Een woning splitsen in Zwolle
Een woning splitsen in Zwolle vraagt om een beoordeling van het omgevingsplan en de lokale beleidsregels. De regels voor zelfstandige woonruimte maken onder meer onderscheid tussen het centrumgebied en het overige stedelijke gebied. Ook gelden er voorwaarden voor bergruimte en voor de gevolgen van een plan voor de directe omgeving.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Zwolle: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Wanneer geldt de beleidsregel?
De beleidsregel zelfstandige woonruimte ziet op initiatieven die in strijd zijn met het omgevingsplan en maximaal 20 zelfstandige woonruimten realiseren op een locatie waar wonen volgens dat plan is toegestaan. De beleidsregel geldt in Zwolle, maar niet in het buitengebied. Zij is ook niet van toepassing op tijdelijke bouwwerken waarvan de tijdelijkheid is vastgelegd, of op tiny houses, woonboten, woonwagens, tenten en vergelijkbare woonvormen.
Lokale regels en beoordeling
De beleidsregel bevat voorwaarden die verschillen naar gebied en type gebouw. De onderstaande regels geven de genoemde ondergrenzen en beoordelingspunten weer.
Centrumgebied
Een aanvraag wordt geweigerd voor het splitsen van een grondgebonden woning, of voor geheel of gedeeltelijke nieuwbouw op de plek daarvan, tot meerdere woningen op een perceel waar alleen een woonfunctie geldt. Voor splitsing, transformatie of nieuwbouw van andere gebouwen dan grondgebonden woningen geldt een minimum van 40 m² gebruiksoppervlakte wonen per woning.
Overig stedelijk gebied
Bij het splitsen van een grondgebonden woning met een gebruiksoppervlakte wonen van minder dan 100 m² wordt een aanvraag geweigerd als de nieuwe woningen kleiner zijn dan 40 m² per woning. Voor woningen die ontstaan uit andere gebouwen dan grondgebonden woningen geldt een minimum van 40 m² per woning, of 35 m² als de woonruimte gemeenschappelijke voorzieningen heeft.
Bergruimte
In beginsel moet per woning minimaal 5 m² bergruimte beschikbaar zijn voor fietsen en dergelijke. Een afwijking kan mogelijk zijn als er binnen 75 meter loopafstand een gedeelde of openbare voorziening is en op het bouwperceel daarnaast minimaal 1,5 m² bergruimte per zelfstandige woonruimte aanwezig is.
Effect op de omgeving
Een aanvraag kan worden geweigerd als het plan onder meer het stedenbouwkundig beeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid of de parkeergelegenheid onevenredig aantast.
Onzelfstandige woonruimte
Bij een aanvraag voor onzelfstandige woonruimte kan de gemeente de aanvraag weigeren als het belang van de aanvrager niet opweegt tegen het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad. Ook kan weigering volgen als de hoofdtoegang niet op de straat is gericht of als een overeenkomst over vergoeding van eventuele nadeelcompensatie ontbreekt en die vergoeding niet anderszins is verzekerd.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Toepassingsgebied beleidsregel zelfstandige woonruimte | De beleidsregel geldt voor initiatieven die in strijd zijn met het omgevingsplan en maximaal 20 zelfstandige woonruimten realiseren op een locatie waar wonen volgens het omgevingsplan is toegestaan. De regel geldt in Zwolle, behalve in het buitengebied. |
| Uitzonderingen op de beleidsregel | De beleidsregel geldt niet voor tijdelijke bouwwerken waarvan de tijdelijkheid is vastgelegd, of voor tiny houses, woonboten, woonwagens, tenten en vergelijkbare woonvormen. |
| Berging voor fietsen | Een aanvraag voor één of meer woningen wordt geweigerd als per woning minder dan 5 m² bergruimte beschikbaar is voor fietsen en dergelijke. Afwijking kan mogelijk zijn met een gedeelde of openbare voorziening op maximaal 75 meter loopafstand en daarnaast minimaal 1,5 m² bergruimte per zelfstandige woonruimte op het bouwperceel. |
| Grondgebonden woningen in het centrumgebied | Een aanvraag wordt geweigerd voor het splitsen van een grondgebonden woning, of geheel of gedeeltelijke nieuwbouw op de plek daarvan, tot meerdere woningen op een perceel waar alleen een woonfunctie geldt. |
| Andere gebouwen in het centrumgebied | Voor splitsing, transformatie of nieuwbouw van andere gebouwen dan grondgebonden woningen geldt een minimum van 40 m² gebruiksoppervlakte wonen per woning. |
| Grondgebonden woningen in overig stedelijk gebied | Bij het splitsen van een grondgebonden woning met een gebruiksoppervlakte wonen van minder dan 100 m² wordt een aanvraag geweigerd als de nieuwe woningen kleiner zijn dan 40 m² per woning. |
| Andere gebouwen in overig stedelijk gebied | Woningen die ontstaan uit andere gebouwen dan grondgebonden woningen moeten minimaal 40 m² gebruiksoppervlakte wonen hebben, of minimaal 35 m² als de woonruimte gemeenschappelijke voorzieningen heeft. |
| Ruimtelijke en leefomgevingsbelangen | Een aanvraag kan worden geweigerd bij onevenredige aantasting van onder meer het stedenbouwkundig beeld, de woonsituatie, de verkeersveiligheid of de parkeergelegenheid. |
Leges voor omgevingsvergunningen
