Een woning splitsen in ’s-Hertogenbosch
Een woning splitsen in ’s-Hertogenbosch vraagt om een omgevingsvergunning. De gemeente beschouwt woningsplitsing als strijdig gebruik en stelt voorwaarden aan onder meer het aantal nieuwe woningen, parkeren, het woon- en leefklimaat en de gevolgen voor de omgeving.
Naast de lokale regels kunnen leges gelden voor woningvorming en voor bouw- of omgevingsplanactiviteiten. Hieronder vindt u de belangrijkste voorwaarden, kosten en termijnen.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in 's-Hertogenbosch: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
De regels en benodigde vergunningen
In ’s-Hertogenbosch is woningsplitsing verboden, behalve als de gemeente daarvoor een omgevingsvergunning verleent. Een splitsing die volgens de vorige verordening al was gerealiseerd of waarvoor toen al vergunning was verleend, valt onder de uitzondering.
Omgevingsvergunning voor woningsplitsing
U heeft een omgevingsvergunning nodig om van het verbod op woningsplitsing af te wijken. Bij de splitsing mogen maximaal 2 woningen worden toegevoegd.
Parkeren en woon- en leefklimaat
U moet aantonen dat voldoende parkeergelegenheid beschikbaar is. De splitsing mag geen onaanvaardbare inbreuk maken op het woon- en leefklimaat van omwonenden. Ook moet na de splitsing in de nieuwe woningen sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.
Omgeving en omgevingsdialoog
De splitsing mag geen onevenredige belemmeringen opleveren voor functies in de omgeving en mag de stedenbouwkundige kwaliteit of cultuurhistorische waarden niet onevenredig aantasten. Ook moet een zorgvuldige omgevingsdialoog hebben plaatsgevonden.
Beleidsregels en kamerverhuur
Een aantal voorwaarden wordt beoordeeld aan de hand van de gemeentelijke beleidsregels voor woningsplitsing en verkameren. Kamerverhuur valt onder afzonderlijke regels: daarvoor is ook een omgevingsvergunning nodig, tenzij de situatie onder de genoemde uitzondering voor bestaande of eerder vergunde kamerverhuur valt. Door verkameren mogen maximaal 4 kamers ontstaan.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Verbod en vergunning | Woningsplitsing is verboden, tenzij de gemeente daarvoor een omgevingsvergunning verleent. Een splitsing die volgens de vorige verordening al was gerealiseerd of waarvoor toen al vergunning was verleend, valt onder de uitzondering. |
| Aantal woningen | Bij woningsplitsing mogen maximaal 2 woningen worden toegevoegd. |
| Parkeren en woonklimaat | U moet voldoende parkeergelegenheid aantonen. De splitsing mag geen onaanvaardbare inbreuk maken op het woon- en leefklimaat van omwonenden; de nieuwe woningen moeten zelf ook een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bieden. |
| Ruimtelijke gevolgen en omgevingsdialoog | De splitsing mag geen onevenredige belemmering opleveren voor functies in de omgeving en mag de stedenbouwkundige kwaliteit of cultuurhistorische waarden niet onevenredig aantasten. Er moet een zorgvuldige omgevingsdialoog hebben plaatsgevonden. |
| Kamerverhuur | Kamerverhuur is eveneens strijdig gebruik, tenzij daarvoor een omgevingsvergunning wordt verleend of de kamerverhuur al volgens de vorige verordening was gerealiseerd of vergund. Door verkameren mogen maximaal 4 kamers ontstaan; ook daarvoor gelden eisen voor parkeren en woon- en leefklimaat. |
| Huurgrenzen 2026 | De liberalisatiegrens is € 932,93 per maand. De maximale huurprijsgrens voor een zelfstandige woning bij 186 punten is € 1.228,07 per maand. |
| Verhuur van beschermde woonruimte | Voor beschermde woonruimte geldt gedurende 4 jaar na inschrijving een verbod op verhuur zonder verhuurvergunning opkoopbescherming. De verordening wijst onder voorwaarden woonruimte met een WOZ-waarde lager dan € 332.000 aan als beschermd. |
Kosten (leges) en doorlooptijd
De leges voor een aanvraag om een vergunning voor het verbouwen van woonruimte tot twee of meer woonruimten bedragen € 138,50. Voor een omgevingsvergunning voor bouw- of omgevingsplanactiviteiten gelden daarnaast tarieven die afhangen van de activiteit en, bij bouwactiviteiten, van de bouwkosten. De onderstaande bedragen zijn de tarieven die in de legesverordening zijn opgenomen.
