Portiek met aparte voordeuren

Kopen om te splitsen? Check het vóór u biedt

Of een pand splitsbaar is, bepaalt uw gemeente, niet de makelaar. Weet het voordat u zich vastlegt.

Start gratis checkQuickscan
  • Gratis
  • Vrijblijvend
  • 2–3 specialisten

Het risico

Uw bod rust op een aanname

Wie een pand koopt om te splitsen, betaalt vaak voor potentie die nog niet vergund is. Past het plan niet in het omgevingsplan, eist de gemeente een vergunning die ze niet verleent, of zijn de woningen te klein, dan heeft u een pand gekocht voor een plan dat niet door kan gaan.

Zoek daarom vóór het bod uit wat op dit adres mag, en leg in het koopcontract vast wat er gebeurt als het niet mag. Hoe de regels werken, leest u in de complete gids woning splitsen.

150+

projecten begeleid

96%

van de vergunningen verleend

50+

partner-specialisten

Plattegrond van een pand dat wordt gesplitst

Twee manieren

Zekerheid vooraf of in het contract

Het beste is allebei: eerst toetsen, dan een voorwaarde die u beschermt als de gemeente anders beslist.

Toetsen vóór het bod

Laat het adres toetsen aan omgevingsplan, huisvestingsverordening en gemeentelijke minimummaten. Dan weet u hoeveel woningen realistisch zijn en welke vergunningen nodig zijn, en kunt u daarop uw bod baseren.

  • Realistisch aantal woningen
  • De vergunningroute voor dit adres
  • Een onderbouwd bod

Ontbindende voorwaarde

Spreek in het koopcontract af dat u de koop kunt ontbinden als een vergunning niet wordt verleend. De verkoper moet daarmee instemmen; bespreek formulering en termijn met uw makelaar of notaris.

  • Bescherming als de gemeente weigert
  • Afhankelijk van de verkoper
  • Termijn moet passen bij de beslistermijn

Wat u moet checken

Zes checks vóór uw bod

Elke gemeente heeft eigen regels. Zoek uw gemeente op in splitsen per gemeente.

Omgevingsplan

Is wonen toegestaan en mag het aantal woningen in dit pand omhoog? Zo niet, dan is een omgevingsvergunning nodig zonder garantie.

Huisvestingsverordening

Is woningvorming (art. 21) of splitsen in appartementsrechten (art. 22) hier vergunningplichtig, en onder welke voorwaarden?

Maten en Bbl

Minimaal 10 m² verblijfsgebied per woning bij verbouw (art. 3.89), plafondhoogte 2,1 m, plus eventuele gemeentelijke minimummaten.

Bouwkundige staat

Brandscheidingen, 52 dB geluidsisolatie tussen woningen, vluchtroutes en ventilatie bepalen een groot deel van de verbouwkosten.

Bestaande splitsing

Is het pand al gesplitst? Vraag dan de splitsingsakte op bij het Kadaster: die bepaalt wat privé is en wat gemeenschappelijk.

Doorlooptijd

Vergunningen: 8 weken beslistermijn, eenmaal +6 weken. Reken ontwerp, verbouwing en notaris daarbovenop in uw financiering.

Quickscan

Een onderbouwd antwoord vóór de bieding

  • Pandprofiel uit BAG, Kadaster en WOZ
  • Regels van de gemeente met artikel en citaat
  • Kostenindicatie en eerlijke open punten

Uitgebreid € 49,95: pandprofiel, de regels van uw gemeente met artikel en citaat, het realistische aantal woningen en de vergunningroute. Premium € 149,95 met persoonlijk adviesgesprek.

Bekijk de quickscan

Stappen

Van bezichtiging tot splitsing

Hoe eerder u toetst, hoe kleiner het risico. De vergunningstermijnen liggen vast; de rest hangt af van het pand.

  1. 1

    Adres toetsen

    Vóór de bieding: omgevingsplan, huisvestingsverordening en minimummaten. Gratis via ons of met een quickscan-rapport.

  2. 2

    Bod en koopcontract

    Baseer uw bod op wat realistisch is en neem waar mogelijk een ontbindende voorwaarde op voor de vergunning.

  3. 3

    Ontwerp en aanvraag

    Architect of bouwkundige tekent de woningen; u vraagt de vergunningen aan die de gemeente eist.

  4. 4

    Vergunningen

    Beslistermijn 8 weken, eenmaal +6 weken. Bij een splitsings- of woningvormingsvergunning geldt bij te laat beslissen een vergunning van rechtswege.

  5. 5

    Verbouwen

    Eigen toegang en voorzieningen per woning, brand- en geluidsscheidingen volgens de vergunde tekeningen.

  6. 6

    Akte en VvE

    Kadaster keurt de splitsingstekening, de notaris passeert de splitsingsakte en de VvE ontstaat van rechtswege.

Het volledige traject met wettelijke termijnen staat in hoe woning splitsen werkt.

Verder lezen

Uitgezocht, met bronnen

Woning splitsen: de complete gids

Vergunningen, bouweisen, kosten en doorlooptijd.

Lees de gids

De splitsingsakte

Wat erin staat en wat de notaris doet.

Lees meer

Regels per gemeente

Splitsingsbeleid en minimummaten van uw gemeente.

Zoek uw gemeente

Hoe het werkt

Van haalbaarheid tot splitsingsakte in 6 stappen.

Bekijk het stappenplan
Eigen woning splitsenWoon in het ene deel, verhuur of verkoop het andere.Beleggingspand splitsenMeer woningen, vergunningen, akte en VvE.

Veelgestelde vragen

Vragen over kopen om te splitsen

Toets het adres aan drie bronnen: het omgevingsplan (mag het aantal woningen omhoog?), de huisvestingsverordening van de gemeente (is woningvorming of splitsen vergunningplichtig?) en het Bbl plus eventuele gemeentelijke minimummaten. Een quickscan doet dat voor uw adres, met artikel en bron bij elke conclusie.

Ja, als de verkoper daarmee instemt. U spreekt dan af dat u de koop kunt ontbinden als de vergunning niet wordt verleend. Let op de termijn: een vergunningaanvraag heeft een beslistermijn van 8 weken, die de gemeente eenmaal met 6 weken kan verlengen, en daarvoor moet het ontwerp al klaar zijn.

De vergunningen hebben een wettelijke beslistermijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met 6 weken. Daar komen de tijd voor ontwerp, verbouwing, de beoordeling van de splitsingstekening door het Kadaster en de notaris bij. Die hangen af van het pand.

In 2026 is het tarief 2% als u er zelf gaat wonen, 8% voor een woning die u niet zelf bewoont en 10,4% voor overige gebouwen. Welk tarief voor uw situatie geldt, bepaalt de Belastingdienst; laat dit bij twijfel nagaan door uw notaris of adviseur.

Dan is er al een splitsingsakte met een splitsingstekening en een VvE. Vraag de akte op bij het Kadaster: die bepaalt wat privé is en wat gemeenschappelijk, en welke regels de VvE hanteert. Verder splitsen vraagt dan ook een wijziging van de akte.

Bezichtiging gepland? Laat het adres eerst toetsen.

Vul het adres en uw plannen in. U ontvangt vrijblijvend voorstellen van 2–3 specialisten die de gemeente kennen.

Start gratis check
  • Gratis en vrijblijvend
  • 2–3 specialisten vergelijken
  • Of een quickscan vanaf € 49,95