Een woning splitsen in Rijssen-Holten
Een woning splitsen in Rijssen-Holten is afhankelijk van de locatie en de kenmerken van het pand. De gemeentelijke regels noemen specifieke mogelijkheden voor bepaalde woningen in het buitengebied, maar leggen ook beperkingen op. Controleer daarom eerst welke regels op uw locatie gelden en welke vergunningen voor uw plan nodig zijn.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Rijssen-Holten: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Lokale regels en mogelijkheden
In het agrarisch landschap met gemengde functies mogen woningen niet worden gesplitst, toegevoegd of samengevoegd, tenzij dit specifiek is toegestaan of met een omgevingsvergunning wordt vergund. Voor bepaalde woningen in het buitengebied zijn in de regels mogelijkheden voor splitsing of omzetting opgenomen.
Karakteristieke of monumentale woning
Een woning die in het omgevingsplan als karakteristiek of monumentaal is aangeduid, kan volgens de delegatieregeling in twee woningen worden gesplitst als de woning minimaal 200 m² groot is. De splitsing moet bijdragen aan behoud of versterking van de karakteristieke of monumentale waarden en de ruimtelijke kwaliteit moet toenemen.
Bestaande vergunde woning groter dan 300 m²
Een bestaande vergunde woning van meer dan 300 m² kan volgens de delegatieregeling worden gesplitst in twee woningen van elk maximaal 300 m². Ook hierbij moet de ruimtelijke kwaliteit toenemen. Deze mogelijkheid geldt niet voor landhuizen en landgoederen in het buitengebied.
Omzetten van een vergunde inwoonsituatie
In het buitengebied kan een vergunde inwoonsituatie met een peildatum van 27 augustus 2021 met een omgevingsvergunning worden omgezet naar twee woningen. Bedrijfswoningen en recreatiewoningen zijn uitgesloten. De nieuwe woningen moeten zelfstandige woonruimten zijn, elk met een eigen ingang en een woningscheidende wand.
Erf, landschap en overige voorwaarden
Bij omzetting van een vergunde inwoonsituatie moet de bestaande compactheid van het erf behouden blijven. De landschappelijke inpassing moet aansluiten bij de één-erf-gedachte; bij nieuwbouw mag geen tweede hoofdgebouw worden gerealiseerd. Verder gelden voorwaarden voor sloopmeters, parkeren op eigen terrein en het voorkomen van aanvullende milieubelemmeringen en onevenredige afbreuk aan waarden.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Agrarisch landschap met gemengde functies | Woningen mogen hier niet worden gesplitst, toegevoegd of samengevoegd, tenzij dit op de locatie specifiek is toegestaan of met een omgevingsvergunning wordt vergund. |
| Karakteristieke of monumentale woning in het buitengebied | Splitsing in twee woningen kan volgens de delegatieregeling als de woning minimaal 200 m² groot is. De splitsing moet bijdragen aan behoud of versterking van de karakteristieke of monumentale waarden en de ruimtelijke kwaliteit moet toenemen. |
| Bestaande vergunde woning groter dan 300 m² | Deze kan volgens de delegatieregeling worden gesplitst in twee woningen van elk maximaal 300 m². De ruimtelijke kwaliteit moet toenemen. |
| Uitzondering landhuizen en landgoederen | De genoemde splitsingsmogelijkheid voor karakteristieke of monumentale woningen en grote woningen geldt niet voor landhuizen en landgoederen in het buitengebied. |
| Omzetten van inwoning naar twee woningen | In het buitengebied kan hiervoor een omgevingsvergunning mogelijk zijn als sprake is van een vergunde inwoonsituatie met als peildatum 27 augustus 2021. Bedrijfswoningen en recreatiewoningen zijn uitgesloten. |
| Zelfstandige woningen | Na omzetting van een vergunde inwoonsituatie moeten twee zelfstandige woonruimten ontstaan. Elke woonruimte heeft een eigen ingang en de woningen worden gescheiden door een wand. |
| Oppervlakte van de toe te voegen woning | Bij omzetting van een vergunde inwoonsituatie is de maatvoering uit de vergunning voor inwoning het maximum voor de oppervlakte van de toe te voegen woning. |
| Sloopmeters bij omzetting van inwoning | Voor omzetting moeten minimaal 300 m² aan sloopmeters worden ingebracht. Als alternatief kunnen minimaal 300 m² aan sloopmeters worden afgestort in het landschapsfonds tegen € 125 per m². |
Vergunningen en procedure
Voor plannen die niet rechtstreeks zijn toegestaan kan een omgevingsvergunning nodig zijn. In de aangeleverde gemeentelijke informatie is ook een lokale splitsingsvergunning als van toepassing opgenomen. Welke vergunningen precies nodig zijn, hangt af van uw plan en de locatie. Laat dit vooraf controleren.