De beslistermijn voor woningvorming of omzetting is 8 weken. Die termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor een omgevingsvergunning geldt bij de reguliere procedure dezelfde termijn.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Vergunning voor het verbouwen van woonruimte tot twee of meer woonruimten | € 138,50 per aanvraag |
| Vergunning voor het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte | € 138,50 per aanvraag |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit bij bouwkosten lager dan € 100.000 | 0,53% van de bouwkosten, met een minimum van € 105,90 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit bij bouwkosten van € 100.000 tot minder dan € 500.000 | € 530,00, vermeerderd met 0,46% van het bedrag boven € 100.000 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit bij bouwkosten van € 500.000 tot minder dan € 5.000.000 | € 2.370,00, vermeerderd met 0,34% van het bedrag boven € 500.000 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit bij bouwkosten van € 5.000.000 tot minder dan € 20.000.000 | € 17.670,00, vermeerderd met 0,25% van het bedrag boven € 5.000.000 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit bij bouwkosten van € 20.000.000 tot minder dan € 100.000.000 | € 55.170,00, vermeerderd met 0,124% van het bedrag boven € 20.000.000 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit bij bouwkosten van € 100.000.000 of meer | € 151.170,00 |
| Omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit en het in stand houden of gebruiken van het bouwwerk, bij bouwkosten lager dan € 100.000 | 2,60% van de bouwkosten, met een minimum van € 105,90 |
| Omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit en het in stand houden of gebruiken van het bouwwerk, bij bouwkosten van € 100.000 tot minder dan € 500.000 | € 2.600,00, vermeerderd met 2,30% van het bedrag boven € 100.000 |
| Omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit en het in stand houden of gebruiken van het bouwwerk, bij bouwkosten van € 500.000 tot minder dan € 5.000.000 | € 11.800,00, vermeerderd met 1,70% van het bedrag boven € 500.000 |
| Omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit en het in stand houden of gebruiken van het bouwwerk, bij bouwkosten van € 5.000.000 tot minder dan € 20.000.000 | € 88.300,00, vermeerderd met 1,20% van het bedrag boven € 5.000.000 |
| Omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit en het in stand houden of gebruiken van het bouwwerk, bij bouwkosten van € 20.000.000 tot minder dan € 100.000.000 | € 268.300,00, vermeerderd met 0,60% van het bedrag boven € 20.000.000 |
| Omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit en het in stand houden of gebruiken van het bouwwerk, bij bouwkosten van € 100.000.000 of meer | € 748.300,00 |
| Omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit in strijd met het omgevingsplan | 0,2% van de bouwkosten, met een minimum van € 381,30 en een maximum van € 10.317,35 |
| Omgevingsplanactiviteit die uitsluitend bestaat uit het in stand houden of gebruiken van een bouwwerk, zonder bouwactiviteit | € 381,30 |
| Beslistermijn | Voor een vergunning voor woningvorming of omzetting geldt een beslistermijn van 8 weken, die eenmaal met maximaal 6 weken kan worden verlengd. Voor een omgevingsvergunning geldt bij de reguliere procedure eveneens 8 weken, met een mogelijke verlenging van maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in 's-Hertogenbosch?Gratis indicatie op uw adres, binnen 24 uur.
Verhuur na het splitsen
Houd bij plannen voor verhuur rekening met de opkoopbescherming. Voor beschermde woonruimte geldt gedurende 4 jaar na inschrijving een verbod op verhuur zonder verhuurvergunning opkoopbescherming. De verordening wijst onder voorwaarden woonruimte met een WOZ-waarde lager dan € 332.000 aan als beschermd.
De huurgrens voor liberalisatie bedraagt in 2026 € 932,93 per maand. Voor een zelfstandige woning met 186 punten is de maximale huurprijsgrens in 2026 € 1.228,07 per maand.
Splitsingsactiviteit in 's-Hertogenbosch
1 splitsingsdossiers sinds september 2023.
| Wijk | Dossiers |
|---|
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: september 2023.
Waar u op let voordat u in 's-Hertogenbosch gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Uw plannen voor woningsplitsing
Controleer vóór u plannen uitwerkt welke vergunning nodig is en hoe uw aanvraag aansluit op de voorwaarden voor woningsplitsing. Houd ook rekening met de parkeereis, de omgevingsdialoog en mogelijke leges voor bouw- en omgevingsplanactiviteiten.
Hoe kansrijk is úw pand?Oppervlak, ligging en vergunningen in uw straat: gratis getoetst.