Een woning splitsen in Emmen
Overweegt u een woning te splitsen in Emmen? De benodigde toestemmingen en kosten hangen af van uw plannen en de situatie van het pand. Hieronder vindt u de beschikbare informatie over lokale opkoopbescherming, vergunningtermijnen en leges. De beschikbare gegevens geven geen uitsluitsel over de vraag of voor uw plan een afzonderlijke splitsings- of woningvormingsvergunning nodig is.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Emmen: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Regels en vergunningen
De beschikbare lokale regels die relevant kunnen zijn voor een splitsingsplan, gaan onder meer over opkoopbescherming en verhuur. Of voor uw concrete plan een vergunning voor woningvorming, een splitsingsvergunning of een omgevingsvergunning nodig is, blijkt niet uit de beschikbare informatie. Laat dit voor uw situatie bij de gemeente controleren. De beslistermijnen en huurgrenzen hieronder zijn landelijke regels; de opkoopbescherming is van toepassing op de aangewezen woonruimte in Emmen.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Opkoopbescherming | Geldt voor beschermde woonruimte in Angelslo, Bargeres, Emmerhout en Emmermeer met een WOZ-waarde van maximaal € 250.000. De woning moet bij inschrijving vrij zijn van huur en gebruik, korter dan zes maanden verhuurd zijn geweest of met een verhuurvergunning opkoopbescherming zijn verhuurd. Woonruimte van de gemeente of een woningcorporatie valt niet onder deze aangewezen woonruimte. |
| Verhuur van beschermde woonruimte | Verhuur is gedurende vier jaar na de datum van inschrijving verboden zonder verhuurvergunning opkoopbescherming. Alleen de eigenaar kan de vergunning aanvragen; daarvoor gebruikt u het voorgeschreven formulier en verstrekt u de naam van de eigenaar(s), het adres en stukken ter motivering. |
| Beslistermijn | Voor een vergunning voor woningvorming of splitsing geldt een beslistermijn van 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor een omgevingsvergunning geldt eveneens 8 weken, met een mogelijke eenmalige verlenging van maximaal 6 weken. |
| Huurgrenzen 2026 | De liberalisatiegrens is € 932,93 per maand. De maximale huurprijsgrens bij 186 punten voor een zelfstandige woning is € 1.228,07 per maand. |
Opkoopbescherming en verhuur
De opkoopbescherming geldt in Angelslo, Bargeres, Emmerhout en Emmermeer voor aangewezen woonruimte met een WOZ-waarde van maximaal € 250.000. Ook de situatie bij inschrijving is bepalend: de woning moet dan vrij zijn van huur en gebruik, korter dan zes maanden verhuurd zijn geweest of met een verhuurvergunning opkoopbescherming zijn verhuurd. Woonruimte van de gemeente of een woningcorporatie valt niet onder de aangewezen beschermde woonruimte.
Voor beschermde woonruimte geldt gedurende vier jaar na inschrijving een verbod op verhuur zonder verhuurvergunning opkoopbescherming. De eigenaar vraagt de vergunning aan met het voorgeschreven formulier en verstrekt daarbij de naam van de eigenaar(s), het adres en stukken ter motivering. In bepaalde situaties moet de vergunning worden verleend, zoals bij verhuur aan een eerstegraads of tweedegraads bloed- of aanverwant, behoudens de genoemde Bibob-weigering. In andere bijzondere gevallen kan de vergunning worden verleend.
Leges voor omgevingsvergunningen
De bedragen hieronder zijn de in de legesverordening opgenomen tarieven voor omgevingsvergunningen in 2026. Welk tarief op uw plan van toepassing is, hangt af van de aangevraagde activiteit, de bouwkosten en eventuele afwijkingen. De legesverordening geeft in de beschikbare informatie geen uitsluitsel over een afzonderlijk tarief voor een splitsingsvergunning; vraag dit na bij de gemeente.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, bouwkosten lager dan € 2.001 | Vast bedrag van € 14,05 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, bouwkosten meer dan € 2.001 en minder dan € 25.001 | 0,44% van de bouwkosten plus € 4,55 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, bouwkosten meer dan € 25.001 en minder dan € 450.001 | 0,39% van de bouwkosten plus € 20,85 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, bouwkosten meer dan € 450.001 en minder dan € 1.000.001 | 0,34% van de bouwkosten plus € 313,90 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, bouwkosten € 1.000.001 of meer | 0,28% van de bouwkosten plus € 1.176,20 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit bouwen, bouwkosten lager dan € 2.001 | Vast bedrag van € 79,60 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit bouwen, bouwkosten meer dan € 2.001 en minder dan € 25.001 | 2,52% van de bouwkosten plus € 25,25 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit bouwen, bouwkosten meer dan € 25.001 en minder dan € 450.001 | 2,18% van de bouwkosten plus € 117,80 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit bouwen, bouwkosten meer dan € 450.001 en minder dan € 1.000.001 | 1,93% van de bouwkosten plus € 1.779,05 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit bouwen, bouwkosten € 1.000.001 of meer | 1,58% van de bouwkosten plus € 6.664,95 |
| Binnenplanse afwijking | Verhoging van € 1.553,35 |
| Buitenplanse afwijking met bouw-, sloop- of aanlegkosten tot en met € 999.999 | 1,32% van de kosten plus € 7.355,40 |
| Buitenplanse afwijking met bouw-, sloop- of aanlegkosten van € 1.000.000 tot en met € 4.999.999 | 0,66% van de kosten plus € 15.621,20 |
| Buitenplanse afwijking met bouw-, sloop- of aanlegkosten van € 5.000.000 of meer | 0,33% van de kosten plus € 36.731,00 |
| Kleine afwijking BOPA | 2,86% van de bouw-, aanleg- of sloopkosten plus € 173,35; totaal maximaal € 8.326,80 |
| Buitenplanse afwijking zonder bouwactiviteit | € 8.123,85 |
| Aparte splitsings-/woningvormingsvergunning | Niet gevonden in de legesverordening — navragen bij de gemeente |
| Beslistermijn | 8 weken; eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. Dit geldt voor de reguliere procedure van een omgevingsvergunning en, indien van toepassing, voor een vergunning voor woningvorming of splitsing. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Emmen?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Huurgrenzen en proceduretermijn
Voor 2026 is de liberalisatiegrens € 932,93 per maand. Voor een zelfstandige woning ligt de maximale huurprijsgrens bij 186 punten op € 1.228,07 per maand.
De beslistermijn voor een omgevingsvergunning is 8 weken en kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor een vergunning voor woningvorming of splitsing geldt dezelfde termijn, indien zo’n vergunning voor uw plan van toepassing is.
Waar u op let voordat u in Emmen gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Kleine woningen brengen in Emmen circa 7% meer op per m² dan grote. Mediane vraagprijzen, koopaanbod:
| Woninggrootte | Per m² |
|---|---|
| Tot 60 m² | € 3.180 |
| Vanaf 130 m² | € 2.969 |
| Alle koopwoningen | € 2.969 |
Uw plan in Emmen
De regels voor opkoopbescherming kunnen van belang zijn als u de woning na splitsing wilt verhuren. Controleer daarnaast bij de gemeente welke vergunningen op uw pand en werkzaamheden van toepassing zijn en welke leges daarbij horen. Zo kunt u uw aanvraag en begroting afstemmen op uw concrete plan.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.