Een woning splitsen in Dalfsen
Woningsplitsing betekent dat een bestaande woning geschikt wordt gemaakt voor twee of meer zelfstandige huishoudens. In Dalfsen is het belangrijk om onderscheid te maken tussen een zelfstandige woningsplitsing en inwoning: de lokale beleidsregels over woningsplitsing zijn gericht op een bestaande, legaal ontstane inwoonsituatie.
Op deze pagina zijn 33 activiteiten sinds juli 2021 in beeld. Hieronder leest u welke lokale voorwaarden gelden en met welke leges en termijnen u rekening kunt houden.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Dalfsen: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
De lokale regels voor woningsplitsing
De beleidsregels van Dalfsen stellen voorwaarden aan het omzetten van een bestaande inwoonsituatie naar zelfstandige woningen. Daarbij gaat het onder meer om de voorgeschiedenis van de situatie, de bouwkundige geschiktheid en de gevolgen voor de omgeving.
Bestaande en legale inwoonsituatie
Er moeten al twee huishoudens in één woning zijn gehuisvest. De inwoonsituatie moet legaal zijn ontstaan vóór de vaststelling van het toepasselijke bestemmingsplan en daarna onafgebroken hebben bestaan en als zodanig zijn gebruikt. De regeling geldt niet voor nieuwe inwoonsituaties die pas na die planvaststelling zijn ontstaan.
Bouwkundige en milieutechnische voorwaarden
Beide woningen moeten voldoen aan de toepasselijke bouwregels voor zelfstandige woningen. Ook moet de milieutechnische uitvoerbaarheid en toelaatbaarheid worden aangetoond.
Gevolgen voor de omgeving
De splitsing mag de huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden of bestemmingen niet onevenredig aantasten.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Bestaande inwoonsituatie | De lokale beleidsregels zien op een bestaande situatie waarin twee huishoudens in één woning wonen. De inwoonsituatie moet vóór de vaststelling van het toepasselijke bestemmingsplan legaal zijn ontstaan en sindsdien onafgebroken hebben bestaan en als zodanig zijn gebruikt. |
| Zelfstandige woningen | Na splitsing moeten beide woningen voldoen aan de toepasselijke bouwregels voor zelfstandige woningen. |
| Omgeving en milieu | De splitsing mag de huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden of bestemmingen niet onevenredig aantasten. De milieutechnische uitvoerbaarheid en toelaatbaarheid moeten worden aangetoond. |
| Voorwaarden voor inwoning | Voor inwoning kunnen bijzondere omstandigheden nodig zijn, zoals een sociale indicatie of noodzaak voor de bedrijfsvoering. De inwoonsituatie mag maximaal een derde van de woonoppervlakte beslaan. |
| Indeling bij inwoning | Bij inwoning geldt onder meer: één hoofdingang en één meterkast; de verblijfsruimten zijn bereikbaar vanaf de hoofdingang; in het inwoongedeelte is geen trap naar bovenliggende bouwlagen; het gedeelte bestaat uit een woonkamer/keuken, een slaapkamer en een aparte douche/toiletruimte. |
| Gemeentelijke toestemming | Bouwkundig splitsen zonder toestemming van de gemeente is niet toegestaan. Een kadastrale splitsing of extra huisnummer geeft op zichzelf geen planologische rechten; bij inwoning blijft het pand planologisch één woning. |
| Einde van inwoning | Als de inwoonsituatie eindigt, resteert één oorspronkelijke woning. Deze voorwaarde wordt opgenomen in de omgevingsvergunning voor inwoning. |
| Landelijke beslistermijn | Voor een omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken, die eenmaal met maximaal 6 weken kan worden verlengd. De Huisvestingswet noemt dezelfde termijn voor vergunningen op grond van artikel 21 of 22. |
Voorwaarden voor inwoning
De nadere eisen voor inwoning gaan onder meer over de aanleiding, omvang en indeling van het inwoongedeelte. Een eventuele kadastrale splitsing of extra huisnummer verandert op zichzelf de planologische status van de woning niet.
Aanleiding en omvang
Voor inwoning kan een omgevingsvergunning worden verleend bij bijzondere omstandigheden, zoals noodzaak voor de bedrijfsvoering of een sociale indicatie. De aanvrager moet de noodzaak voldoende aantonen; de gemeente kan een rapport van een onafhankelijke adviseur vragen. Het inwoongedeelte mag maximaal een derde van de woonoppervlakte beslaan.
