onzelfstandige woonruimte: de maximale kamerhuur
Voor onzelfstandige woonruimte geldt een eigen woningwaarderingsstelsel. Het WWS is een puntensysteem dat bepaalt welke huurprijs maximaal is toegestaan. Volgens de Rijksoverheid bent u bij onzelfstandige woningen (kamers) altijd verplicht zich te houden aan de maximale huurprijzen via het woningwaarderingsstelsel. Via de Huurprijscheck van de Huurcommissie berekent u de maximale huurprijs die u mag vragen.
In het huurcontract van een kamer hoort de puntentelling van de kamer te staan; dat is verplicht per 1 januari 2025. De huurder kan de huurprijs met de Huurprijscheck zelf controleren, of de huur laten controleren door de Huurcommissie. Gebeurt dat binnen 6 maanden nadat het huurcontract is ingegaan, dan kan de Huurcommissie een te hoge huur met terugwerkende kracht verlagen. Sinds 1 januari 2025 kan de huurder ook bij de gemeente terecht als de huurprijs te hoog is. Past de verhuurder de huurprijs niet aan, dan kan de gemeente een boete opleggen.
Brandveiligheid en verhuurvergunning bij kamerverhuur
Volgens het Informatiepunt Leefomgeving (IPLO) gelden voor de woonfunctie de regels van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Een woonfunctie voor kamergewijze verhuur is een niet-gemeenschappelijk deel van een woonfunctie waarin zich vijf of meer wooneenheden bevinden. Een wooneenheid is een gedeelte van een woonfunctie voor kamergewijze verhuur voor afzonderlijke bewoning. Bij minder dan vijf wooneenheden is er geen sprake van kamergewijze verhuur; de aanname daarbij is dat er geen extra brandveiligheidsrisico's zijn vergeleken met een reguliere woning. Er is geen bovengrens voor het aantal wooneenheden.
Bij een woonfunctie voor kamergewijze verhuur is een gebruiksmelding verplicht vanwege de brandveiligheid. U dient die minstens 4 weken voor het in gebruik nemen van het gebouw bij de gemeente in. Zonder die melding is het verboden het gebouw in gebruik te nemen.
Daarnaast kan de gemeente in aangewezen gebieden een verhuurvergunning eisen op grond van de Wet goed verhuurderschap. De gemeenteraad kan in een verhuurverordening bepalen dat een verhuurder een aangewezen categorie woonruimte in een aangewezen gebied niet zonder vergunning van burgemeester en wethouders mag verhuren. Die bevoegdheid gebruikt de gemeenteraad alleen als dat in het aangewezen gebied noodzakelijk en geschikt is voor het behoud van de leefbaarheid (artikel 5 lid 1 onder a en lid 2).
Eist uw gemeente voor uw adres een omzettingsvergunning, een vergunning voor woningvorming of een splitsingsvergunning? De quickscan zoekt het op in de huisvestingsverordening en het omgevingsplan, met bron en artikelnummer, vanaf € 9,95. Een slagingskans berekenen wij niet. Wilt u de woning liever in zelfstandige woningen verdelen, lees dan Splitsingsvergunning aanvragen en de gids Woning splitsen.
