Een woning splitsen in Aa en Hunze
Een woning splitsen in Aa en Hunze vraagt om een toets aan het omgevingsplan en, voor bepaalde woningen in het buitengebied, aan de gemeentelijke beleidsregel voor woningsplitsing. Het omgevingsplan verbiedt het splitsen van een woning. Voor voormalige boerderijpanden en woningen met bepaalde woonfuncties in het buitengebied is een route via een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit beschreven.
De beleidsregel is geen algemene toestemming om woningen te splitsen. Het college kan een vergunning verlenen als sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) en de voorwaarden worden gevolgd.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Aa en Hunze: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Lokale regels en voorwaarden
De gemeentelijke beleidsregel geldt voor aanvragen voor woningsplitsing van voormalige boerderijpanden en woningen met de functies ‘Wonen’ en ‘Wonen – Voormalig boerderijpand’ in het buitengebied. Het te splitsen woonhuis moet in het tijdelijke omgevingsplan als een van deze functies zijn bestemd.
Gebouw, aantal woningen en oppervlakte
Het te splitsen woonhuis moet het bestaande hoofdgebouw zijn, of het hoofdgebouw dat volgens de bouwregels nog kan worden uitgebreid. Na splitsing mogen maximaal 6 woningen ontstaan. Iedere woning moet een zelfstandige woonruimte vormen en afzonderlijk ten minste 75 m² bebouwd gebruiksoppervlakte hebben.
Parkeren en toegang
Parkeren moet op eigen erf plaatsvinden. Per woning zijn minimaal 2 parkeerplaatsen nodig. Extra inritten moeten worden vermeden; de bestaande inrit is het uitgangspunt en kan op het erf nader worden ingericht.
Erfinrichting en ruimtelijke kwaliteit
Voor de ontwikkeling moet een erfinrichtingsplan op schaal 1:500 worden opgesteld. Daarin staan de bestaande en nieuwe situatie en wordt duidelijk gemaakt hoe de nieuwe woningen passen in de landschappelijke en stedenbouwkundige structuur. De splitsing moet bijdragen aan behoud of verbetering van de ruimtelijke, landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit en de cultuurhistorische waarden van het buitengebied.
Karakteristiek en omliggende functies
De gebiedseigen karakteristieken en de karakteristieke hoofdvorm van de oorspronkelijke boerderij of woning moeten behouden blijven. Ook mag geen onevenredige schade ontstaan voor nabijgelegen functies doordat hun gebruiks- of ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt.
Woningbehoefte
De toevoeging van extra woningen moet qua behoefte passen binnen de gemeentelijke Woonvisie 2020+ of een opvolger daarvan.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Omgevingsplan | Het omgevingsplan verbiedt het splitsen van een woning. Voor bepaalde woningen in het buitengebied geldt een beleidsregel voor aanvragen om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. |
| Toepassingsgebied buitengebied | De beleidsregel geldt voor voormalige boerderijpanden en woningen met de functie ‘Wonen’ of ‘Wonen – Voormalig boerderijpand’ in het buitengebied. |
| Beoordeling | Het college kan een omgevingsvergunning verlenen als sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) en aan de voorwaarden wordt voldaan. |
| Woning en aantal | Het te splitsen woonhuis moet het bestaande hoofdgebouw zijn, of het hoofdgebouw dat volgens de bouwregels nog kan worden uitgebreid. Na splitsing mogen maximaal 6 woningen ontstaan. |
| Zelfstandigheid en oppervlakte | Iedere woning moet een zelfstandige woonruimte zijn en afzonderlijk ten minste 75 m² bebouwd gebruiksoppervlakte hebben. |
| Parkeren en inrit | Parkeren moet op eigen erf plaatsvinden, met minimaal 2 parkeerplaatsen per woning. Extra inritten moeten worden vermeden; de bestaande inrit is het uitgangspunt. |
| Erfinrichtingsplan en kwaliteit | Voor de ontwikkeling is een erfinrichtingsplan op schaal 1:500 nodig met de bestaande en nieuwe situatie. De splitsing moet bijdragen aan behoud of verbetering van de ruimtelijke, landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit en cultuurhistorische waarden. |
| Karakter en omgeving | De gebiedseigen karakteristieken en karakteristieke hoofdvorm van de oorspronkelijke boerderij of woning moeten behouden blijven. Nabijgelegen functies mogen niet onevenredig in hun gebruiks- of ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt. |
Aanvraag en beslistermijn
Het omgevingsplan verbiedt woningsplitsing. Voor de woningen waarop de beleidsregel voor het buitengebied van toepassing is, gaat het om een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Het college kan die vergunning verlenen als sprake is van ETFAL en aan de voorwaarden van de beleidsregel wordt voldaan.