Indeling van de woning
De woning moet één hoofdingang hebben die als gemeenschappelijke verkeersruimte fungeert. De verblijfsruimten moeten vanaf die ingang bereikbaar zijn. De woning mag één meterkast hebben. In het inwoongedeelte mag geen trap naar bovenliggende bouwlagen aanwezig zijn. Het inwoongedeelte bestaat uit een woonkamer/keuken en een slaapkamer, met daarnaast een aparte douche/toiletruimte.
Toestemming en einde van de inwoonsituatie
Bouwkundig splitsen zonder toestemming van de gemeente is niet toegestaan. Als de inwoonsituatie eindigt, resteert één oorspronkelijke woning; die voorwaarde wordt opgenomen in de omgevingsvergunning.
Leges en beslistermijn
De legesverordening voor 2026 bevat tarieven voor omgevingsvergunningen. De bedragen kunnen afhangen van de bouwkosten of van het soort omgevingsplanactiviteit. Welk tarief voor uw aanvraag geldt, hangt af van de toepasselijke categorie.
Beslistermijn
Voor een omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor vergunningen op grond van artikel 21 of 22 van de Huisvestingswet noemt de wet eveneens een termijn van 8 weken, met eenmaal maximaal 6 weken verlenging.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Omgevingsvergunning, bouwkosten lager dan € 10.000 (artikel 2.5) | € 126,00 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten van € 10.000 tot € 50.000 (artikel 2.5) | 0,6765% van de bouwkosten, met een minimum van € 126,00 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten van € 50.000 tot € 100.000 (artikel 2.5) | 0,6626% van de bouwkosten, met een minimum van € 338,00 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten van € 100.000 tot € 250.000 (artikel 2.5) | 0,5593% van de bouwkosten, met een minimum van € 663,00 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten van € 250.000 tot € 500.000 (artikel 2.5) | 0,5466% van de bouwkosten, met een minimum van € 1.398,00 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten van € 500.000 tot € 1.000.000 (artikel 2.5) | 0,4555% van de bouwkosten, met een minimum van € 2.733,00 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten vanaf € 1.000.000 (artikel 2.5) | 0,3279% van de bouwkosten, met een minimum van € 4.555,00 en een maximum van € 19.780,00 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten lager dan € 1.000 (artikel 2.6) | € 212,00 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten van € 1.000 tot € 10.000 (artikel 2.6) | 3,9308% van de bouwkosten, met een minimum van € 212,00 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten van € 10.000 tot € 50.000 (artikel 2.6) | 2,7435% van de bouwkosten, met een minimum van € 393,00 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten van € 50.000 tot € 100.000 (artikel 2.6) | 2,4752% van de bouwkosten, met een minimum van € 1.372,00 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten van € 100.000 tot € 250.000 (artikel 2.6) | 2,2683% van de bouwkosten, met een minimum van € 2.688,00 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten van € 250.000 tot € 500.000 (artikel 2.6) | 2,2166% van de bouwkosten, met een minimum van € 5.671,00 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten van € 500.000 tot € 1.000.000 (artikel 2.6) | 1,8472% van de bouwkosten, met een minimum van € 11.083,00 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten vanaf € 1.000.000 (artikel 2.6) | 1,3300% van de bouwkosten, met een minimum van € 18.472,00 en een maximum van € 80.220,00 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit met binnenplanse afwijkingsbevoegdheid (artikel 2.7.a) | € 464,70 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit met wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht (artikel 2.7.a) | € 4.403,30 |
| Kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteit (artikel 2.7.a) | € 464,70 |
| Grote buitenplanse omgevingsplanactiviteit (artikel 2.7.a) | € 8.583,50 |
| Aparte splitsings-/woningvormingsvergunning | Niet gevonden in de legesverordening — navragen bij de gemeente |
| Beslistermijn | Voor een omgevingsvergunning is de beslistermijn 8 weken; deze kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. De Huisvestingswet noemt 8 weken, met eenmaal maximaal 6 weken verlenging, voor vergunningen op grond van artikel 21 of 22. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Dalfsen?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Splitsingsactiviteit in Dalfsen
33 splitsingsdossiers sinds juli 2021.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Dalfsen | 20 |
| Nieuwleusen | 11 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: juli 2026.
Waar u op let voordat u in Dalfsen gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Huurgrenzen en uw vervolgstap
Voor 2026 is de liberalisatiegrens € 932,93 per maand. De maximale huurprijsgrens voor een zelfstandige woning met 186 punten is € 1.228,07 per maand.
Controleer vóór bouwkundige werkzaamheden of uw situatie onder de lokale regels voor inwoning valt en welke toestemming voor uw plannen nodig is. Bij inwoning kan het beëindigen van de situatie betekenen dat één oorspronkelijke woning resteert.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.