Een woning splitsen in Breda
Overweegt u een woning te splitsen in Breda? Bij een splitsing kunnen zowel de verhuurregels als de bouwkundige en juridische kant van het plan van belang zijn. Voor bepaalde gebouwen geldt een gemeentelijke splitsingsvergunning. Hieronder leest u wanneer die vergunningplicht speelt, welke stukken u moet voorbereiden en welke leges zijn vermeld.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Breda: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
De regels en benodigde vergunningen
In Breda geldt een splitsingsvergunningplicht voor bepaalde gebouwen van verhuurders en beleggers. De regels richten zich onder meer op de huurprijs, het behoud en de samenstelling van de woonruimtevoorraad, het woon- en leefmilieu en de staat van het gebouw. Of uw pand onder de vergunningplicht valt, hangt af van de kenmerken en het gebruik ervan.
Wanneer de vergunningplicht geldt
De vergunningplicht geldt voor gebouwen van particuliere verhuurders, institutionele beleggers en toegelaten instellingen die geen Bredase woningcorporatie zijn, als deze woonruimte bevatten die bestemd is voor verhuur, verhuurd is of eerder verhuurd is geweest en maximaal 200 m² bvo beslaat. De vergunningplicht geldt ook als de huurprijs of voormalige huurprijs van een afzonderlijk woonruimtegedeelte onder de huurtoeslaggrens ligt.
Wat de aanvraag moet bevatten
U dient de aanvraag in met het formulier dat burgemeester en wethouders hebben vastgesteld. Vermeld onder meer de gegevens van de aanvrager, het adres en de kadastrale ligging van het gebouw, het bouwjaar, het aantal te vormen appartementsrechten en de huidige en toekomstige bestemming daarvan. Voeg een ingevuld woonwaarderingsformulier, een splitsingsplan en een taxatierapport toe.
Aanvullende stukken en taal
Als de omgevingsvergunning voor de verbouw op de datum van uw aanvraag ouder is dan tien jaar, moet u ook een bouwkundig rapport indienen. De aanvraag en alle bijbehorende stukken moeten in het Nederlands zijn opgesteld. Voor stukken in een andere taal is een beëdigde vertaling vereist.
Huurprijs en beoordeling
In 2026 is de huurtoeslaggrens € 932,93 per maand. Een huurprijs of voormalige huurprijs onder deze grens kan een weigeringsgrond zijn. De gemeente kan ook andere omstandigheden meewegen, zoals strijdig gebruik, het belang van de woonruimtevoorraad, gevolgen voor het woon- en leefmilieu en de onderhoudstoestand of indeling van het pand.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Wanneer een splitsingsvergunning speelt | De vergunningplicht geldt voor gebouwen van particuliere verhuurders, institutionele beleggers en toegelaten instellingen die geen Bredase woningcorporatie zijn, als deze woonruimte bevatten die bestemd is voor verhuur, verhuurd is of eerder verhuurd is geweest en maximaal 200 m² bvo beslaat. De vergunningplicht geldt ook als de huurprijs of voormalige huurprijs van een afzonderlijk woonruimtegedeelte onder de huurtoeslaggrens ligt. |
| Mogelijke weigeringsgronden | De gemeente kan de vergunning weigeren als de huurprijs of voormalige huurprijs onder de huurtoeslaggrens ligt, het pand in strijd met regels voor een ander doel dan bewoning is gebruikt, het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt, of de splitsing het woon- en leefmilieu onaanvaardbaar kan aantasten. |
| Bestemming na splitsing | De vergunning kan worden geweigerd als niet is gewaarborgd dat de woonruimte na de splitsing bestemd blijft voor verhuur ter bewoning. |
| Staat van het gebouw | De gemeente kan de vergunning weigeren als de indeling of onderhoudstoestand splitsing in de weg staat en gebreken niet kunnen worden verholpen of herstel onvoldoende is verzekerd. |
| Aanvraag en stukken | Gebruik het door burgemeester en wethouders vastgestelde formulier. Vermeld onder meer de aanvrager, het adres en de kadastrale ligging, het bouwjaar, het aantal appartementsrechten en de huidige en toekomstige bestemming. Voeg een woonwaarderingsformulier, splitsingsplan en taxatierapport toe. Is de omgevingsvergunning voor de verbouw op de aanvraagdatum ouder dan tien jaar, dan is ook een bouwkundig rapport vereist. |
| Taal van de aanvraag | De aanvraag en bijbehorende stukken moeten in het Nederlands zijn opgesteld. Stukken in een andere taal moeten vergezeld gaan van een beëdigde vertaling. |
| Huurgrens 2026 | De huurtoeslaggrens is in 2026 € 932,93 per maand. Een huurprijs of voormalige huurprijs daaronder kan een weigeringsgrond zijn. |
| Beslistermijn splitsingsvergunning | De wettelijke beslistermijn is 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. |
Kosten en doorlooptijd
Voor een splitsingsvergunning is een basistarief van € 491,73 vermeld, vermeerderd met € 122,93 per te splitsen appartementsrecht. Een aanvraag om te laten beoordelen of een splitsingsvergunning nodig is, kost € 114,36. De tarieventabel vermeldt daarnaast meerdere tarieven voor transformatie en/of splitsing naar zelfstandige of onzelfstandige woningen. Omdat daarbij meer dan één tarief per categorie is vermeld, is het verstandig bij de gemeente na te vragen welke tariefpost op uw aanvraag van toepassing is.