Voor een omgevingsvergunning volgens de reguliere procedure geldt een beslistermijn van 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd.
Leges voor omgevingsvergunningen
De leges zijn afhankelijk van de aangevraagde activiteit en, voor bouwactiviteiten, van de bouwkosten. De bedragen hieronder zijn de genoemde tarieven voor 2026. Welke posten op uw aanvraag van toepassing zijn, hangt af van de activiteiten waarvoor u een vergunning aanvraagt.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Bouwactiviteit, bouwkosten lager dan € 25.000 | 1,07% van de bouwkosten, met een minimum van € 204,20 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten vanaf € 25.000 en lager dan € 75.000 | 0,95% van de bouwkosten, met een minimum van € 273,10 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten vanaf € 75.000 en lager dan € 250.000 | 0,91% van de bouwkosten, met een minimum van € 727,45 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten vanaf € 250.000 en lager dan € 500.000 | 0,89% van de bouwkosten, met een minimum van € 2.322,75 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten vanaf € 500.000 en lager dan € 1.000.000 | 0,81% van de bouwkosten, met een minimum van € 4.543,45 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten vanaf € 1.000.000 | 0,69% van de bouwkosten, met een minimum van € 8.270,10 en een maximum van € 93.911,60 |
| Omgevingsplanactiviteit voor een bouwactiviteit, bouwkosten lager dan € 25.000 | 2,50% van de bouwkosten, met een minimum van € 204,20 |
| Omgevingsplanactiviteit voor een bouwactiviteit, bouwkosten vanaf € 25.000 en lager dan € 75.000 | 2,21% van de bouwkosten, met een minimum van € 638,15 |
| Omgevingsplanactiviteit voor een bouwactiviteit, bouwkosten vanaf € 75.000 en lager dan € 250.000 | 2,16% van de bouwkosten, met een minimum van € 1.692,30 |
| Omgevingsplanactiviteit voor een bouwactiviteit, bouwkosten vanaf € 250.000 en lager dan € 500.000 | 2,07% van de bouwkosten, met een minimum van € 5.513,40 |
| Omgevingsplanactiviteit voor een bouwactiviteit, bouwkosten vanaf € 500.000 en lager dan € 1.000.000 | 1,87% van de bouwkosten, met een minimum van € 10.567,35 |
| Omgevingsplanactiviteit voor een bouwactiviteit, bouwkosten vanaf € 1.000.000 | 1,61% van de bouwkosten, met een minimum van € 19.092,70 en een maximum van € 219.127,00 |
| Omgevingsplanactiviteit voor afwijken van regels in het omgevingsplan | € 204,20 |
| Omgevingsplanactiviteit die in strijd is met het omgevingsplan en waarvoor een vergunningplicht geldt | De verschuldigde leges worden verhoogd met € 714,70 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit met uitgebreide voorbereidingsprocedure | € 8.168,00 |
| Aparte splitsings-/woningvormingsvergunning | Niet gevonden in de legesverordening — navragen bij de gemeente |
| Beslistermijn | Voor een omgevingsvergunning volgens de reguliere procedure geldt een beslistermijn van 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Aa en Hunze?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Huurgrenzen in 2026
Voor zelfstandige woningen geldt in 2026 een liberalisatiegrens van € 932,93 per maand. De maximale huurprijsgrens bij 186 punten is € 1.228,07 per maand.
Waar u op let voordat u in Aa en Hunze gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Uw plan voorleggen
Controleer eerst of uw woning binnen het toepassingsgebied van de beleidsregel voor het buitengebied valt en of het plan aan de voorwaarden kan voldoen. Houd daarbij rekening met de maximale aantallen woningen, de minimale oppervlakte, parkeren op eigen erf en het erfinrichtingsplan. De beoordeling blijft afhankelijk van de aanvraag en de afweging over ETFAL.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.