De bedragen hieronder zijn de legesfeiten voor omgevingsvergunningen. Welk tarief van toepassing is, hangt af van de activiteit, de bouwkosten en de vraag of het om een binnenplanse of buitenplanse omgevingsplanactiviteit gaat. Een welstandsbeoordeling kan tot een aanvullend tarief leiden.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Bouwactiviteit, bouwkosten lager dan € 2.250,00 | € 109,00 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten van € 2.250,00 tot € 225.000,00 | € 109,00 plus 0,82% van het bedrag boven € 2.250,00 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten van € 225.000,00 tot € 1.000.000,00 | € 1.936,00 plus 0,66% van het bedrag boven € 225.000,00 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten van € 1.000.000,00 of meer | € 7.050,00 plus 0,62% van het bedrag boven € 1.000.000,00, met een maximum van € 216.300,00 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit, bouwkosten lager dan € 2.250,00 | € 328,00 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit, bouwkosten van € 2.250,00 tot € 225.000,00 | € 328,00 plus 2,59% van het bedrag boven € 2.250,00 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit, bouwkosten van € 225.000,00 tot € 1.000.000,00 | € 5.807,00 plus 2,09% van het bedrag boven € 225.000,00 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit, bouwkosten van € 1.000.000,00 of meer | € 21.152,00 plus 1,97% van het bedrag boven € 1.000.000,00, met een maximum van € 652.800,00 |
| Welstandsbeoordeling, bouwkostendeel tot en met € 225.000,00 | 3,25‰ van dit bouwkostendeel |
| Welstandsbeoordeling, bouwkostendeel van € 225.000,00 tot en met € 500.000,00 | 0,7‰ van dit bouwkostendeel |
| Welstandsbeoordeling, bouwkostendeel van € 500.000,00 tot en met € 1.000.000,00 | 0,35‰ van dit bouwkostendeel |
| Welstandsbeoordeling, bouwkostendeel boven € 1.000.000,00 | 0,125‰ van dit bouwkostendeel |
| Welstandstarief | Minimaal € 105,00 en maximaal € 5.321,00 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit voor afwijken van het omgevingsplan, gecombineerd met een bouwactiviteit | € 516,00 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor afwijken van het omgevingsplan, gecombineerd met een bouwactiviteit; bouwkosten lager dan € 250.000,00 | € 543,00 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor afwijken van het omgevingsplan, gecombineerd met een bouwactiviteit; bouwkosten van € 250.000,00 tot € 500.000,00 | € 1.631,00 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor afwijken van het omgevingsplan, gecombineerd met een bouwactiviteit; bouwkosten van € 500.000,00 tot € 750.000,00 | € 5.439,00 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor afwijken van het omgevingsplan, gecombineerd met een bouwactiviteit; bouwkosten van € 750.000,00 tot € 1.000.000,00 | € 10.880,00 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor afwijken van het omgevingsplan, gecombineerd met een bouwactiviteit; bouwkosten van € 1.000.000,00 tot € 2.000.000,00 | € 20.672,00 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor afwijken van het omgevingsplan, gecombineerd met een bouwactiviteit; bouwkosten van € 2.000.000,00 of meer | € 30.464,00 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit voor afwijken van het omgevingsplan zonder bouwactiviteit | € 516,00 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit die alleen bestaat uit gebruik, oppervlakte tot 1.500 m² | € 575,00 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit die alleen bestaat uit gebruik, oppervlakte van 1.500 m² tot 5.000 m² | € 11.543,00 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit die alleen bestaat uit gebruik, oppervlakte van 5.000 m² of meer | € 21.932,00 |
| Aparte splitsings-/woningvormingsvergunning | Niet gevonden in de legesverordening — navragen bij de gemeente |
| Beslistermijn | Voor de reguliere procedure van een omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. Voor een vergunning voor woningvorming/omzetting of een splitsingsvergunning geldt eveneens 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Zwolle?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Termijn en huurgrenzen
Voor een reguliere omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken. Deze kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor een vergunning voor woningvorming/omzetting of een splitsingsvergunning geldt eveneens een termijn van 8 weken, met een mogelijke eenmalige verlenging van maximaal 6 weken.
Voor 2026 is de liberalisatiegrens € 932,93 per maand. De maximale huurprijsgrens voor een zelfstandige woning bij 186 punten is € 1.228,07 per maand.
Splitsingsactiviteit in Zwolle
65 splitsingsdossiers sinds juli 2021.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Binnenstad | 10 |
| Assendorp | 8 |
| Marsweteringlanden | 8 |
| Holtenbroek | 8 |
| Diezerpoort | 7 |
| Kamperpoort-Veerallee | 6 |
| Westenholte | 4 |
| Vechtlanden | 4 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: september 2026.
Waar u op let voordat u in Zwolle gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Kleine woningen brengen in Zwolle circa 39% meer op per m² dan grote. Mediane vraagprijzen, koopaanbod:
| Woninggrootte | Per m² |
|---|---|
| Tot 60 m² | € 6.698 |
| Vanaf 130 m² | € 4.819 |
| Alle koopwoningen | € 4.635 |
Uw plannen voor Zwolle
Controleer voor u een plan uitwerkt welk gebied en welk type gebouw van toepassing zijn en welke voorwaarden voor oppervlakte, bergruimte en de omgeving gelden. De lokale beleidsregel geldt niet voor het buitengebied; de regels voor een initiatief daar kunnen daarom niet uit deze beleidsregel worden afgeleid.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.