Woningen in Leiden

Woning splitsen in Leiden

Regels, leges en doorlooptijd in Leiden, per 2026. Check direct of het mag op uw adres.

  • Gratis
  • Vrijblijvend
  • Binnen 24 uur

Een woning splitsen in Leiden

Een woning splitsen in Leiden kan betekenen dat u een zelfstandige woning omzet naar onzelfstandige woonruimte, of dat u één woonruimte verbouwt tot meerdere zelfstandige woningen. Voor deze activiteiten gelden gemeentelijke regels en in bepaalde buurten een vergunningplicht. Welke regels op uw plan van toepassing zijn, hangt onder meer af van de locatie, de beoogde indeling en de gebruiksoppervlakte van de nieuwe woonruimten.

Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis

Of u nu wilt verkopen of verhuren in Leiden: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.

Kadastraal (juridisch) splitsen

Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.

Bouwkundig splitsen (woningvorming)

Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.

Verplichte VvE

Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.

De regels en benodigde vergunningen

De vergunningplicht voor omzetten en vormen geldt voor woonruimten in buurten die op de kaartbijlage bij de gemeentelijke regels zijn aangewezen. Voor bepaalde situaties geldt een uitzondering. Controleer daarom eerst of uw woning in een aangewezen buurt ligt en of uw plan onder een uitzondering valt.

Omzetting en woningvorming

Omzetting is het veranderen van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte. Woningvorming is het vormen van zelfstandige woonruimten. Voor omzetting geldt geen vergunningplicht bij maximaal twee personen of bij bewoning door één huishouden. Ook enkele andere situaties zijn uitgezonderd, zoals bepaalde hospitaverhuur en woongroepen die aan de voorwaarden voldoen.

Oppervlakte van de nieuwe woningen

Voor omzetting naar zelfstandige woonruimten of woningvorming geldt geen vergunningplicht als geen van de zelfstandige woonruimten kleiner is dan 45 m². Is een vergunning wel nodig, dan kan deze worden geweigerd als een nieuw te vormen zelfstandige woonruimte kleiner is dan 24 m².

Omgevingsvergunning

Een plan kan ook te maken krijgen met regels uit het Besluit bouwwerken leefomgeving of het omgevingsplan. De gemeente kan de vergunning voor omzetting of woningvorming weigeren als het plan daarmee in strijd is en daarvoor geen omgevingsvergunning is verleend. De leges voor een omgevingsvergunning hangen af van de activiteit en de bouwkosten.

OnderwerpRegel
Aangewezen buurtenDe vergunningplicht voor omzetten en vormen geldt voor woonruimten in buurten die op de kaartbijlage zijn aangewezen.
UitzonderingenDe vergunningplicht geldt niet voor woonwagens en voor woonruimten van woningcorporaties die voor herstructurering worden gesloopt.
OmzettingVoor omzetting geldt geen vergunningplicht bij maximaal twee personen of bij één huishouden. Ook hospitaverhuur met maximaal één onzelfstandige woonruimte aan maximaal één persoon is uitgezonderd.
WoongroepenEen woongroep is uitgezonderd als zij voldoet aan de voorwaarden voor inschrijving en bewoning die in de gemeentelijke regels zijn genoemd.
Oppervlakte en vergunningplichtVoor omzetting naar zelfstandige woonruimten of woningvorming geldt geen vergunningplicht als geen van de zelfstandige woonruimten kleiner is dan 45 m².
Minimale oppervlakte bij vergunningEen vergunning voor omzetting naar zelfstandige woonruimten of woningvorming wordt geweigerd als een nieuw te vormen zelfstandige woonruimte kleiner is dan 24 m².
Aanvraag en behandelingDe aanvraag wordt digitaal ingediend. Aanvragen voor omzetting worden per straat behandeld op volgorde van binnenkomst.
BeoordelingEen vergunning kan worden geweigerd als de leefbaarheid onvoldoende kan worden beschermd, als het plan strijdig is met het Besluit bouwwerken leefomgeving of omgevingsplan zonder benodigde omgevingsvergunning, of als niet aan het fietsparkeerbeleid wordt voldaan. Voor omzetting kan ook overschrijding van het quotum in aangewezen straten een weigeringsgrond zijn.

Aanvraag en beoordeling

U dient de aanvraag voor een vergunning om te zetten of te vormen in met een digitaal aanvraagformulier. Vermeld het adres en de kadastrale aanduiding van de woonruimte en beschrijf de activiteit en het aantal zelfstandige en onzelfstandige woonruimten na omzetting.

