Een woning splitsen in Borger-Odoorn
Wilt u een bestaande woning in Borger-Odoorn inpandig verdelen in zelfstandige woningen? De gemeentelijke beleidsregel stelt voorwaarden aan onder meer de woning, de oppervlakte, het parkeren en de inrichting van het erf. Ook moet het plan passen binnen de gemeentelijke woningbehoefte en zorgen voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Borger-Odoorn: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Wat houdt woningsplitsing in?
Woningsplitsing is het inpandig verbouwen van een bestaande woning tot twee tot vier zelfstandige woningen. Iedere nieuwe woning krijgt een eigen huisnummer; de woningen liggen op één gedeeld terrein. De beleidsregel voor woningsplitsing is niet van toepassing op vrijkomende agrarische bebouwing, waarvoor afwijkende voorwaarden gelden.
Omgevingsvergunning
De gemeentelijke beleidsregel beschrijft de voorwaarden waaronder het college een omgevingsvergunning kan verlenen. Het plan moet voldoen aan ETFAL en aan de voorwaarden voor woningsplitsing.
Woning en bestemming
De woning moet zelfstandig zijn, op grond met een woonbestemming staan en het hoofdgebouw zijn. Bedrijfswoningen en recreatiewoningen vallen buiten deze voorwaarden. Daarnaast moet de woning minimaal 15 jaar oud zijn, gerekend op basis van het aanvraagjaar en het bouwjaar in de BAG.
Voorwaarden voor de aanvraag
U moet direct omwonenden tijdig informeren en een waarheidsgetrouw verslag van die informatie aan de gemeente overleggen. Ook moet u vooraf de mogelijkheden voor aansluitingen op water en riolering bij de gemeente laten toetsen. Verder sluit u met de gemeente een overeenkomst waarin u verantwoordelijk bent voor eventuele nadeelcompensatie die uit het initiatief voortvloeit.
Lokale regels en voorwaarden
De voorwaarden hieronder volgen uit het gemeentelijke beleid voor woningsplitsing. Voor monumentale, karakteristieke en beeldbepalende panden gelden aanvullende voorwaarden volgens het omgevingsplan en met inachtneming van de cultuurhistorische waardenkaart.
Monumenten en bijzondere panden
Voor monumenten moet een bouwhistorisch onderzoek met waardestelling worden uitgevoerd; daarbij moet ook de stedenbouwkundige context worden betrokken.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Beoordeling | Het college kan een omgevingsvergunning verlenen als het plan zorgt voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) en aan de voorwaarden voor woningsplitsing voldoet. |
| Welke woning kan worden gesplitst? | Het moet gaan om een zelfstandige woning op grond met een woonbestemming. Een bedrijfswoning of recreatiewoning komt niet in aanmerking; het gebouw moet het hoofdgebouw zijn. |
| Woningbehoefte en leeftijd | Het toevoegen van woningen moet passen binnen de gemeentelijke woningbehoefte. De woning moet op basis van het bouwjaar in de BAG en het jaar van aanvragen minimaal 15 jaar oud zijn. |
| Aantal woningen | Eén zelfstandige woning mag worden gesplitst in maximaal vier zelfstandige woningen. De splitsing leidt tot twee tot vier woningen met een eigen huisnummer op één gedeeld terrein. |
| Oppervlakte | De bestaande woning moet minimaal 150 m² gebruiksoppervlakte hebben. Na splitsing moet iedere woning minimaal 60 m² hebben en bedraagt de gemiddelde gebruiksoppervlakte ten minste 75 m². |
| Inpandige splitsing en erf | De splitsing moet inpandig plaatsvinden; uitbreiding van het bebouwd oppervlak om aan de minimale oppervlakte-eisen te voldoen is niet toegestaan. De erfinrichting mag het straatbeeld niet veranderen. Schuttingen en hoge erfafscheidingen aan de straatzijde zijn niet toegestaan. |
| Bijbehorende bouwwerken | Na splitsing mogen geen nieuwe bijbehorende bouwwerken worden opgericht, behalve vergunningsvrije bouwwerken of bouwmogelijkheden die al voor de oorspronkelijke woning gelden. |
| Parkeren | Parkeren moet op eigen terrein worden opgelost. De parkeerbehoefte wordt berekend met actuele CROW-parkeercijfers, waarbij de maximale waarden gelden. Een lagere norm kan alleen in overleg en met motivering worden toegepast. Lever een tekening van de parkeeroplossing aan. |
Leges en beslistermijn
De legesverordening 2026 noemt tarieven voor bouwactiviteiten en voor omgevingsplanactiviteiten voor bouw, instandhouding of gebruik. Het toepasselijke tarief hangt af van de activiteit en, waar het tarief een percentage is, van de bouwkosten. De leges voor de omgevingsvergunning zijn opgenomen in de tabel.
