Een woning splitsen in Hoorn
Overweegt u een zelfstandige woning in Hoorn op te delen in meerdere zelfstandige woningen? Woningsplitsing kan bouwkundige en planologische gevolgen hebben. Welke regels en vergunningen gelden, hangt onder meer af van het beoogde gebruik en de vraag of dit past binnen het omgevingsplan.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Hoorn: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Wat houdt woningsplitsing in?
Woningsplitsing is het splitsen van één zelfstandige woning naar meerdere zelfstandige woningen. Dit is iets anders dan kamerverhuur: bij kamerverhuur worden kamers verhuurd binnen een woning, terwijl splitsing meerdere zelfstandige woningen oplevert.
De Hoornse beleidsregels behandelen woningsplitsing, kamerverhuur en woningdelen. Ze zijn van toepassing op situaties waarin het beoogde gebruik afwijkt van het omgevingsplan, een binnenplanse afwijking niet mogelijk is en een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (Bopa) nodig is.
Regels en vergunningen in Hoorn
De regels die op uw plan van toepassing zijn, hangen af van de bestaande woning, de beoogde indeling en de verhouding tot het omgevingsplan. De feiten geven geen grond om te stellen dat voor iedere woningsplitsing altijd een omgevingsvergunning of een aparte splitsingsvergunning nodig is. Laat daarom vooraf beoordelen welke vergunningen voor uw situatie vereist zijn.
Bedrijfswoningen
Een bedrijfswoning mag volgens de Hoornse beleidsregels niet worden gesplitst.
Kamerverhuur is een andere activiteit
De beleidsregels bevatten afzonderlijke voorwaarden voor kamerverhuur. Zo geldt een maximum van twee verhuurde kamers per bestaande woning, voor maximaal één volwassene per kamer. Deze kamerverhuurvoorwaarden zijn niet zonder meer eisen voor het vormen van zelfstandige woningen.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Reikwijdte Hoorns beleid | De beleidsregels voor woningsplitsing, kamerverhuur en woningdelen gelden wanneer het beoogde gebruik afwijkt van het omgevingsplan en een Bopa-vergunning nodig is. |
| Woningsplitsing | Woningsplitsing is het opdelen van één zelfstandige woning in meerdere zelfstandige woningen. |
| Bedrijfswoning | Een bedrijfswoning mag niet worden gesplitst. |
| Kamerverhuur: maximum | Voor kamerverhuur mogen per bestaande woning maximaal twee kamers worden verhuurd, voor maximaal één volwassene per kamer. |
| Kamerverhuur: kamer en bergruimte | Een te verhuren kamer moet minimaal 12 m² gebruiksoppervlakte hebben. Per kamer is minimaal 1,5 m² bergruimte nodig, geschikt voor het stallen van (brom)fietsen. |
| Kamerverhuur: toegang en voorzieningen | De toegang tot een verhuurde kamer moet rechtstreeks via de woonkamer en/of hal of gang lopen. De voorzieningen moeten intern bereikbaar zijn vanuit de woonkamer en/of hal of gang. |
| Kamerverhuur: parkeren | Kamerverhuur moet voldoen aan de parkeernormennota Hoorn of de opvolger daarvan. |
| Kamerverhuur: nabijgelegen woningen | Een vergunning voor kamerverhuur wordt geweigerd als de woning geheel of gedeeltelijk binnen 30 meter ligt van een hoofdgebouw waar kamerverhuur van twee kamers plaatsvindt. Lopende aanvragen voor kamerverhuur van twee kamers tellen mee. |
Voorwaarden voor kamerverhuur
Wilt u kamers verhuren in plaats van een woning te splitsen, dan gelden daarvoor specifieke voorwaarden. Een vergunning voor kamerverhuur ziet op een bestaande woning en de verhuurder moet huurder of eigenaar van die woning zijn.
Ruimte en inrichting
Elke te verhuren kamer moet minimaal 12 m² gebruiksoppervlakte hebben. Per kamer moet minimaal 1,5 m² bergruimte aanwezig zijn die geschikt is voor het stallen van (brom)fietsen. De toegang tot de kamer loopt rechtstreeks via de woonkamer en/of hal of gang; de voorzieningen zijn intern bereikbaar vanuit de woonkamer en/of hal of gang.
Parkeren en afstand
Het gebruik moet voldoen aan de parkeernormennota Hoorn of de opvolger daarvan. Een vergunning wordt geweigerd als de woning geheel of gedeeltelijk binnen 30 meter ligt van een hoofdgebouw waar kamerverhuur van twee kamers plaatsvindt. Ook woningen met een lopende aanvraag voor kamerverhuur van twee kamers tellen mee.
