Wilt u een boerderij splitsen in twee woningen? Of dat mag, hangt af van het omgevingsplan en de regels van uw gemeente voor het buitengebied. Hier staat welke vergunning u nodig heeft, hoe drie gemeenten het regelen en hoe u daarna één woning apart verkoopt.
In deze gids
Kort antwoord: het omgevingsplan beslist
Een boerderij splitsen in twee woningen kan als het omgevingsplan op uw adres die extra woning toestaat. Staat het plan maar één woning toe, dan heeft u een omgevingsvergunning nodig voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Sommige gemeenten hebben daarvoor eigen regels voor voormalige boerderijen in het buitengebied. Er is geen landelijke minimummaat of landelijk volume: elke gemeente bepaalt dat zelf.
Welke toestemming heeft u nodig?
| Toets | Wanneer nodig | Regel |
|---|---|---|
| Omgevingsplan | Altijd controleren: hoeveel woningen zijn op het perceel toegestaan? | Omgevingswet art. 5.1 lid 1 |
| Vergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) | Als het omgevingsplan maar één woning toestaat | IPLO; beoordeling Bkl art. 8.0a lid 2 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit | Als de verbouwing de draagconstructie, de brandcompartimenten of de gevelisolatie wijzigt; Bbl art. 2.27 noemt de uitzonderingen | Omgevingswet art. 5.1 lid 2; Bbl art. 2.27 |
| Rijksmonumentenactiviteit | Als de boerderij een rijksmonument is | Omgevingswet art. 5.1 lid 1 onder b |
| Vergunning woningvorming | Alleen als de huisvestingsverordening uw woning en gebied aanwijst | Huisvestingswet art. 21 lid 1 onder e |
| Notariële akte en Kadaster | Alleen als u een woning apart wilt verkopen | Zie Eén woning verkopen |
Twijfelt u over de eerste drie rijen? Splitsen zonder vergunning legt per vorm uit wanneer het zonder toestemming kan.
Stap 1: lees het omgevingsplan op uw adres
- Zoek uw adres op in Regels op de kaart.
- Kijk welke functie het perceel heeft, bijvoorbeeld ‘Wonen’ of ‘Wonen – voormalig boerderijpand’, en hoeveel woningen er zijn toegestaan.
- Zoek in het plan naar regels over woningsplitsing. Sommige gemeenten nemen die in het omgevingsplan zelf op, andere verbieden splitsen daar en werken met een aparte beleidsregel (zie stap 2).
Staat het plan maar één woning toe, dan is splitsen niet zonder meer toegestaan. Dan is een BOPA-vergunning nodig (IPLO Uitgelicht, april 2026).
Stap 2: de regels van uw gemeente voor het buitengebied
Drie voorbeelden laten zien hoe verschillend gemeenten dit regelen.
| Gemeente | Waar geregeld | Belangrijkste voorwaarden |
|---|---|---|
| Aa en Hunze | Omgevingsplan art. 4.6 verbiedt splitsen; de beleidsregel ‘Woningsplitsing in buitengebied’ geeft de voorwaarden voor een BOPA | Bestemming ‘Wonen’ of ‘Wonen – Voormalige boerderijpanden’; het bestaande hoofdgebouw; maximaal 6 woningen; ten minste 75 m² bebouwde gebruiksoppervlakte per woning; 2 parkeerplaatsen per woning op eigen erf; erfinrichtingsplan 1:500; karakteristieke hoofdvorm blijft behouden |
| Westerveld | Beleidsregel voor woningsplitsing in het buitengebied | Bestemming ‘Wonen’ of ‘Wonen – voormalige boerderijpanden’ met bouwvlak, geen bedrijfs- of recreatiewoning; ten minste 60 m² per woning; erfinrichtingsplan; geen onevenredige schade voor agrarische buren; past in de woonvisie |
| Hardenberg | Omgevingsplan art. 5.10, beoordelingsregels bij de omgevingsvergunning voor bouwen | Eén extra woning bij meer dan 1.000 m³ aaneengesloten bebouwing, twee bij meer dan 1.500 m³; alleen binnen de voormalige boerderij (woonruimte met deel); uiterlijk blijft gelijk; ruimtelijk kwaliteitsplan |
Die maten gelden alleen in die gemeente. Zoek de regels van uw eigen gemeente op lokaleregelgeving.overheid.nl met de zoekterm ‘woningsplitsing buitengebied’, of bekijk de pagina van uw gemeente.
Stap 3: de BOPA-vergunning aanvragen
- Aanvragen: via het Omgevingsloket, onder ‘Afwijken van de regels omgevingsplan’. Er is geen aparte knop voor een BOPA.
- Wie beslist: burgemeester en wethouders. De gemeenteraad kan gevallen aanwijzen waarin eerst zijn bindend advies nodig is (Omgevingswet art. 16.15b).
- Wat de gemeente weegt: een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (Bkl art. 8.0a lid 2). Daarbij toetst ze aan het beleid van Rijk, provincie en gemeente, en mogen de belangen van functies in de omgeving niet onevenredig worden geschaad. Denk aan agrarische bedrijven in de buurt.
- Beslistermijn: meestal de reguliere procedure, 8 weken, één keer te verlengen met 6 weken. Bij de uitgebreide procedure beslist de gemeente binnen 6 maanden.
- Participatie: u geeft in de aanvraag aan of u omwonenden heeft betrokken. De gemeenteraad kan dat voor een BOPA verplicht maken (Omgevingswet art. 16.55 lid 7).
Vraag vóór de aanvraag een vooroverleg aan bij de gemeente. Dan hoort u welke stukken, zoals een erfinrichtingsplan, de gemeente verwacht.
Bouweisen per woning
Elke woning die ontstaat, moet voldoen aan de eisen voor een woonfunctie uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. Wat dat per woning vraagt, staat in de bouweisen bij woning splitsen.
Eén woning verkopen: twee routes
| Route | Wanneer | Wat u nodig heeft |
|---|---|---|
| Splitsen in appartementsrechten | Beide woningen blijven in één gebouw | Splitsingstekening, notariële splitsingsakte en inschrijving bij het Kadaster (BW 5:106 en 5:109) |
| Perceel splitsen bij het Kadaster | Elke woning krijgt een eigen stuk grond met een nieuwe grens | Aanvraag bij het Kadaster, grens aanwijzen aan de landmeter, daarna overdracht bij de notaris |
Het verschil leest u in kadastraal splitsen. Hoe de akte werkt, staat in de gids over de splitsingsakte.
Kosten van een boerderij splitsen
- Leges voor de omgevingsvergunning: per gemeente vastgesteld in de legesverordening.
- Adviseurs voor tekeningen, de ruimtelijke onderbouwing en een erfinrichtingsplan als de gemeente dat vraagt.
- Verbouwing om elke woning aan de bouweisen te laten voldoen.
- Kadaster bij perceel splitsen: vanaf €510 (Kadaster.nl).
- Notaris voor de splitsingsakte of de overdracht: vrij tarief.
Alle posten met de Kadastertarieven voor appartementsrechten staan in de kosten van woning splitsen. Wilt u weten wat er op uw adres mag? Laat uw adres toetsen met de quickscan.