Voor de reguliere procedure van een omgevingsvergunning is de beslistermijn 8 weken. De termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Bouwactiviteit, bouwkosten minder dan € 25.000 | 1,67% van de bouwkosten, met een minimum van € 121,70 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten vanaf € 25.000 tot minder dan € 50.000 | 0,83% van de bouwkosten, met een minimum van € 419,75 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten vanaf € 50.000 tot minder dan € 200.000 | 0,83% van de bouwkosten, met een minimum van € 425,35 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten vanaf € 200.000 tot minder dan € 500.000 | 0,83% van de bouwkosten, met een minimum van € 1.701,50 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten vanaf € 500.000 tot minder dan € 1.000.000 | 0,83% van de bouwkosten, met een minimum van € 4.253,85 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten vanaf € 1.000.000 | 0,83% van de bouwkosten, met een minimum van € 8.507,50 en een maximum van € 106.346,00 |
| Omgevingsplanactiviteit voor bouw, instandhouding of gebruik, bouwkosten minder dan € 25.000 | 3,89% van de bouwkosten, met een minimum van € 121,70 |
| Omgevingsplanactiviteit voor bouw, instandhouding of gebruik, bouwkosten vanaf € 25.000 tot minder dan € 50.000 | 1,97% van de bouwkosten, met een minimum van € 974,85 |
| Omgevingsplanactiviteit voor bouw, instandhouding of gebruik, bouwkosten vanaf € 50.000 tot minder dan € 200.000 | 1,97% van de bouwkosten, met een minimum van € 986,60 |
| Omgevingsplanactiviteit voor bouw, instandhouding of gebruik, bouwkosten vanaf € 200.000 tot minder dan € 500.000 | 1,97% van de bouwkosten, met een minimum van € 3.946,60 |
| Omgevingsplanactiviteit voor bouw, instandhouding of gebruik, bouwkosten vanaf € 500.000 tot minder dan € 1.000.000 | 1,97% van de bouwkosten, met een minimum van € 9.866,50 |
| Omgevingsplanactiviteit voor bouw, instandhouding of gebruik, bouwkosten vanaf € 1.000.000 | 1,97% van de bouwkosten, met een minimum van € 19.733,10 en een maximum van € 106.346,25 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit voor bouw, instandhouding of gebruik | € 287,50 |
| Kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor bouw, instandhouding of gebruik | € 441,40 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor bouw, instandhouding of gebruik | € 5.626,30 |
| Aparte splitsings-/woningvormingsvergunning | Niet gevonden in de legesverordening — navragen bij de gemeente |
| Beslistermijn | Voor de reguliere procedure van een omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Borger-Odoorn?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Waar u op let voordat u in Borger-Odoorn gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Uw plan voorbereiden
Controleer vóór het indienen van uw plan of de woning aan de voorwaarden voor bestemming, leeftijd en oppervlakte voldoet. Werk ook de parkeeroplossing uit en regel de toets van de water- en rioleringsaansluitingen. Zo brengt u de belangrijkste gemeentelijke voorwaarden voor woningsplitsing in Borger-Odoorn vooraf in beeld.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.