Een woning splitsen in Deventer
Een woning splitsen in Deventer vraagt om een onderscheid tussen het maken van meerdere zelfstandige woningen, kamerverhuur en het juridisch splitsen van een pand. Welke vergunningen en kosten gelden, hangt af van de activiteit en de locatie. Hieronder staan de regels en tarieven die voor Deventer zijn aangeleverd.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Deventer: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Vergunningen en lokale regels
Deventer kent een splitsingsvergunning. Daarnaast bevat de Huisvestingsverordening regels voor omzetting naar onzelfstandige woonruimten, zoals kamerverhuur. Die omzettingsregels gelden in Voorstad (postcodes 7413 en 7416) en Rivierenwijk (postcode 7417), voor woonruimten met een WOZ-waarde tot de NHG-kostengrens.
De omzettingsvergunningplicht hangt af van het aantal onzelfstandige woonruimten en bewoners en van de vraag of de eigenaar in de woning woont. Voor een kamerverhuurpand binnen de genoemde waardegrens is ook een vergunning nodig om het aantal onzelfstandige woonruimten te wijzigen.
Wat geldt als zelfstandige wooneenheid?
Volgens de beleidsregel voor vergunde woningen in het buitengebied beschikt een zelfstandige wooneenheid over een eigen keuken, sanitair, woon- en/of slaapkamer en eigen toegangsdeur. Die beleidsregel beschrijft ook dat een woning als vergund kan gelden wanneer een vergunning of andere concrete schriftelijke toestemming duidelijk maakt welke zelfstandige woning is toegestaan.
Aanvraag en beoordeling kamerverhuur
De eigenaar vraagt de omzettingsvergunning aan met het gemeentelijke formulier. De aanvraag bevat onder meer gegevens van de eigenaar, bewijs van eigendom en adres- en kadastrale gegevens. De gemeente kan aanvullende stukken opvragen. Een vergunning kan onder meer worden geweigerd bij minder dan 20 m² gebruiksoppervlakte per persoon, strijd met het omgevingsplan zonder vergunning voor afwijking, of een onaanvaardbare inbreuk op het woon- en leefmilieu.
Spreiding en staat van het pand
Een omzettingsvergunning wordt geweigerd als het aandeel kamerverhuurpanden hierdoor boven 7,5% komt van de tot bewoning bestemde gebouwen met dezelfde postcode. In postcodegebieden met minder dan 14 van zulke gebouwen kan een al gebruikte vergunning of schriftelijke toestemming voor onzelfstandige bewoning eveneens een weigeringsgrond zijn. Ook afstand tot andere kamerverhuurpanden en de indeling of onderhoudstoestand van het gebouw kunnen meewegen.
Voortzetting na eigendomsoverdracht
Een aanvraag om kamerverhuur voort te zetten na eigendomsoverdracht moet binnen drie maanden na de overdracht worden ingediend. Een omzettingsvergunning is persoonsgebonden.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Zelfstandige wooneenheid | Volgens de beleidsregel voor vergunde woningen in het buitengebied heeft een zelfstandige wooneenheid een eigen keuken, sanitair, woon- en/of slaapkamer en eigen toegangsdeur. |
| Omzettingsvergunning en toepassingsgebied | In Voorstad (postcodes 7413 en 7416) en Rivierenwijk (postcode 7417) is omzetting zonder vergunning verboden voor een zelfstandige woonruimte met een WOZ-waarde tot de NHG-kostengrens, zodra de toepasselijke aantalsgrens voor onzelfstandige woonruimten of bewoners wordt bereikt. |
| Aantalsgrenzen omzetting | Woont de eigenaar niet in de woonruimte, dan geldt de vergunningplicht vanaf drie of meer onzelfstandige woonruimten en/of bewoning door drie of meer personen. Woont de eigenaar er wel, dan geldt deze vanaf twee of meer onzelfstandige woonruimten en/of bewoning door twee of meer personen. |
| Wijzigen aantal kamers | Voor een kamerverhuurpand met een WOZ-waarde tot de NHG-kostengrens is een omzettingsvergunning nodig om het aantal onzelfstandige woonruimten te wijzigen. |
| Beoordeling omzettingsvergunning | Een vergunning kan worden geweigerd als de gebruiksoppervlakte minder dan 20 m² per persoon is, de indeling of onderhoudstoestand van het gebouw zich tegen omzetting verzet, of de woonruimte in strijd is met het omgevingsplan zonder vergunning voor afwijking. |
| Leefbaarheid en spreiding | Een omzettingsvergunning kan worden geweigerd vanwege een mogelijke onaanvaardbare inbreuk op het woon- en leefmilieu, een afstand van minder dan 50 meter tot een ander kamerverhuurpand, of een ligging direct of schuin naast, boven of onder zo’n pand in een woongebouw. |
| Aandeel kamerverhuurpanden | Een omzettingsvergunning wordt geweigerd als hierdoor meer dan 7,5% van de tot bewoning bestemde gebouwen met dezelfde postcode als kamerverhuurpand wordt gebruikt. In postcodegebieden met minder dan 14 tot bewoning bestemde gebouwen geldt ook een weigeringsgrond als er al een nog gebruikte vergunning of schriftelijke toestemming voor onzelfstandige bewoning is. |
| Aanvraag omzettingsvergunning | De eigenaar dient de aanvraag in met het gemeentelijke formulier. De aanvraag bevat onder meer naam en adres van de eigenaar, bewijs van eigendom en adres- en kadastrale gegevens; de gemeente kan aanvullende stukken vragen. |
Leges voor vergunningen
