Een woning splitsen in Waalre
Een woning splitsen kan extra zelfstandige woonruimte opleveren, maar in Waalre gelden hiervoor lokale voorwaarden. De ligging, oppervlakte van de nieuwe woningen, concentratie in de straat, parkeren en bergruimte spelen een rol. Ook moet u rekening houden met vergunningen en eventuele bouwkundige aanpassingen.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Waalre: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Wat betekent woningsplitsing?
Bij woningsplitsing wordt één oorspronkelijke woning omgevormd tot twee zelfstandige woonruimten. Elke woonruimte heeft een eigen adres en eigen voorzieningen, zonder gedeelde voorzieningen. De gemeentelijke beleidsregel staat maximaal twee zelfstandige woonruimten in de oorspronkelijke woning toe.
De beleidsregel geldt voor splitsen binnen het stedelijk gebied van Waalre. Elke nieuwe woning moet minimaal 30 m² gebruiksoppervlakte hebben. Als niet aan de minimale oppervlakte wordt voldaan, werkt de gemeente niet mee aan de splitsing.
Lokale regels en beoordeling
De gemeente beoordeelt een aanvraag voor woningsplitsing aan de hand van lokale criteria. De regels hieronder geven de belangrijkste voorwaarden weer.
Concentratie en afstand
De leefbaarheidstoets kijkt naar het aantal woningen dat in de straat is gesplitst of verkamerd en naar de afstand tussen deze woningen. Er is sprake van een te hoge concentratie als er meer dan één gesplitste of verkamerde woning is in een straat met minder dan tien woningen, als het totaal in de straat meer dan drie bedraagt, of als de onderlinge afstand minder dan 50 meter is.
Parkeren en bergruimte
U moet voldoen aan de toepasselijke parkeerregels. Daarnaast moet op eigen terrein geschikte bergruimte beschikbaar zijn, bijvoorbeeld voor fietsen en afval. Als die mogelijkheid er niet is, werkt de gemeente niet mee aan de splitsing.
Geluid en burenparticipatie
U moet maatregelen nemen om geluidsoverlast zoveel mogelijk te beperken. Uit de vergunningaanvraag moet blijken dat aan de toepasselijke geluidsvoorschriften van het Bbl wordt voldaan. Ook voegt u een participatieverslag toe waaruit blijkt dat minimaal de directe buren zijn benaderd en bevraagd.
Verschil met verkamering
Verkamering is het verhuren van kamers in een woning en verschilt van het maken van zelfstandige woningen. Bij verkamering geldt minimaal 12 m² gebruiksoppervlakte per bewoner en moet een kamer minimaal 3 meter breed zijn. Per woning mogen maximaal vier kamers aan maximaal vier personen worden verhuurd, met maximaal één persoon per kamer. De eigenaar of verhuurder moet in de deels verkamerde woning blijven wonen. Verder geldt minimaal 1,5 m² bergruimte per woonruimte en is een tijdelijke vergunning voor tien jaar de norm als aan de beoordelingscriteria wordt voldaan.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Ligging | Splitsen naar zelfstandige woonruimten is volgens de gemeentelijke beleidsregel alleen mogelijk binnen het stedelijk gebied van Waalre. |
| Aantal en oppervlakte | U mag in de oorspronkelijke woning maximaal twee zelfstandige woonruimten maken. Na splitsing moet elke woning minimaal 30 m² gebruiksoppervlakte hebben. |
| Concentratie in de straat | De gemeente toetst de concentratie van gesplitste en verkamerde woningen. Er is sprake van een te hoge concentratie bij meer dan één gesplitste of verkamerde woning in een straat met minder dan tien woningen, bij meer dan drie van zulke woningen in een straat, of bij minder dan 50 meter onderlinge afstand. |
| Parkeren en bergruimte | U moet voldoen aan de toepasselijke parkeerregels en geschikte bergruimte op eigen terrein beschikbaar hebben. Als die bergruimte ontbreekt, werkt de gemeente niet mee. |
| Geluid en participatie | U moet maatregelen nemen om geluidsoverlast te beperken. De aanvraag moet aantonen dat aan de toepasselijke geluidsvoorschriften van het Bbl wordt voldaan en een participatieverslag bevatten waaruit blijkt dat minimaal de directe buren zijn benaderd en bevraagd. |
| Splitsen in appartementsrechten | Voor een aanvraag om een gebouw in appartementsrechten te splitsen bedraagt de wettelijke beslistermijn 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. |
| Omgevingsvergunning | Voor een omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. |
| Huurgrenzen 2026 | De maximale huurgrens is € 932,93 per maand. De maximale huurprijsgrens bij 186 punten voor een zelfstandige woning is € 1.228,07 per maand. |
Leges en doorlooptijd
De leges voor 2026 zijn afhankelijk van de aanvraag. De tabel vermeldt de tarieven voor een vergunning om in appartementsrechten te splitsen, gebruik volgens de beleidsregel en mogelijke omgevingsvergunningen. Welke tarieven voor uw plan van toepassing zijn, hangt af van de benodigde vergunningen en de bouwkosten.
Voor de vergunning voor woningvorming of omzetting en de splitsingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken, met de mogelijkheid om deze eenmaal met maximaal 6 weken te verlengen. Voor een omgevingsvergunning geldt dezelfde wettelijke beslistermijn.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Vergunning om een gebouw in appartementsrechten te splitsen | € 53,00 per aanvraag |
| Gebruik van een bouwwerk volgens de beleidsregel betere benutting bestaande woningvoorraad | € 550,00 |
| Omgevingsvergunning: bouwkosten van € 0 tot € 25.000 | € 222,00 voor dit deel van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning: bouwkosten vanaf € 25.000 tot € 200.000 | 0,75% van dit deel van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning: bouwkosten vanaf € 200.000 tot € 2.500.000 | 0,60% van dit deel van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning: bouwkosten vanaf € 2.500.000 | 0,46% van dit deel van de bouwkosten |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit | 4,80% van de bouwkosten, met een minimum van € 500,00 |
| Eenvoudige buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) | De genoemde tarieven worden verhoogd met € 1.250,00 |
| Complexe buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) | De genoemde tarieven worden verhoogd met € 10.000,00 |
| Beslistermijn | Voor de vergunning voor woningvorming of omzetting en de splitsingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. Voor een omgevingsvergunning geldt eveneens 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Waalre?Gratis indicatie op uw adres, binnen 24 uur.
Splitsingsactiviteit in Waalre
3 splitsingsdossiers sinds maart 2025.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Waalre | 3 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: februari 2026.
Waar u op let voordat u in Waalre gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Kleine woningen brengen in Waalre circa 31% meer op per m² dan grote. Mediane vraagprijzen, koopaanbod:
| Woninggrootte | Per m² |
|---|---|
| Tot 60 m² | € 5.982 |
| Vanaf 130 m² | € 4.570 |
| Alle koopwoningen | € 4.590 |
Uw plannen voor splitsing in Waalre
Controleer voordat u plannen uitwerkt of de woning binnen het stedelijk gebied ligt en of de beoogde zelfstandige woonruimten aan de minimale oppervlakte voldoen. Houd daarnaast rekening met de straatconcentratie, parkeerregels, bergruimte, geluid en participatie. Zo brengt u de relevante voorwaarden en mogelijke kosten voor uw plan in kaart.
Hoe kansrijk is úw pand?Oppervlak, ligging en vergunningen in uw straat: gratis getoetst.