Een woning splitsen in Oss
Overweegt u een woning te splitsen in Oss? Bij woningsplitsing spelen de gemeentelijke regels voor wijzigingen in de woonruimtevoorraad, de oppervlakte van de nieuwe woningen en parkeren een rol. Voor het verbouwen van een woonruimte tot twee of meer zelfstandige woonruimten is een vergunning vereist. Welke regels van toepassing zijn, hangt onder meer af van de ligging en de WOZ-waarde van de woning.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Oss: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
De regels en benodigde vergunningen
De Huisvestingsverordening van Oss vereist een vergunning voor het verbouwen van een woonruimte tot twee of meer zelfstandige woonruimten. De aanvraag moet worden ingediend met het formulier dat burgemeester en wethouders hebben vastgesteld. Een vergunning voor het splitsen van een recht op een gebouw in appartementsrechten is een afzonderlijke vergunning.
Waar de lokale regels gelden
Het hoofdstuk over wijzigingen in de woonruimtevoorraad geldt voor zelfstandige woonruimten in Schadewijk, Ruwaard, Oss-Zuid, Krinkelhoek en Ussen met een WOZ-waarde tot en met € 260.000 op 1 januari 2020. Woonruimten van woningcorporaties en bijzondere woonruimten vallen buiten dit hoofdstuk.
Beoordeling van de aanvraag
Een vergunning kan worden geweigerd als het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt dan het belang van de aanvraag, of als de splitsing een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu kan veroorzaken. De regels noemen ook eisen voor onder meer luchtgeluidisolatie en brandveilig gebruik. Een aanvraag in strijd met het omgevingsplan wordt geweigerd als de strijdigheid niet is opgeheven met een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit.
Vergunning voor splitsing in appartementsrechten
Wilt u een gebouw juridisch splitsen in appartementsrechten, dan is hiervoor een afzonderlijke vergunning opgenomen in de legesverordening. Dit staat los van de vergunning voor het verbouwen van een woonruimte tot meerdere zelfstandige woonruimten.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Vergunning voor woningvorming | Een vergunning is vereist om een woonruimte te verbouwen tot twee of meer zelfstandige woonruimten. |
| Waar de lokale regels gelden | De regels over wijzigingen in de woonruimtevoorraad gelden voor zelfstandige woningen in Schadewijk, Ruwaard, Oss-Zuid, Krinkelhoek en Ussen met een WOZ-waarde tot en met € 260.000 op 1 januari 2020. Woonruimten van woningcorporaties en bijzondere woonruimten vallen buiten dit hoofdstuk. |
| Ondergrens woonoppervlakte | Bij woningsplitsing hanteert Oss een ondergrens van circa 50 m² woonoppervlakte per woning. |
| Parkeren | De parkeerdruk van bewoners en bezoekers moet op eigen terrein of in de openbare ruimte kunnen worden opgevangen. Ook moet het plan voldoen aan het gemeentelijke parkeerbeleid. |
| Verticale splitsing | Bij een verticale splitsing moeten beide woningen een voldoende groot perceel en passende frontbreedte overhouden en moeten er twee volwaardige woningen ontstaan. |
| Voorwaarden bij omzetting | Bij omzetting naar onzelfstandige woonruimten zijn schriftelijke huurcontracten vereist en moet de huur worden berekend volgens het woningwaarderingsstelsel. Geregeld beheer door de eigenaar/verhuurder of een derde die geen huurder is, kan als voorwaarde gelden. |
| Beoordeling van de aanvraag | Een vergunning kan worden geweigerd als het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt, of als het plan een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu kan veroorzaken. Ook gelden eisen voor onder meer luchtgeluidisolatie en brandveilig gebruik. |
| Omgevingsplan | Een aanvraag wordt geweigerd als deze in strijd is met het omgevingsplan en die strijdigheid niet is opgeheven met een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. |
Lokale eisen voor oppervlakte, parkeren en verhuur
Bij woningsplitsing hanteert Oss een ondergrens van circa 50 m² woonoppervlakte per woning. De parkeerdruk van bewoners en bezoekers moet op eigen terrein of in de openbare ruimte kunnen worden opgevangen en het plan moet voldoen aan het gemeentelijke parkeerbeleid.
Verticale splitsing
Bij een verticale splitsing moeten beide woningen een voldoende groot perceel overhouden en een passende frontbreedte hebben. Ook moeten er twee volwaardige woningen ontstaan.
Omzetting naar onzelfstandige woonruimte
Bij omzetting moeten onzelfstandige wooneenheden schriftelijke huurcontracten hebben. De huur wordt berekend volgens het woningwaarderingsstelsel. Geregeld beheer door de eigenaar/verhuurder of door een derde die geen huurder is, kan als voorwaarde gelden.
Landelijke huurgrenzen
Voor 2026 bedraagt de liberalisatiegrens € 932,93 per maand. De maximale huurprijsgrens bij 186 punten voor een zelfstandige woning is € 1.228,07 per maand.
Leges en doorlooptijd
De leges hangen af van het type vergunning en, bij bouwactiviteiten, van de bouwkosten. Voor de vergunning om zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte bedragen de leges € 113,00. Voor een vergunning om een recht op een gebouw te splitsen in appartementsrechten geldt eveneens een tarief van € 113,00. De tarieven voor bouw- en omgevingsplanactiviteiten staan per tariefcategorie in de tabel.