Voeg plattegronden en beschrijvingen toe van de bestaande en beoogde situatie. Die moeten inzicht geven in het aantal bewoners, de gebruiksoppervlakte en de woonlaag. Ook vraagt de gemeente om een bouwtekening of omgevingsvergunning en een omschrijving van de getroffen geluidswerende maatregelen.

De gemeente beoordeelt de aanvraag onder meer op leefbaarheid, het Besluit bouwwerken leefomgeving, het omgevingsplan en het gemeentelijke fietsparkeerbeleid. Voor omzetting in aangewezen straten kan ook het vastgestelde quotum een rol spelen. Aanvragen voor omzetting worden per straat op volgorde van binnenkomst behandeld.

Leges en kosten

De leges voor aanvragen voor omzetting en woningvorming bedragen € 507,05 per aanvraag. Als voor het bouwplan ook leges voor een omgevingsvergunning gelden, zijn de bedragen afhankelijk van het soort activiteit en de bouwkosten. De tarieven hieronder zijn de bedragen uit de legesverordening voor 2026.

OnderdeelKosten 2026
Omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte€ 507,05 per aanvraag
Omzetten van onzelfstandige woonruimte in zelfstandige woonruimte€ 507,05 per aanvraag
Woningvormingsvergunning€ 507,05 per aanvraag
Technische bouwactiviteit, bouwkosten vanaf € 0 tot € 5.000€ 225,00
Technische bouwactiviteit, bouwkosten vanaf € 5.000 tot € 20.0004,14% van de bouwkosten
Technische bouwactiviteit, bouwkosten vanaf € 20.000 tot € 50.0003,79% van de bouwkosten
Technische bouwactiviteit, bouwkosten vanaf € 50.000 tot € 250.0003,09% van de bouwkosten
Technische bouwactiviteit, bouwkosten vanaf € 250.000 tot € 1.000.0002,39% van de bouwkosten
Technische bouwactiviteit, bouwkosten vanaf € 1.000.000 tot € 2.500.0001,97% van de bouwkosten
Technische bouwactiviteit, bouwkosten vanaf € 2.500.0001,48% van de bouwkosten
Omgevingsplanactiviteit bouwactiviteit en in stand houden bouwwerk, bouwkosten vanaf € 0 tot € 10.000€ 171,00
Omgevingsplanactiviteit bouwactiviteit en in stand houden bouwwerk, bouwkosten vanaf € 10.000 tot € 20.0001,71% van de bouwkosten
Omgevingsplanactiviteit bouwactiviteit en in stand houden bouwwerk, bouwkosten vanaf € 20.000 tot € 50.0001,56% van de bouwkosten
Omgevingsplanactiviteit bouwactiviteit en in stand houden bouwwerk, bouwkosten vanaf € 50.000 tot € 250.0001,26% van de bouwkosten
Omgevingsplanactiviteit bouwactiviteit en in stand houden bouwwerk, bouwkosten vanaf € 250.000 tot € 1.000.0000,96% van de bouwkosten
Omgevingsplanactiviteit bouwactiviteit en in stand houden bouwwerk, bouwkosten vanaf € 1.000.000 tot € 2.500.0000,78% van de bouwkosten
Omgevingsplanactiviteit bouwactiviteit en in stand houden bouwwerk, bouwkosten vanaf € 2.500.0000,57% van de bouwkosten
Beslistermijn8 weken; de termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Dit geldt voor de vergunning voor omzetting of woningvorming en voor de reguliere procedure voor een omgevingsvergunning.

Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.

Wat betekenen deze regels voor uw pand in Leiden?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.

Gratis offertes

Splitsingsactiviteit in Leiden

280 splitsingsdossiers sinds september 2021.

WijkDossiers
Binnenstad-Noord95
Leiden-Noord54
Binnenstad-Zuid52
Bos- en Gasthuisdistrict25
Roodenburgerdistrict24
Morsdistrict17
Stationsdistrict8
Boerhaavedistrict3
402021412022302023652024752025292026

Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: september 2026.

Waar u op let voordat u in Leiden gaat splitsen

Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.

Wat het oplevert vs. kost

Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.

Gevolgen voor WOZ & belasting

Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.

Toestemming geldverstrekker

Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.