Leges voor vergunningaanvragen
De legesverordening bevat tarieven voor verschillende activiteiten die bij een plan kunnen spelen. De bedragen voor een bouwactiviteit worden berekend volgens de bouwkostenschijven. Voor een bouwactiviteit in strijd met het omgevingsplan komt de genoemde verhoging boven op het tarief voor de binnenplanse omgevingsplanactiviteit. Welke posten op uw aanvraag van toepassing zijn, hangt af van de activiteiten waarvoor u een vergunning aanvraagt.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Technische bouwactiviteit: bouwkosten van € 0 tot € 2.500 | € 158,00 |
| Technische bouwactiviteit: bouwkosten vanaf € 2.500 tot € 25.000 | 0,90% over dit deel van de bouwkosten |
| Technische bouwactiviteit: bouwkosten vanaf € 25.000 tot € 50.000 | 0,75% over dit deel van de bouwkosten |
| Technische bouwactiviteit: bouwkosten vanaf € 50.000 | 0,60% over dit deel van de bouwkosten; maximumbedrag € 131.584 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit: bouwkosten van € 0 tot € 2.500 | 7,20% over dit deel van de bouwkosten, met een minimum van € 158,00 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit: bouwkosten vanaf € 2.500 tot € 25.000 | 2,40% over dit deel van de bouwkosten |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit: bouwkosten vanaf € 25.000 tot € 50.000 | 2,13% over dit deel van de bouwkosten |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit: bouwkosten vanaf € 50.000 | 1,70% over dit deel van de bouwkosten; maximumtarief € 447.386,90 |
| Bouwactiviteit in strijd met het omgevingsplan: verhoging bij bouwkosten van € 0 tot € 2.500 | € 421,10 boven op het tarief voor de binnenplanse omgevingsplanactiviteit |
| Bouwactiviteit in strijd met het omgevingsplan: verhoging bij bouwkosten vanaf € 2.500 tot € 25.000 | 2,40% over dit deel van de bouwkosten, boven op het tarief voor de binnenplanse omgevingsplanactiviteit |
| Bouwactiviteit in strijd met het omgevingsplan: verhoging bij bouwkosten vanaf € 25.000 tot € 50.000 | 2,13% over dit deel van de bouwkosten, boven op het tarief voor de binnenplanse omgevingsplanactiviteit |
| Bouwactiviteit in strijd met het omgevingsplan: verhoging bij bouwkosten vanaf € 50.000 | 1,70% over dit deel van de bouwkosten, boven op het tarief voor de binnenplanse omgevingsplanactiviteit; maximum van de verhoging € 16.295,40 |
| Afwijken van regels van het omgevingsplan binnen vastgesteld beleid | € 421,10 |
| Afwijken van regels van het omgevingsplan in overige gevallen | € 2.045,80 |
| Aparte splitsings-/woningvormingsvergunning | Niet gevonden in de legesverordening — navragen bij de gemeente |
| Beslistermijn | Voor een reguliere omgevingsvergunning: 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. Voor een vergunning op grond van artikel 21 of 22 van de Huisvestingswet geldt eveneens een beslistermijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken, indien die vergunning van toepassing is. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Hoorn?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Beslistermijn
Voor een reguliere omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken. Het bevoegd gezag kan deze termijn eenmaal met maximaal 6 weken verlengen. Voor een vergunning op grond van artikel 21 of 22 van de Huisvestingswet is de wettelijke beslistermijn eveneens 8 weken, met een mogelijke eenmalige verlenging van maximaal 6 weken. Welke procedure op uw plan van toepassing is, moet afzonderlijk worden vastgesteld.
Waar u op let voordat u in Hoorn gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Uw plan voorleggen
Wilt u in Hoorn een woning splitsen? Breng eerst in kaart of het beoogde gebruik binnen het omgevingsplan past en welke bouwkundige activiteiten u wilt uitvoeren. Zo kunt u laten vaststellen welke regels en vergunningen voor uw situatie gelden en welke leges daarbij horen.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.
Veelgestelde vragen over splitsen in Hoorn
Woningsplitsen in andere gemeenten in Noord-Holland
- Aalsmeer
- Alkmaar
- Amstelveen
- Amsterdam
- Bergen
- Beverwijk
- Blaricum
- Bloemendaal
- Castricum
- Den Helder
- Diemen
- Dijk en Waard
- Drechterland
- Edam-Volendam
- Enkhuizen
- Gooise Meren
- Haarlem
- Haarlemmermeer
- Heemskerk
- Heemstede
- Heiloo
- Hilversum
- Hollands Kroon
- Huizen
- Koggenland
- Landsmeer
- Laren
- Medemblik
- Oostzaan
- Opmeer
- Ouder-Amstel
- Purmerend
- Schagen
- Stede Broec
- Texel
- Uitgeest
- Uithoorn
- Velsen
- Waterland
- Wijdemeren
- Wormerland
- Zaanstad
- Zandvoort