Als u ook een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit aanvraagt, zijn de leges afhankelijk van de bouwkosten. De wettelijke beslistermijn voor een splitsingsvergunning is 8 weken en kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor een omgevingsvergunning geldt dezelfde termijn.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Splitsingsvergunning: basistarief | € 491,73 |
| Splitsingsvergunning: toeslag per te splitsen appartementsrecht | € 122,93 per appartementsrecht |
| Aanvraag om te beoordelen of een splitsingsvergunning vereist is | € 114,36 |
| Aanvulling van een incomplete aanvraag, als de aanvrager daarvoor in de gelegenheid wordt gesteld | 5% van het berekende tarief, met een maximum van € 176,52 |
| Intrekking van een aanvraag | 20% van het berekende tarief, met een minimum van het basistarief van € 491,73 |
| Incomplete aanvraag die niet verder in behandeling wordt genomen | 20% van het tarief, met een minimum van het basistarief van € 491,73 |
| Transformatie en/of splitsing naar een zelfstandige woning (tariefpost) | € 582 per woning |
| Transformatie en/of splitsing naar een onzelfstandige woning (tariefpost) | € 291 per woning |
| Transformatie en/of splitsing naar een zelfstandige woning (aanvullende tariefpost vermeld) | € 1.059 per woning; vraag bij de gemeente na welke tariefpost op uw aanvraag van toepassing is |
| Transformatie en/of splitsing naar een onzelfstandige woning (aanvullende tariefpost vermeld) | € 527 per woning; vraag bij de gemeente na welke tariefpost op uw aanvraag van toepassing is |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit bij bouwkosten van € 0 tot € 50.000 | € 170 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit bij bouwkosten van € 50.000 tot € 200.000 | € 170, vermeerderd met 1,59% van de bouwkosten boven € 50.000 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit bij bouwkosten van € 200.000 tot € 2.500.000 | € 2.555, vermeerderd met 1,49% van de bouwkosten boven € 200.000 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit bij bouwkosten vanaf € 2.500.000 | € 36.825, vermeerderd met 1,39% van de bouwkosten boven € 2.500.000, met een maximum van € 265.000 |
| Beslistermijn | Splitsingsvergunning: 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. Omgevingsvergunning: 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Breda?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Uw woning splitsen in Breda
Een splitsingsplan vraagt om een beoordeling van de vergunningplicht, de benodigde stukken en de mogelijke bouwkundige werkzaamheden. Breng die punten en de toepasselijke leges in kaart voordat u de aanvraag indient. Heeft u plannen om een woning in Breda te splitsen? Laat uw situatie beoordelen en bepaal welke stappen voor uw pand nodig zijn.
Splitsingsactiviteit in Breda
13 splitsingsdossiers sinds augustus 2021.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Breda centrum | 3 |
| Breda west | 3 |
| Breda oost | 3 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: december 2024.
Waar u op let voordat u in Breda gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Kleine woningen brengen in Breda circa 24% meer op per m² dan grote. Mediane vraagprijzen, koopaanbod:
| Woninggrootte | Per m² |
|---|---|
| Tot 60 m² | € 5.909 |
| Vanaf 130 m² | € 4.776 |
| Alle koopwoningen | € 4.524 |
Uw woning splitsen in Breda
Een splitsingsplan vraagt om een beoordeling van de vergunningplicht, de benodigde stukken en de mogelijke bouwkundige werkzaamheden. Breng die punten en de toepasselijke leges in kaart voordat u de aanvraag indient. Heeft u plannen om een woning in Breda te splitsen? Laat uw situatie beoordelen en bepaal welke stappen voor uw pand nodig zijn.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.
Veelgestelde vragen over splitsen in Breda
Woningsplitsen in andere gemeenten in Noord-Brabant
- 's-Hertogenbosch
- Alphen-Chaam
- Altena
- Asten
- Baarle-Nassau
- Bergeijk
- Bergen op Zoom
- Bernheze
- Best
- Bladel
- Boekel
- Boxtel
- Cranendonck
- Deurne
- Dongen
- Drimmelen
- Eersel
- Eindhoven
- Etten-Leur
- Geertruidenberg
- Geldrop-Mierlo
- Gemert-Bakel
- Gilze en Rijen
- Goirle
- Halderberge
- Heeze-Leende
- Helmond
- Heusden
- Hilvarenbeek
- Laarbeek
- Land van Cuijk
- Loon op Zand
- Maashorst
- Meierijstad
- Moerdijk
- Nuenen, Gerwen en Nederwetten
- Oirschot
- Oisterwijk
- Oosterhout
- Oss
- Reusel-De Mierden
- Roosendaal
- Rucphen
- Sint-Michielsgestel
- Someren
- Son en Breugel
- Steenbergen
- Tilburg
- Valkenswaard
- Veldhoven
- Vught
- Waalre
- Waalwijk
- Woensdrecht
- Zundert