Een woning splitsen in Heemstede
Wilt u in Heemstede één woonruimte verbouwen tot meerdere woonruimten of een gebouw juridisch verdelen in appartementsrechten? Dat zijn verschillende vormen van splitsen en er kunnen verschillende vergunningen en voorwaarden gelden. Hieronder leest u welke regels, aanvraagstukken, kosten en termijnen uit de beschikbare gemeentelijke regels en legestarieven naar voren komen.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Heemstede: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Vergunningen en regels voor splitsen
De gemeentelijke regels maken onderscheid tussen bouwkundig splitsen en het splitsen van een gebouw in appartementsrechten. Bouwkundig splitsen betekent dat u één woonruimte verbouwt tot twee of meer woonruimten. Voor kadastrale splitsing is in de genoemde gevallen een vergunning vereist. De vergunningplicht kent uitzonderingen.
Wanneer is een kadastrale splitsingsvergunning nodig?
Een vergunning is nodig als een gebouw woonruimte bevat en een of meer appartementsrechten het gebruik van delen van dat gebouw als woonruimte omvatten. De vergunningplicht geldt niet voor gebouwen met uitsluitend onzelfstandige woonruimten, bij afsplitsing van een niet-woonfunctie waarbij de woonruimten samen onder één appartementsrecht komen, en voor gebouwen die eigendom zijn van een woningcorporatie.
Aanvraag en benodigde stukken
U dient de aanvraag in met het door burgemeester en wethouders vastgestelde formulier. Voeg de naam en het adres van de eigenaar toe, een tekening zoals bedoeld in artikel 109, tweede lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, per woonruimte een puntentelling van de huidige situatie en een verklaring van goede staat van onderhoud of een taxatierapport van een beëdigd taxateur.
Gronden waarop de gemeente kan weigeren
De gemeente kan de vergunning weigeren als het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt dan het belang van de splitsing en voorwaarden dit onvoldoende kunnen ondervangen. Andere mogelijke weigeringsgronden zijn de staat van onderhoud, strijd met het omgevingsplan of het Besluit bouwwerken leefomgeving, woningen kleiner dan 50 m² BVO en een rekenhuur in de huidige situatie onder de liberalisatiegrens. Ook mogelijke gevolgen voor het woon- en leefmilieu en een onevenredige toename van de parkeerdruk kunnen meewegen.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Kadastrale splitsing | Voor het splitsen van een gebouw met woonruimte in appartementsrechten is een vergunning nodig als een of meer appartementsrechten het gebruik van delen van het gebouw als woonruimte omvatten. |
| Uitzonderingen op de vergunningplicht | De vergunningplicht geldt niet voor gebouwen met uitsluitend onzelfstandige woonruimten, bij afsplitsing van een niet-woonfunctie waarbij de woonruimten samen onder één appartementsrecht komen, of voor gebouwen die eigendom zijn van een woningcorporatie. |
| Bouwkundig splitsen | Bouwkundig splitsen is het verbouwen van één woonruimte tot twee of meer woonruimten. De gemeente kan de splitsingsvergunning weigeren als, wanneer geen sprake is van vergunningsvrij bouwen, geen omgevingsvergunning voor het bouwkundig splitsen is verleend. |
| Oppervlakte en huur | De gemeente kan de splitsingsvergunning weigeren als de splitsing woningen oplevert met een gebruiksoppervlakte kleiner dan 50 m² BVO, of als de huidige situatie woonruimte bevat met een rekenhuur onder de liberalisatiegrens. Die grens is in 2026 € 932,93 per maand. |
| Onderhoud en belangenafweging | De gemeente kan de vergunning weigeren als de staat van onderhoud zich tegen splitsing verzet, of als het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt dan het belang van de splitsing en voorwaarden dat belang onvoldoende kunnen beschermen. |
| Omgevingsplan en bouwregels | De gemeente kan de vergunning weigeren als de splitsing strijd oplevert met het omgevingsplan of met de voorschriften uit het Besluit bouwwerken leefomgeving. |
| Woon- en leefmilieu en parkeren | De gemeente kan de vergunning weigeren als de splitsing kan leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu of tot een onevenredige toename van de parkeerdruk in de openbare ruimte, getoetst aan de geldende Nota Parkeernormen Heemstede. |
| Aanvraagstukken | De aanvraag voor een kadastrale splitsingsvergunning wordt ingediend met het door burgemeester en wethouders vastgestelde formulier. U verstrekt de naam en het adres van de eigenaar, een tekening zoals bedoeld in artikel 109, tweede lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, per woonruimte een puntentelling van de huidige situatie en een verklaring van goede staat van onderhoud of een taxatierapport van een beëdigd taxateur. |
Leges en beslistermijn
De legesverordening vermeldt tarieven voor vergunningen voor kadastrale splitsing en bouwkundig splitsen. Voor een omgevingsvergunning hangen de kosten af van de activiteit en, in verschillende gevallen, van de bouwkosten. Als sprake is van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor activiteiten uit bijlage A, geldt een verhoging van € 517,00.