Omgevingsvergunning
Voor omzetting van een vergunde inwoonsituatie naar regulier wonen noemt de legesverordening een tarief voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Voor een omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken, die eenmaal met maximaal 6 weken kan worden verlengd.
Splitsingsvergunning of woningvorming
Voor een splitsingsvergunning of vergunning voor woningvorming geldt een beslistermijn van 8 weken, met de mogelijkheid om die eenmaal met maximaal 6 weken te verlengen. Vraag bij de gemeente na welke vergunningen voor uw concrete situatie nodig zijn.
Leges voor splitsen in Rijssen-Holten
De leges hangen af van de aangevraagde activiteit en kunnen bij een omgevingsvergunning mede worden berekend op basis van de bouwkosten. De tarieven hieronder zijn afzonderlijke tariefregels; ze zijn niet zonder meer bij elkaar op te tellen. Vraag de gemeente welk tarief op uw aanvraag van toepassing is.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor omzetting van een vergunde inwoonsituatie naar regulier wonen | € 1.261,00 |
| Binnenplanse afwijking | € 215,00 |
| Wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht | € 4.627,00 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit die niet onder artikel 2.6.c.1 of 2.6.c.2 valt | € 4.974,00 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten tot € 50.000 | 0,79% van de bouwkosten, met een minimum van € 79,00 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten vanaf € 50.000 tot € 100.000 | 0,72% van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten vanaf € 100.000 tot € 400.000 | 0,72% van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten vanaf € 400.000 tot € 1.000.000 | 0,65% van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten vanaf € 1.000.000 tot € 2.000.000 | 0,59% van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten vanaf € 2.000.000 tot € 5.000.000 | 0,45% van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten vanaf € 5.000.000 | 0,39% van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten tot € 50.000 | 1,64% van de bouwkosten, met een minimum van € 161,00 |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten vanaf € 50.000 tot € 100.000 | 1,50% van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten vanaf € 100.000 tot € 400.000 | 1,50% van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten vanaf € 400.000 tot € 1.000.000 | 1,41% van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten vanaf € 1.000.000 tot € 2.000.000 | 1,18% van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten vanaf € 2.000.000 tot € 5.000.000 | 0,93% van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten vanaf € 5.000.000 | 0,83% van de bouwkosten |
| Beslistermijn | Voor een omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor een splitsingsvergunning of vergunning voor woningvorming geldt eveneens een termijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Rijssen-Holten?Gratis indicatie op uw adres, binnen 24 uur.
Huurgrenzen in 2026
Voor 2026 is de liberalisatiegrens € 932,93 per maand. De maximale huurprijsgrens voor een zelfstandige woning bij 186 punten is € 1.228,07 per maand.
Splitsingsactiviteit in Rijssen-Holten
11 splitsingsdossiers sinds juli 2022.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Buitengebied Holten | 7 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: september 2026.
Waar u op let voordat u in Rijssen-Holten gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Een splitsingsplan voorbereiden
Begin met het controleren van de regels voor uw locatie, de status en oppervlakte van uw woning en de toepasselijke vergunningen. Bij omzetting van een vergunde inwoonsituatie moet u daarnaast rekening houden met de voorwaarden voor sloopmeters, landschappelijke inpassing, parkeren en de inrichting van de twee zelfstandige woningen. Zo kunt u vooraf bepalen welke onderdelen van uw plan nader moeten worden uitgewerkt.
Hoe kansrijk is úw pand?Oppervlak, ligging en vergunningen in uw straat: gratis getoetst.