Kleine woningen brengen in Leiden circa 36% meer op per m² dan grote. Mediane vraagprijzen, koopaanbod:

WoninggroottePer m²
Tot 60 m²€ 7.216
Vanaf 130 m²€ 5.314
Alle koopwoningen€ 5.755

Hoe WoningenSplitsen.nl u helpt

De beoordeling van een plan begint met het vaststellen van de activiteit, de locatie en de oppervlakte van de beoogde woonruimten. WoningenSplitsen.nl kan u helpen de toepasselijke regels in kaart te brengen, de benodigde aanvraagstukken voor te bereiden en de vergunningaanvraag te begeleiden.

Wilt u weten welke regels voor uw woning in Leiden gelden? Neem contact op voor een eerste beoordeling van uw plannen.

Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.

Gratis offertes

Veelgestelde vragen over splitsen in Leiden

Dat hangt onder meer af van de buurt, het type omzetting of woningvorming en de oppervlakte van de nieuwe woningen. De vergunningplicht geldt voor woonruimten in buurten die op de kaartbijlage zijn aangewezen. Er zijn uitzonderingen, waaronder situaties waarin geen van de zelfstandige woonruimten kleiner is dan 45 m².

Een vergunning voor omzetting naar zelfstandige woonruimten of woningvorming wordt geweigerd als een nieuw te vormen zelfstandige woonruimte kleiner is dan 24 m². Als geen van de zelfstandige woonruimten kleiner is dan 45 m², geldt voor deze activiteiten geen vergunningplicht.

U dient de aanvraag digitaal in. U verstrekt het adres en de kadastrale aanduiding, een omschrijving van de activiteit en het aantal zelfstandige en onzelfstandige woonruimten na omzetting. Ook zijn plattegronden en beschrijvingen van de bestaande en beoogde situatie nodig, met gegevens over bewoners, gebruiksoppervlakte en woonlaag. Verder vraagt de gemeente om een bouwtekening of omgevingsvergunning en een omschrijving van de getroffen geluidswerende maatregelen.

De leges voor de genoemde vergunningen voor omzetting en woningvorming bedragen € 507,05 per aanvraag. Als ook een omgevingsvergunning nodig is, hangen de leges voor de bouwactiviteiten af van de activiteit en de bouwkosten.

De beslistermijn is 8 weken. De gemeente kan deze termijn eenmaal met maximaal 6 weken verlengen. Voor omzettingsaanvragen geldt daarnaast dat ze per straat op volgorde van binnenkomst worden behandeld.

De liberalisatiegrens is € 932,93 per maand. De maximale huurprijsgrens bij 186 punten voor een zelfstandige woning is € 1.228,07 per maand.

Kadastraal (juridisch) splitsen is het opdelen van een pand in afzonderlijke appartementsrechten via een notariële splitsingsakte die wordt ingeschreven bij het Kadaster. Bouwkundig splitsen is het fysiek verbouwen van één woning tot meerdere zelfstandige woningen; daarvoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig. In de praktijk combineert u beide.

De VvE ontstaat van rechtswege zodra u een pand in appartementsrechten splitst — u richt hem niet zelf op. Wel moet de VvE worden ingeschreven in het KvK Handelsregister; meestal doet de notaris dit bij het passeren van de splitsingsakte. De breukdelen in de splitsingsakte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en de gemeenschappelijke kosten.

Naast de gemeentelijke leges betaalt u kosten voor de notaris, het Kadaster en — bij bouwkundig splitsen — de verbouwing. Een verbouwing ligt doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000, sterk afhankelijk van de staat en omvang van uw pand. Een specialist schat uw situatie in bij een gratis offerte.

Na kadastrale splitsing krijgt elk nieuw object een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert. Veel geldverstrekkers vragen vooraf toestemming en soms een aparte verhuurhypotheek — stem dit af met uw hypotheekadviseur.

Ja. Zodra de splitsingsakte is ingeschreven zijn het zelfstandige objecten die u apart kunt verkopen of verhuren. Let wel op eventuele lokale regels voor verhuur, omzetting of woningvorming — die verschillen per gemeente.

Dat hangt af van de gemeente en uw pand. Reken op de voorbereiding (stukken en tekeningen), de aanvraag en de wettelijke beslistermijn van de gemeente — vaak 8 weken, soms korter. Een goed voorbereide aanvraag voorkomt vertraging en afwijzing.

Woningsplitsen in andere gemeenten in Zuid-Holland

Woning splitsen: de complete gids

Eerst de basis? Vergunningen, splitsingsakte, bouweisen, kosten en VvE: alles wat landelijk geldt, overzichtelijk op één plek.

Naar de gids