Een woning splitsen in Baarle-Nassau
Overweegt u een woning in Baarle-Nassau te splitsen? De gemeente wil een afwegingskader voor woningsplitsing en verkamering opstellen. De beschikbare passage beschrijft dit als voorgenomen beleid en bevat geen uitgewerkte lokale voorwaarden. Welke aanvragen en kosten voor uw plan gelden, hangt mede af van de activiteiten die u wilt uitvoeren.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Baarle-Nassau: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Beleidsvoornemen en lokale regels
De gemeente wil een afwegingskader ontwikkelen dat helpt om aanvragen te beoordelen en de leefbaarheid te beschermen. In de aangehaalde passage is dit nog een voornemen; concrete criteria voor woningsplitsing staan er niet in.
We konden in de gemeentelijke regelgeving van Baarle-Nassau geen lokale regels over splitsen vinden; landelijke regels gelden.
Een aparte lokale splitsings- of woningvormingsvergunning en een eventueel tarief daarvoor zijn op basis van de beschikbare informatie niet vast te stellen. Vraag bij de gemeente na welke procedure voor uw plan geldt.
Landelijke termijnen en huurgrenzen
Voor aanvragen om woningvorming of een splitsingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken na ontvangst. De termijn kan eenmaal met ten hoogste 6 weken worden verlengd. Voor een omgevingsvergunning volgens de reguliere procedure geldt eveneens een beslistermijn van 8 weken, met de mogelijkheid die eenmaal met ten hoogste 6 weken te verlengen.
Voor 2026 is de maximale huurgrens € 932,93 per maand. De maximale huurprijsgrens voor een zelfstandige woning met 186 punten is € 1.228,07 per maand.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Beslistermijn woningvorming of splitsingsvergunning | De wettelijke beslistermijn is 8 weken na ontvangst van de aanvraag. Deze termijn kan eenmaal met ten hoogste 6 weken worden verlengd. |
| Beslistermijn omgevingsvergunning | Bij de reguliere procedure beslist het bevoegd gezag binnen 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met ten hoogste 6 weken worden verlengd. |
| Huurgrens 2026 | De maximale huurgrens is € 932,93 per maand. |
| Bovengrens middenhuur 2026 | Voor een zelfstandige woning met 186 punten is de maximale huurprijsgrens € 1.228,07 per maand. |
Leges voor vergunningaanvragen
De legesverordening vermeldt tarieven voor bouwactiviteiten en omgevingsplanactiviteiten. Welk tarief op uw aanvraag van toepassing is, hangt af van de activiteiten en de bouwkosten. Als een aanvraag meerdere activiteiten omvat, kunnen de leges voor die activiteiten naast elkaar gelden.
Een specifiek tarief voor een aparte lokale splitsings- of woningvormingsvergunning is hier niet vastgesteld. Vraag bij de gemeente na welke procedure en eventuele leges voor uw plan gelden.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Bouwactiviteit bij bouwkosten onder € 19.000 | 1,44% van de bouwkosten, met een minimum van € 98,49 |
| Bouwactiviteit bij bouwkosten van € 19.000 tot minder dan € 500.000 | € 273,60, vermeerderd met 1,20% van het bedrag boven € 19.000 |
| Bouwactiviteit bij bouwkosten van € 500.000 tot minder dan € 1.250.000 | € 6.045,60, vermeerderd met 1,06% van het bedrag boven € 500.000 |
| Bouwactiviteit bij bouwkosten van € 1.250.000 of meer | € 13.995,60, vermeerderd met 0,083% van het bedrag boven € 1.250.000 |
| Omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit bij bouwkosten onder € 19.000 | 3,33% van de bouwkosten, met een minimum van € 229,31 |
| Omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit bij bouwkosten van € 19.000 tot minder dan € 500.000 | € 632,70, vermeerderd met 2,79% van het bedrag boven € 19.000 |
| Omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit bij bouwkosten van € 500.000 tot minder dan € 1.250.000 | € 14.052,60, vermeerderd met 2,48% van het bedrag boven € 500.000 |
| Omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit bij bouwkosten van € 1.250.000 of meer | € 32.652,60, vermeerderd met 1,94% van het bedrag boven € 1.250.000 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit | € 463,16; eventuele leges voor andere activiteiten komen daar volgens de toepasselijke bepalingen bij |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit die uitsluitend een of meer categorieën uit Bijlage I betreft | € 463,16; eventuele leges voor andere activiteiten komen daar volgens de toepasselijke bepalingen bij |
| Aparte splitsings-/woningvormingsvergunning | Niet gevonden in de legesverordening — navragen bij de gemeente |
| Beslistermijn | 8 weken; eenmaal te verlengen met ten hoogste 6 weken. Voor een reguliere omgevingsvergunning geldt eveneens 8 weken, eenmaal te verlengen met ten hoogste 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Baarle-Nassau?Gratis indicatie op uw adres, binnen 24 uur.
Voorbereiding van uw plan
Breng eerst in kaart welke werkzaamheden u wilt uitvoeren en of die bouwactiviteiten of omgevingsplanactiviteiten omvatten. Daarmee kunt u bepalen welke leges uit de tabel mogelijk relevant zijn. Vraag daarnaast bij de gemeente na welke procedure voor uw situatie geldt, omdat de beschikbare passage geen uitgewerkte lokale splitsingsregels bevat.
Waar u op let voordat u in Baarle-Nassau gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Kleine woningen brengen in Baarle-Nassau circa 58% meer op per m² dan grote. Mediane vraagprijzen, koopaanbod:
| Woninggrootte | Per m² |
|---|---|
| Tot 60 m² | € 5.967 |
| Vanaf 130 m² | € 3.772 |
| Alle koopwoningen | € 3.924 |
Woningsplitsing in Baarle-Nassau
De gemeente heeft een afwegingskader voor woningsplitsing en verkamering aangekondigd, maar de aangehaalde passage bevat nog geen concrete lokale criteria. De landelijke beslistermijnen en huurgrenzen staan hierboven. Laat bij een concreet plan bij de gemeente nagaan welke aanvraag en leges van toepassing zijn.
Hoe kansrijk is úw pand?Oppervlak, ligging en vergunningen in uw straat: gratis getoetst.