De leges voor omzetting, voortzetting van kamerverhuur en wijziging van het toegestane aantal kamers zijn vaste bedragen. Leges voor bouw- en omgevingsplanactiviteiten verschillen per activiteit en bouwkosten. Voor een afzonderlijk tarief van de splitsingsvergunning is in de aangeleverde legesfeiten geen bedrag opgenomen.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Omzettingsvergunning zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte | € 1.531,00 |
| Voortzetting kamerverhuur bij wijziging van eigendom | € 288,00 |
| Wijzigen van het aantal kamers in de voorwaarden bij een omzettingsvergunning | € 288,00 |
| Technische bouwactiviteit, bouwkosten lager dan € 100.000 | 1,48% van de bouwkosten, met een minimum van € 80,00 |
| Technische bouwactiviteit, bouwkosten van € 100.000 tot € 750.000 | 1,06% van de bouwkosten, met een minimum van € 1.515,00 |
| Technische bouwactiviteit, bouwkosten van € 750.000 tot € 1.500.000 | 0,91% van de bouwkosten, met een minimum van € 8.140,00 |
| Technische bouwactiviteit, bouwkosten van € 1.500.000 tot € 5.000.000 | 0,84% van de bouwkosten, met een minimum van € 13.980,00 |
| Technische bouwactiviteit, bouwkosten van € 5.000.000 of meer | 0,69% van de bouwkosten, met een minimum van € 38.705,00 en een maximum van € 128.000,00 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit, bouwkosten lager dan € 100.000 | 3,06% van de bouwkosten, met een minimum van € 155,00 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit, bouwkosten van € 100.000 tot € 750.000 | 2,75% van de bouwkosten, met een minimum van € 3.135,00 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit, bouwkosten van € 750.000 tot € 1.500.000 | 2,38% van de bouwkosten, met een minimum van € 21.120,00 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit, bouwkosten van € 1.500.000 tot € 5.000.000 | 2,17% van de bouwkosten, met een minimum van € 36.555,00 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit, bouwkosten van € 5.000.000 of meer | 1,93% van de bouwkosten, met een minimum van € 99.995,00 en een maximum van € 358.400,00 |
| Omgevingsplanactiviteit in strijd met het tijdelijke deel van het omgevingsplan, waarvoor afwijking mogelijk is | € 561,00 |
| Omgevingsplanactiviteit waarvoor medewerking mogelijk is via een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht | € 561,00 |
| Overige buitenplanse omgevingsplanactiviteit met bouwkosten lager dan € 100.000 | € 3.204,00 |
| Overige buitenplanse omgevingsplanactiviteit met bouwkosten van € 100.000 tot € 300.000 | € 3.204,00, vermeerderd met 1,0% van het bedrag boven € 100.000,00 |
| Overige buitenplanse omgevingsplanactiviteit met bouwkosten van € 300.000 tot € 1.000.000 | € 5.340,00, vermeerderd met 0,62% van het bedrag boven € 300.000,00 |
| Overige buitenplanse omgevingsplanactiviteit met bouwkosten van € 1.000.000 tot € 2.000.000 | € 9.976,00, vermeerderd met 0,21% van het bedrag boven € 1.000.000,00 |
| Overige buitenplanse omgevingsplanactiviteit met bouwkosten van € 2.000.000 tot € 4.000.000 | € 12.218,00, vermeerderd met 0,19% van het bedrag boven € 2.000.000,00 |
| Overige buitenplanse omgevingsplanactiviteit met bouwkosten boven € 4.000.000 | € 16.276,00, vermeerderd met 0,12% van het bedrag boven € 4.000.000,00, met een maximum van € 23.618,00 |
| Overige buitenplanse omgevingsplanactiviteit zonder bouwactiviteit | € 3.204,00 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor de genoemde tijdelijke voorzieningen of units | € 561,00 |
| Beslistermijn | Voor de omzettingsvergunning en splitsingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. Voor een omgevingsvergunning geldt bij de reguliere procedure eveneens 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Deventer?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Beslistermijn en huurgrenzen
Voor een omzettingsvergunning en splitsingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken, met een mogelijke eenmalige verlenging van maximaal 6 weken. Voor een omgevingsvergunning geldt bij de reguliere procedure dezelfde termijn.
Voor 2026 bedraagt de liberalisatiegrens € 932,93 per maand. De maximale huurprijsgrens bij 186 punten voor een zelfstandige woning is € 1.228,07 per maand.
Splitsingsactiviteit in Deventer
30 splitsingsdossiers sinds juli 2021.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Binnenstad | 15 |
| Voorstad | 5 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: augustus 2026.
Waar u op let voordat u in Deventer gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Kleine woningen brengen in Deventer circa 34% meer op per m² dan grote. Mediane vraagprijzen, koopaanbod:
| Woninggrootte | Per m² |
|---|---|
| Tot 60 m² | € 5.581 |
| Vanaf 130 m² | € 4.163 |
| Alle koopwoningen | € 4.291 |
Uw plannen voor woningsplitsing in Deventer
Breng eerst in kaart of u zelfstandige woningen wilt realiseren, kamers wilt verhuren of een pand juridisch wilt splitsen. Controleer vervolgens welke regels op uw locatie van toepassing zijn en welke vergunningen en leges bij uw plan horen. Zo kunt u uw aanvraag en planning afstemmen op de relevante procedure.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.