Een woning splitsen in De Wolden
Wilt u één woning in De Wolden verdelen in twee of meer woningen? Woningsplitsing is volgens de gemeentelijke beleidsregel het bouwkundig en/of functioneel splitsen van één woning. Voor plannen binnen de bebouwde kom gelden voorwaarden voor onder meer zelfstandigheid, oppervlakte, parkeren en ruimtelijke kwaliteit. In het buitengebied en in Koekange zijn daarnaast specifieke inhoudseisen van belang.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in De Wolden: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
De regels voor woningsplitsing
Binnen de bebouwde kom beoordeelt de gemeente een aanvraag omgevingsvergunning voor woningsplitsing aan de hand van de beleidsregel. Een vergunning kan worden verleend als sprake is van een goede ruimtelijke ordening. De regels hieronder geven de belangrijkste aandachtspunten weer.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Waar de beleidsregel geldt | De beleidsregel voor woningsplitsing geldt voor aanvragen om een omgevingsvergunning binnen de bebouwde kom van De Wolden. |
| Geschikte woning | Het te splitsen gebouw moet een woning en het hoofdgebouw zijn; bedrijfswoningen en recreatiewoningen vallen buiten deze beleidsregel. |
| Zelfstandigheid en oppervlakte | Na splitsing moet iedere woning een zelfstandige woonruimte zijn met minimaal 55 m² gebruiksoppervlakte. |
| Parkeren | Er moet voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein zijn. Aan die eis wordt in ieder geval voldaan bij 2 parkeerplaatsen per woning. |
| Ruimtelijke beoordeling | Splitsing mag niet onevenredig afdoen aan de ruimtelijke of stedenbouwkundige kwaliteit en cultuurhistorische waarden. Ook mogen er geen milieubelemmeringen van omliggende gronden zijn en moet de toevoeging passen binnen het gemeentelijk beleid voor de woningvoorraad. |
| Buitengebied | In het buitengebied kan het bevoegd gezag bij omgevingsvergunning toestaan dat een woonhuis voor meer dan één woning wordt gebruikt als iedere woning na splitsing minimaal 450 m³ inhoud heeft en sprake is van een ruimtelijke, stedenbouwkundige, landschappelijke en/of volkshuisvestingstechnische verbetering van het perceel en/of hoofdgebouw. |
| Koekange | In Koekange kan het bevoegd gezag bij omgevingsvergunning toestaan dat een woonhuis voor meer dan één woning wordt gebruikt als het hoofdgebouw minimaal 900 m³ inhoud heeft en iedere woning na splitsing minimaal 450 m³ inhoud heeft. |
| Beslistermijn | Voor een reguliere omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met ten hoogste 6 weken worden verlengd. |
Wat betekenen de voorwaarden voor uw plan?
Binnen de bebouwde kom moet iedere woning na splitsing een zelfstandige woonruimte zijn en minimaal 55 m² gebruiksoppervlakte hebben. De woning die u splitst moet het hoofdgebouw zijn en mag geen bedrijfswoning of recreatiewoning zijn.
Voor parkeren geldt dat voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein aanwezig moet zijn. De beleidsregel vermeldt dat in ieder geval aan deze eis wordt voldaan bij 2 parkeerplaatsen per woning. Daarnaast beoordeelt de gemeente de gevolgen voor de ruimtelijke en stedenbouwkundige kwaliteit, cultuurhistorische waarden, omliggende gronden en het gemeentelijk beleid voor de woningvoorraad.
Voor het buitengebied kan het bevoegd gezag onder voorwaarden toestaan dat een woonhuis voor meer dan één woning wordt gebruikt. Iedere woning moet dan na splitsing minimaal 450 m³ inhoud hebben. Ook moet sprake zijn van een ruimtelijke, stedenbouwkundige, landschappelijke en/of volkshuisvestingstechnische verbetering van het perceel en/of hoofdgebouw. In Koekange geldt bovendien dat het hoofdgebouw minimaal 900 m³ inhoud moet hebben en iedere woning minimaal 450 m³.
Vergunningen en beslistermijn
Voor woningsplitsing binnen de bebouwde kom is de beleidsregel van toepassing op aanvragen om een omgevingsvergunning. Ook voor de mogelijkheden in het buitengebied en Koekange noemt de regelgeving een omgevingsvergunning. Op basis van de beschikbare gegevens is niet vastgesteld of daarnaast een aparte splitsings- of woningvormingsvergunning geldt. Vraag dit na bij de gemeente voor uw specifieke plan.
Voor een reguliere omgevingsvergunning beslist het bevoegd gezag binnen 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met ten hoogste 6 weken worden verlengd.
Leges voor woningsplitsing
De leges hangen af van de activiteiten en de procedure die voor uw plan van toepassing zijn. De bouwkosten kunnen bepalend zijn voor het tarief van een bouwactiviteit. Een binnenplanse of buitenplanse omgevingsplanactiviteit kan daarnaast een ander tarief of een verhoging meebrengen. De onderstaande bedragen zijn de tarieven uit de legesverordening voor 2026; ze zijn niet zonder meer allemaal tegelijk van toepassing.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Bouwactiviteit | 0,88% van de bouwkosten, met een minimum van € 88,90 en een maximum van € 116.250,00 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit die overeenstemt met de bouwregels | 2,06% van de bouwkosten, met een minimum van € 207,40 en een maximum van € 271.250,00 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit | Verhoging van het tarief met € 2.980,05 |
| Aparte splitsings-/woningvormingsvergunning | Niet gevonden in de legesverordening — navragen bij de gemeente |
| Beslistermijn | Voor een reguliere omgevingsvergunning: 8 weken, eenmaal te verlengen met ten hoogste 6 weken. Of voor uw plan daarnaast een aparte splitsings- of woningvormingsvergunning geldt, is niet vastgesteld. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in De Wolden?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Splitsingsactiviteit in De Wolden
27 splitsingsdossiers sinds november 2023.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Ruinerwold | 7 |
| Koekange | 7 |
| Zuidwolde | 3 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: september 2026.
Waar u op let voordat u in De Wolden gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Uw plan voorbereiden
Controleer vooraf of uw woning binnen of buiten de bebouwde kom ligt en welke regels voor de locatie gelden. Breng ook de gebruiksoppervlakte of inhoud van de beoogde woningen, de parkeergelegenheid op eigen terrein en de ruimtelijke gevolgen van het plan in beeld. Vraag bij de gemeente na welke vergunningen voor uw situatie nodig zijn.
De voorwaarden verschillen per locatie en type woning. Een plan dat aan de oppervlakte- of inhoudseisen voldoet, moet ook passen binnen de overige ruimtelijke voorwaarden.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.