De gemeente beslist binnen 8 weken op de aanvraag voor een splitsingsvergunning. Deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor een omgevingsvergunning geldt eveneens een beslistermijn van 8 weken, met de mogelijkheid van een eenmalige verlenging van maximaal 6 weken.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Vergunning voor het splitsen van een recht op een gebouw in appartementsrechten | € 371,05 per aanvraag |
| Vergunning voor het verbouwen van woonruimte tot twee of meer woonruimten | € 26,90 per aanvraag |
| Vergunning voor het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte | € 371,05 per aanvraag |
| Omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit | 2,2% van de bouwkosten, met een minimum van € 214,20 |
| Omgevingsplanactiviteit die een bouwactiviteit betreft, bouwkosten lager dan € 40.000 | 5,4% van de bouwkosten, met een minimum van € 214,20 |
| Omgevingsplanactiviteit die een bouwactiviteit betreft, bouwkosten van € 40.000 tot € 200.000 | € 2.233,40 plus 5,1% van het bedrag boven € 40.000 |
| Omgevingsplanactiviteit die een bouwactiviteit betreft, bouwkosten van € 200.000 tot € 500.000 | € 10.670,85 plus 4,9% van het bedrag boven € 200.000 |
| Omgevingsplanactiviteit die een bouwactiviteit betreft, bouwkosten van € 500.000 tot € 1.000.000 | € 25.870,65 plus 4,6% van het bedrag boven € 500.000 |
| Omgevingsplanactiviteit die een bouwactiviteit betreft, bouwkosten van € 1.000.000 of meer | € 49.652,65 plus 4,3% van het bedrag boven € 1.000.000, met een maximum van € 759.990 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor activiteiten uit bijlage A | Een verhoging van € 517,00 |
| Beslistermijn | Voor de splitsingsvergunning beslist de gemeente binnen 8 weken; deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor een omgevingsvergunning geldt eveneens een beslistermijn van 8 weken, die eenmaal met maximaal 6 weken kan worden verlengd. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Heemstede?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Uw splitsingsplan voorbereiden
Breng eerst in kaart of uw plan gaat om een bouwkundige verbouwing, een kadastrale splitsing of beide. Controleer vervolgens welke aanvraagstukken nodig zijn en houd rekening met de mogelijke weigeringsgronden, waaronder de oppervlakte van de nieuwe woningen, de staat van onderhoud, het omgevingsplan en de gevolgen voor parkeren en het woon- en leefmilieu. Zo kunt u uw plan en de bijbehorende aanvragen gericht voorbereiden.
Splitsingsactiviteit in Heemstede
1 splitsingsdossiers sinds mei 2025.
| Wijk | Dossiers |
|---|
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: mei 2025.
Waar u op let voordat u in Heemstede gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Kleine woningen brengen in Heemstede circa 4% meer op per m² dan grote. Mediane vraagprijzen, koopaanbod:
| Woninggrootte | Per m² |
|---|---|
| Tot 60 m² | € 6.714 |
| Vanaf 130 m² | € 6.482 |
| Alle koopwoningen | € 6.263 |
Voorbereiding van uw aanvraag
Een splitsingsplan in Heemstede vraagt om een onderscheid tussen de fysieke verbouwing en de juridische verdeling in appartementsrechten. De vergunningplicht, aanvraagstukken, mogelijke weigeringsgronden en leges verschillen per onderdeel. Controleer daarom vooraf welke onderdelen op uw plan van toepassing zijn en welke stukken u moet indienen.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.
Veelgestelde vragen over splitsen in Heemstede
Woningsplitsen in andere gemeenten in Noord-Holland
- Aalsmeer
- Alkmaar
- Amstelveen
- Amsterdam
- Bergen
- Beverwijk
- Blaricum
- Bloemendaal
- Castricum
- Den Helder
- Diemen
- Dijk en Waard
- Drechterland
- Edam-Volendam
- Enkhuizen
- Gooise Meren
- Haarlem
- Haarlemmermeer
- Heemskerk
- Heiloo
- Hilversum
- Hollands Kroon
- Hoorn
- Huizen
- Koggenland
- Landsmeer
- Laren
- Medemblik
- Oostzaan
- Opmeer
- Ouder-Amstel
- Purmerend
- Schagen
- Stede Broec
- Texel
- Uitgeest
- Uithoorn
- Velsen
- Waterland
- Wijdemeren
- Wormerland
- Zaanstad
- Zandvoort