Een woning splitsen in Hardenberg
Wilt u een woning splitsen in Hardenberg? De opgenomen lokale voorwaarden richten zich op het realiseren van extra woningen binnen de aaneengesloten bebouwing van een voormalige boerderij. Daarbij gelden eisen aan onder meer de inhoud, het uiterlijk van het gebouw, het woningbouwprogramma en de landschappelijke inpassing.
Welke vergunningen en leges voor uw plan gelden, hangt af van de activiteiten waarvoor u toestemming aanvraagt. Hieronder staan de bekende lokale voorwaarden en de beschikbare legesinformatie.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Hardenberg: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Lokale voorwaarden voor extra woningen
De lokale voorwaarden die in de gemeentelijke regelgeving zijn opgenomen, hebben betrekking op extra woningen in voormalige boerderijen. De voorwaarden zijn hieronder samengevat.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Waar extra woningen mogelijk zijn | Extra woningen mogen alleen worden gerealiseerd binnen de aaneengesloten bebouwing van een voormalige boerderij, zoals de woonruimte met aangrenzende deel of vergelijkbare inpandige ruimte. |
| Uiterlijke verschijningsvorm | De uiterlijke verschijningsvorm van de voormalige boerderij moet in stand blijven. |
| Inhoud | De gezamenlijke inhoud van de woningen mag niet groter zijn dan de bestaande inhoud van de aaneengesloten bebouwing. |
| Woningbouwprogramma | De extra woning of woningen moeten passen binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma. |
| Aangrenzende gronden | De gebruiksmogelijkheden of functie van aangrenzende gronden mogen niet onevenredig worden aangetast. |
| Geluid | Bij voltooiing mag de geluidsbelasting vanwege een weg of spoorweg op geen van de gevels van een extra woning boven de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder liggen. |
| Ruimtelijke inpassing | De inpassing op het gebouwerf en in het landschap moet zorgvuldig gebeuren en in stand worden gehouden aan de hand van een ruimtelijk kwaliteitsplan dat overeenstemt met de toepasselijke gemeentelijke landschapsidentiteitskaart. |
| Beslistermijn omgevingsvergunning | Voor de reguliere procedure van een omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken; deze kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. |
Wat de voorwaarden betekenen voor uw plan
De regeling beperkt de mogelijkheid om extra woningen te realiseren tot de aaneengesloten bebouwing van een voormalige boerderij. De woonruimte met aangrenzende deel of een vergelijkbare inpandige ruimte valt onder die omschrijving.
Naast de eisen aan de locatie en de omvang moet de uiterlijke verschijningsvorm van de boerderij behouden blijven. Ook moet de inpassing zorgvuldig worden uitgewerkt in een ruimtelijk kwaliteitsplan dat overeenstemt met de toepasselijke gemeentelijke landschapsidentiteitskaart. De extra woningen moeten bovendien passen binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma.
De regels over geluid, aangrenzende gronden en inpassing zijn eveneens van belang bij de uitwerking van een plan. De gegevens geven geen uitsluitsel over de vergunningen die voor ieder afzonderlijk pand of project nodig zijn. Vraag de gemeente daarom welke procedure op uw situatie van toepassing is.
Leges voor een omgevingsvergunning
De legesverordening bevat tarieven voor omgevingsvergunningen. De bedragen zijn afhankelijk van de soort activiteit en, bij bouwactiviteiten, van de bouwkosten. Sommige tarieven zijn per € 500 aan bouwkosten berekend en kennen een minimumbedrag. Bij bepaalde activiteiten vermeldt de verordening een extra bedrag of verhoging.
