Een woning splitsen in Heeze-Leende
In Heeze-Leende gelden voorwaarden voor het toevoegen van zelfstandige woningen door splitsing. Dat kan alleen op een inbreidingslocatie binnen bestaand stedelijk gebied. Ook zijn er eisen aan de oppervlakte, buitenruimte, ontsluiting, het woningtype en de voorbereiding van de aanvraag.
Controleer eerst of uw locatie binnen het aangewezen stedelijk gebied valt. Houd er rekening mee dat de gemeente ook kijkt naar de ruimtelijke inpasbaarheid, de technische en milieutechnische mogelijkheden en het behoud van karakteristieke onderdelen.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Heeze-Leende: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Lokale regels voor woningsplitsing
De beleidsregel stelt voorwaarden aan zowel de locatie als de woningen die na splitsing ontstaan. De onderstaande regels geven de belangrijkste voorwaarden weer.
Betaalbare zelfstandige woningen
Splitsing mag eenmalig één of meer extra zelfstandige woningen toevoegen binnen de bestaande woonfunctie. Kamerbewoning wordt niet beoordeeld. De toegevoegde woningen moeten sociale huur-, middeldure huur- of betaalbare koopwoningen zijn. De Doelgroepenverordening Heeze-Leende 2023 geldt hiervoor.
Omgeving, parkeren en behoud van het pand
De aanvraag moet passen bij een evenwichtige toedeling van functies aan de locatie. Parkeren, ook voor fietsen, moet op eigen terrein worden opgelost volgens de Parkeervisie Heeze-Leende. Bij beeldbepalende panden en monumenten moeten waardevolle bouwvormen en karakteristieke elementen behouden blijven.
Voorbereiding van de aanvraag
U moet een omgevingsdialoog houden en het verslag daarvan bij de aanvraag indienen. De woningsplitsing wordt voor advies voorgelegd aan de Adviescommissie Omgevingskwaliteit. U moet ook bereid zijn een overeenkomst met de gemeente te sluiten over nadeelcompensatie.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Locatie | Woningsplitsing is alleen mogelijk op een inbreidingslocatie: binnen bestaand stedelijk gebied zoals vastgelegd op de kaart Stedelijk gebied van de Omgevingsverordening Noord-Brabant. |
| Zelfstandige woningen | Splitsing mag eenmalig één of meer extra zelfstandige woningen toevoegen binnen de bestaande woonfunctie. Kamerbewoning is uitgesloten. |
| Doelgroep en woningcategorie | De toegevoegde woning(en) moeten sociale huur-, middeldure huur- of betaalbare koopwoningen zijn. De Doelgroepenverordening Heeze-Leende 2023 is van toepassing. |
| Oppervlakte en buitenruimte | Elke woning moet minimaal 55 m² bruto vloeroppervlakte hebben en een eigen erf of buitenruimte. |
| Ontsluiting en parkeren | Elke woning moet rechtstreeks op de openbare ruimte zijn ontsloten, met de hoofdingang aan de voor- of zijgevel. Parkeren, ook voor fietsen, moet op eigen terrein worden opgelost en voldoen aan de Parkeervisie Heeze-Leende. |
| Ruimtelijke en bouwkundige beoordeling | Er moet sprake zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan de locatie. De woningen moeten voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving en de splitsing moet milieutechnisch mogelijk zijn. |
| Karakteristieke panden | Waardevolle bouwvormen en karakteristieke elementen van beeldbepalende panden, monumenten en eventuele monumentale bijgebouwen moeten behouden blijven. De aanvraag wordt voor advies voorgelegd aan de Adviescommissie Omgevingskwaliteit. |
| Omgevingsdialoog en nadeelcompensatie | U moet vóór de aanvraag een omgevingsdialoog houden en het verslag meesturen. Ook moet u bereid zijn nadeelcompensatie voor uw rekening te nemen via een overeenkomst met de gemeente. |
Leges en doorlooptijd
De leges zijn afhankelijk van de onderdelen van uw aanvraag en de gevolgde procedure. Voor bouwactiviteiten gelden tarieven per appartement. Voor bepaalde binnenplanse of buitenplanse omgevingsplanactiviteiten is voor woningsplitsing een categorie 2-tarief opgenomen. Niet elk tarief is op iedere aanvraag van toepassing.
Aanbod aan inwoners
Bij verkoop of verhuur moet u een toegevoegde woning gedurende 3 maanden te koop of te huur aanbieden aan inwoners van de gemeente. Het college kan daarnaast extra voorwaarden stellen, zoals verkoop of verhuur aan inwoners of een bewoningsverplichting.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Bouwactiviteit: appartement tot 200 m² | € 3.747,90 per appartement, met een maximum van € 28.526,60 |
| Bouwactiviteit: appartement vanaf 200 m² | € 3.912,85 per appartement, met een maximum van € 28.526,60 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit: ontwikkeling van een appartement in een bestaand gebouw | € 2.042,50 per appartement, met een maximum van € 25.933,25 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit bij wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht: splitsing van bestaande woningen, categorie 2 | € 5.110,00 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit: splitsing van bestaande woningen, categorie 2 | € 5.110,00 |
| Aparte splitsings-/woningvormingsvergunning | Niet gevonden in de legesverordening — navragen bij de gemeente |
| Beslistermijn | Voor een omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. Voor een vergunning voor woningvorming of een splitsingsvergunning geldt eveneens een termijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken, waar zo’n vergunning van toepassing is. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Heeze-Leende?Gratis indicatie op uw adres, binnen 24 uur.
Wat u verder moet regelen
Iedere woning moet minimaal 55 m² bruto vloeroppervlakte hebben en een eigen erf of buitenruimte. De woning moet rechtstreeks op de openbare ruimte uitkomen; de hoofdingang moet aan de voor- of zijgevel liggen. De nieuwe woningen moeten voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving. Ook wordt beoordeeld of de splitsing milieutechnisch mogelijk is.
De leges en de procedure hangen af van de activiteiten die voor uw plan nodig zijn. De beslistermijn voor een omgevingsvergunning is 8 weken en kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor een vergunning voor woningvorming of een splitsingsvergunning geldt dezelfde termijn, waar zo’n vergunning van toepassing is.
Splitsingsactiviteit in Heeze-Leende
8 splitsingsdossiers sinds januari 2022.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Heeze | 4 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: november 2024.
Waar u op let voordat u in Heeze-Leende gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Uw plan voorleggen
Begin met het controleren van de locatie en de voorwaarden voor de woningen die u wilt toevoegen. Breng daarnaast de parkeeroplossing, de bouwkundige en milieutechnische haalbaarheid en de omgevingsdialoog in kaart. Zo kunt u uw plan en de bijbehorende aanvraag gericht voorbereiden.
Hoe kansrijk is úw pand?Oppervlak, ligging en vergunningen in uw straat: gratis getoetst.