Een woning splitsen in Enschede
Wilt u een woning in Enschede splitsen? De mogelijkheden hangen sterk af van het type gebouw en de locatie. Voor bestaande woningen geldt dat bouwkundige splitsing in meerdere grondgebonden woningen niet is toegestaan. Voor bepaalde gebouwen in het buitengebied, zoals VAB’s en voormalige karakteristieke bedrijfswoningen, gelden specifieke voorwaarden. Ook voor nieuw kamerverhuurgebruik kan een omgevingsvergunning nodig zijn.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Enschede: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
De regels en vergunningen
De gemeentelijke regels maken onderscheid tussen het bouwkundig splitsen van een bestaande woning, het splitsen van gebouwen in het buitengebied en het creëren van onzelfstandige woonruimte. De voorwaarden voor de verschillende situaties lopen uiteen. Controleer daarom eerst welk type gebouw en gebruik op uw plan van toepassing zijn.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Bestaande woningen | Een bestaande woning mag niet bouwkundig worden gesplitst in meerdere grondgebonden woningen. |
| Gebouwen in het buitengebied | Als uitgangspunt is splitsing mogelijk bij gebouwen vanaf 1.000 m³, met behoud van de oorspronkelijke contouren. De woningen zijn minimaal 90 m² en in de regel grondgebonden. |
| Kleinere gebouwen | De gemeente verleent geen medewerking aan nieuwe splitsingsinitiatieven voor voormalige agrarische bedrijfswoningen en burgerwoningen in gebouwen kleiner dan 1.000 m³. |
| Contouren van het gebouw | De splitsing mag de contouren, waaronder bouwhoogte, goothoogte, gevelindeling en dakvorm, niet onevenredig aantasten. |
| Voormalige karakteristieke bedrijfswoning | Splitsing in twee woningen is mogelijk vanaf 1.000 m³; bij een inhoud boven 1.500 m³ zijn maximaal drie woningen toegestaan. |
| VAB-splitsing | Een VAB kan onder voorwaarden worden gesplitst in uitsluitend grondgebonden woningen van minimaal 90 m² per wooneenheid, als een goede woonkwaliteit ontstaat. Landschappelijke inpassing met een erfinrichtingsplan is vereist. |
| Volwaardig agrarisch bedrijf | Op een volwaardig agrarisch bedrijf kan de woning worden vergroot tot 1.000 m³ en gesplitst voor een meewerkend mede-eigenaar of rustende boer. |
| Kamerverhuur in het landelijk gebied | In het landelijk gebied is het omzetten van bestaande gebouwen naar onzelfstandige bewoning of kamerverhuurpanden niet toegestaan. Gebruik van een woning als nieuw kamerverhuurpand kan alleen met een omgevingsvergunning. |
Splitsen in het buitengebied
Voor splitsing van gebouwen in het buitengebied is de inhoud van het gebouw een belangrijk uitgangspunt. In beginsel gaat het om gebouwen vanaf 1.000 m³, waarbij de oorspronkelijke contouren behouden blijven en de nieuwe woningen minimaal 90 m² groot zijn. Ook moet de splitsing passen binnen de specifieke voorwaarden voor het soort gebouw.
Voor een voormalige karakteristieke bedrijfswoning geldt dat splitsing in twee woningen mogelijk is vanaf 1.000 m³. Bij een inhoud boven 1.500 m³ zijn maximaal drie woningen toegestaan. Voor een volwaardig agrarisch bedrijf is onder voorwaarden vergroting van de woning tot 1.000 m³ en splitsing mogelijk voor een meewerkend mede-eigenaar of rustende boer.
VAB en landschappelijke inpassing
Een VAB kan onder voorwaarden worden gesplitst in grondgebonden woningen van minimaal 90 m² per wooneenheid. Er moet een goede woonkwaliteit ontstaan. De locatie moet landschappelijk worden ingepast met een erfinrichtingsplan.
Kamerverhuur
In het landelijk gebied is het omzetten van bestaande gebouwen naar onzelfstandige bewoning of kamerverhuurpanden niet toegestaan. Voor het gebruik van een woning als nieuw kamerverhuurpand is een omgevingsvergunning nodig.
Opkoopbescherming bij verhuur
Wilt u een woning na aankoop verhuren, controleer dan ook of de opkoopbescherming van toepassing is. De verordening wijst woonruimte met een WOZ-waarde van maximaal € 365.000 aan als beschermd. Voor beschermde woonruimte geldt gedurende vier jaar na inschrijving een verbod op verhuur zonder verhuurvergunning opkoopbescherming.
De verordening noemt onder meer verhuur aan bloed- of aanverwanten in de eerste of tweede graad als situatie waarin het college de vergunning in ieder geval verleent. Ook is dat het geval als de eigenaar na inschrijving ten minste twaalf maanden op het adres heeft gewoond en de woning voor maximaal twaalf maanden in gebruik geeft, onder de voorwaarden uit de verordening.
Leges en doorlooptijd
De hoogte van de leges hangt af van het type omgevingsplanactiviteit en de bouwactiviteit. Voor bouwwerkzaamheden kunnen tarieven per m³ of een percentage van de bouwkosten gelden. Voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor onzelfstandige woonruimte is een tarief per te verhuren kamer opgenomen.
Voor de genoemde vergunningen voor woningvorming of splitsing en voor de reguliere omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken. De termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Standaard-bouwwerk: bouwactiviteit | 20% van het toepasselijke tarief per m³; voor appartementen is het tarief € 14,05 per m³. |
| Omgevingsplanactiviteit bij bouwwerken in de genoemde categorie | Als minimaal 80% van het bouwwerk onder de genoemde categorie valt, wordt gerekend met 80% van het tarief per m³. |
| Niet in de tabel genoemde bouwwerken | 2,40% van de bouwkosten, met een minimum van € 277,30 en een maximum van € 836.854,25. |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit | € 381,10. |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit | € 1.194,75. |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit voor bouwen, in stand houden of gebruiken van een bouwwerk | 10%. |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor bouwen, in stand houden of gebruiken van een bouwwerk | 25% van de leges volgens de genoemde bouwtarieven, met een minimum van € 286,15 en een maximum van € 5.927,85. |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor onzelfstandige woonruimte | € 526,05 per te verhuren kamer, met een maximum van € 10.521,30. |
| Beslistermijn | Voor de genoemde vergunningen voor woningvorming of splitsing en voor de reguliere omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Enschede?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Splitsingsactiviteit in Enschede
9 splitsingsdossiers sinds september 2021.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Landelijk gebied en kernen | 4 |
| Binnensingelgebied | 3 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: juli 2025.
Waar u op let voordat u in Enschede gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Kleine woningen brengen in Enschede circa 10% meer op per m² dan grote. Mediane vraagprijzen, koopaanbod:
| Woninggrootte | Per m² |
|---|---|
| Tot 60 m² | € 4.154 |
| Vanaf 130 m² | € 3.768 |
| Alle koopwoningen | € 3.539 |
Uw plan laten beoordelen
Wilt u weten welke regels voor uw pand en beoogde gebruik relevant zijn? Breng dan eerst de gebouwinhoud, de bestaande situatie, de ligging en het gewenste aantal woningen in beeld. Zo kunt u beoordelen of uw plan aansluit bij de voorwaarden en welke vergunningen en leges mogelijk van toepassing zijn.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.