De tarieven in de tabel zijn de afzonderlijke legesfeiten die in de beschikbare tarieventabel staan. Laat voor uw aanvraag controleren welke onderdelen van toepassing zijn.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Omgevingsvergunning, bouwkosten lager dan € 500 (tarieventabel art. 2.5) | € 45,95 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten van € 500 tot minder dan € 2.500 (tarieventabel art. 2.5) | € 17,25 per € 500 aan bouwkosten, met een minimum van € 59,30 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten van € 2.500 tot minder dan € 50.000 (tarieventabel art. 2.5) | € 14,25 per € 500 aan bouwkosten, met een minimum van € 86,35 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten van € 50.000 tot minder dan € 120.000 (tarieventabel art. 2.5) | € 13,85 per € 500 aan bouwkosten, met een minimum van € 1.421,70 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten van € 120.000 tot minder dan € 250.000 (tarieventabel art. 2.5) | € 12,60 per € 500 aan bouwkosten, met een minimum van € 3.322,35 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten van € 250.000 tot minder dan € 500.000 (tarieventabel art. 2.5) | € 10,65 per € 500 aan bouwkosten, met een minimum van € 6.280,10 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten van € 500.000 tot minder dan € 1.000.000 (tarieventabel art. 2.5) | € 9,70 per € 500 aan bouwkosten, met een minimum van € 10.636,10 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten vanaf € 1.000.000 (tarieventabel art. 2.5) | € 9,70 per € 500 aan bouwkosten, met een minimum van € 19.348,00 en een maximum van € 237.107,40 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten lager dan € 500 (tarieventabel art. 2.6) | € 31,50 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten van € 500 tot minder dan € 2.500 (tarieventabel art. 2.6) | € 9,90 per € 500 aan bouwkosten, met een minimum van € 31,50 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten van € 2.500 tot minder dan € 50.000 (tarieventabel art. 2.6) | € 6,20 per € 500 aan bouwkosten, met een minimum van € 49,50 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten van € 50.000 tot minder dan € 120.000 (tarieventabel art. 2.6) | € 4,55 per € 500 aan bouwkosten, met een minimum van € 620,00 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten van € 120.000 tot minder dan € 250.000 (tarieventabel art. 2.6) | € 3,00 per € 500 aan bouwkosten, met een minimum van € 1.090,35 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten van € 250.000 tot minder dan € 500.000 (tarieventabel art. 2.6) | € 1,75 per € 500 aan bouwkosten, met een minimum van € 1.523,25 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten vanaf € 1.000.000 (tarieventabel art. 2.6) | € 1,25 per € 500 aan bouwkosten, met een minimum van € 2.458,55 en een maximum van € 30.129,70 |
| Omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit zonder bouwactiviteit (tarieventabel art. 2.6) | € 619,50 |
| Extra beoordeling van regels in het omgevingsplan (tarieventabel art. 2.6) | Een verhoging van € 371,80 |
| Toepassing van een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht (tarieventabel art. 2.6) | Een verhoging van € 2.478,05 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit die overeenkomt met een geval in bijlage A (tarieventabel art. 2.6) | Een verhoging van € 600,70 |
| Aparte splitsings-/woningvormingsvergunning | Niet gevonden in de legesverordening — navragen bij de gemeente |
| Beslistermijn | Reguliere omgevingsvergunning: 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. Voor vergunningen voor woningvorming/omzetting en splitsing op grond van de Huisvestingswet geldt eveneens 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Hardenberg?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Beslistermijn en huurgrenzen
Voor een reguliere omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor vergunningen voor woningvorming/omzetting en splitsing op grond van de Huisvestingswet is eveneens een termijn van 8 weken opgenomen, met een mogelijke eenmalige verlenging van maximaal 6 weken.
De landelijke huurgrenzen voor 2026 zijn € 932,93 per maand als liberalisatiegrens en € 1.228,07 per maand als maximale huurprijsgrens bij 186 punten voor een zelfstandige woning. Dit zijn huurgrenzen; ze vervangen de lokale voorwaarden voor het realiseren van extra woningen niet.
Splitsingsactiviteit in Hardenberg
18 splitsingsdossiers sinds augustus 2021.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Dedemsvaart | 6 |
| Schuinesloot | 3 |
| Hardenberg | 3 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: september 2026.
Waar u op let voordat u in Hardenberg gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Kleine woningen brengen in Hardenberg circa 36% meer op per m² dan grote. Mediane vraagprijzen, koopaanbod:
| Woninggrootte | Per m² |
|---|---|
| Tot 60 m² | € 4.534 |
| Vanaf 130 m² | € 3.338 |
| Alle koopwoningen | € 3.239 |
Uw plan in Hardenberg
Controleer voordat u plannen uitwerkt of uw pand en ontwerp binnen de voorwaarden voor voormalige boerderijen vallen. Vraag de gemeente welke vergunningen en leges voor uw situatie gelden. Zo kunt u de relevante voorwaarden en kosten betrekken bij de verdere voorbereiding van uw plan.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.