De beslistermijn voor de vergunning op grond van de Huisvestingswet is 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met ten hoogste 6 weken worden verlengd. Voor een omgevingsvergunning geldt bij de reguliere procedure dezelfde termijn.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Vergunning om zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte | € 113,00 |
| Vergunning om een recht op een gebouw te splitsen in appartementsrechten | € 113,00 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten lager dan € 25.000 | 1,18% van de bouwkosten, met een minimum van € 54,00 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten van € 25.000 tot € 50.000 | 1,07% van de bouwkosten, met een minimum van € 294,39 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten van € 50.000 tot € 200.000 | 1,00% van de bouwkosten, met een minimum van € 536,59 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten van € 200.000 tot € 500.000 | 0,94% van de bouwkosten, met een minimum van € 2.000,12 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten van € 500.000 tot € 2.500.000 | 0,80% van de bouwkosten, met een minimum van € 4.678,04 |
| Bouwactiviteit, bouwkosten vanaf € 2.500.000 | 0,60% van de bouwkosten, met een minimum van € 19.980,00 |
| Omgevingsplanactiviteit bestaande uit een bouwactiviteit, bouwkosten lager dan € 25.000 | 2,75% van de bouwkosten, met een minimum van € 111,54 |
| Omgevingsplanactiviteit bestaande uit een bouwactiviteit, bouwkosten van € 25.000 tot € 50.000 | 2,50% van de bouwkosten, met een minimum van € 686,90 |
| Omgevingsplanactiviteit bestaande uit een bouwactiviteit, bouwkosten van € 50.000 tot € 200.000 | 2,33% van de bouwkosten, met een minimum van € 1.252,05 |
| Omgevingsplanactiviteit bestaande uit een bouwactiviteit, bouwkosten van € 200.000 tot € 500.000 | 2,18% van de bouwkosten, met een minimum van € 4.666,94 |
| Omgevingsplanactiviteit bestaande uit een bouwactiviteit, bouwkosten van € 500.000 tot € 2.500.000 | 1,86% van de bouwkosten, met een minimum van € 10.915,44 |
| Omgevingsplanactiviteit bestaande uit een bouwactiviteit, bouwkosten vanaf € 2.500.000 | 1,40% van de bouwkosten, met een minimum van € 46.620,00 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit | € 200,00 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit bij wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht | Vooraf schriftelijk meegedeelde procedurekosten volgens een begroting van burgemeester en wethouders |
| Kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteit | € 300,00 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit | Vooraf schriftelijk meegedeelde procedurekosten volgens een begroting van burgemeester en wethouders |
| Beslistermijn | Voor de vergunning op grond van de Huisvestingswet geldt een beslistermijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met ten hoogste 6 weken. Voor een omgevingsvergunning geldt bij de reguliere procedure eveneens 8 weken, eenmaal te verlengen met ten hoogste 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Oss?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Splitsingsactiviteit in Oss
9 splitsingsdossiers sinds april 2024.
| Wijk | Dossiers |
|---|
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: juni 2026.
Waar u op let voordat u in Oss gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Kleine woningen brengen in Oss circa 48% meer op per m² dan grote. Mediane vraagprijzen, koopaanbod:
| Woninggrootte | Per m² |
|---|---|
| Tot 60 m² | € 5.439 |
| Vanaf 130 m² | € 3.676 |
| Alle koopwoningen | € 3.848 |
Uw plan voor woningsplitsing in Oss
Controleer voordat u plannen uitwerkt of uw woning binnen het toepassingsgebied van de lokale regels valt. Houd bij de voorbereiding rekening met de oppervlakte per woning, de parkeerdruk en eventuele bouwkundige aanpassingen. Zo kunt u bepalen welke vergunningen en leges voor uw plan van belang zijn.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.
Veelgestelde vragen over splitsen in Oss
Woningsplitsen in andere gemeenten in Noord-Brabant
- 's-Hertogenbosch
- Alphen-Chaam
- Altena
- Asten
- Baarle-Nassau
- Bergeijk
- Bergen op Zoom
- Bernheze
- Best
- Bladel
- Boekel
- Boxtel
- Breda
- Cranendonck
- Deurne
- Dongen
- Drimmelen
- Eersel
- Eindhoven
- Etten-Leur
- Geertruidenberg
- Geldrop-Mierlo
- Gemert-Bakel
- Gilze en Rijen
- Goirle
- Halderberge
- Heeze-Leende
- Helmond
- Heusden
- Hilvarenbeek
- Laarbeek
- Land van Cuijk
- Loon op Zand
- Maashorst
- Meierijstad
- Moerdijk
- Nuenen, Gerwen en Nederwetten
- Oirschot
- Oisterwijk
- Oosterhout
- Reusel-De Mierden
- Roosendaal
- Rucphen
- Sint-Michielsgestel
- Someren
- Son en Breugel
- Steenbergen
- Tilburg
- Valkenswaard
- Veldhoven
- Vught
- Waalre
- Waalwijk
- Woensdrecht
- Zundert