De leegwaarderatio is het percentage waarmee u de WOZ-waarde van een verhuurde woning vermenigvuldigt als de huurder huurbescherming heeft. In 2026 ligt dat percentage tussen 73% en 100%, afhankelijk van de jaarhuur als percentage van de WOZ-waarde.
In deze gids
Wat is de leegwaarderatio?
De leegwaarderatio is het percentage waarmee u de WOZ-waarde van de verhuurde woning vermenigvuldigt. Volgens de Belastingdienst geldt dit wanneer u op 1 januari van het aangiftejaar een woning in Nederland voor een langere periode verhuurt en de huurder recht op huurbescherming heeft (artikel 5.20 lid 3 Wet inkomstenbelasting 2001). De jaarhuur bepaalt hoeveel lager de waarde is.
De regeling bestaat omdat de WOZ-waarde uitgaat van de waarde in vrij opleverbare staat. Een verhuurde woning met huurbescherming kan niet worden verkocht zonder dat de huurder daarin mag blijven wonen. Voor die situatie geldt daarom een afwijkende regeling, volgens de toelichting bij het Eindejaarsbesluit 2025.
Leegwaarderatio 2026: de tabel
Volgens de Belastingdienst geldt de tabel voor 2023 tot en met 2026. Het percentage hangt af van de jaarhuur als percentage van de WOZ-waarde. De tabel staat in artikel 17a lid 2 van het Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001. De gemeente stelt de WOZ-waarde vast.
| Jaarhuur als percentage van de WOZ-waarde | Percentage van de WOZ-waarde dat telt |
|---|---|
| Meer dan 0% maar niet meer dan 1% | 73% |
| Meer dan 1% maar niet meer dan 2% | 79% |
| Meer dan 2% maar niet meer dan 3% | 84% |
| Meer dan 3% maar niet meer dan 4% | 90% |
| Meer dan 4% maar niet meer dan 5% | 95% |
| Meer dan 5% | 100% |
Bij een jaarhuur van meer dan 5% van de WOZ-waarde telt de volledige WOZ-waarde.
Leegwaarderatio berekenen: jaarhuur en WOZ-waarde
U bepaalt eerst de jaarhuur. Dat is de kale huur op jaarbasis, het bedrag waarvoor u de woning verhuurt, exclusief vergoedingen voor bijvoorbeeld energie en het gebruik van meubels. De kale huur per maand op 1 januari vermenigvuldigt u met twaalf (artikel 17a lid 3 Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001). Die jaarhuur zet u af tegen de WOZ-waarde met de juiste waardepeildatum. Voor box 3 over 2026 is dat de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2025.
De Belastingdienst geeft het volgende rekenvoorbeeld voor 2026:
- U verhuurt de woning van 1 januari tot 1 oktober voor € 750 per maand. Bij deze huurprijs is € 75 per maand voor stoffering en meubilering inbegrepen.
- De kale huur op 1 januari 2026 is € 750 min € 75 = € 675 per maand.
- De jaarhuur is € 675 x 12 = € 8.100.
- De WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2025 is € 246.000. De jaarhuur is 3,29% van die waarde: € 8.100 : (1% van € 246.000) = 3,29%.
- Bij 3,29% telt 90% van de WOZ-waarde, dus € 221.400 (90% van € 246.000).
Wanneer geldt de leegwaarderatio niet?
De leegwaarderatio geldt niet in de volgende situaties:
- Tijdelijke verhuur: dan geldt altijd 100% van de WOZ-waarde (artikel 5.20 lid 5 onderdeel a Wet inkomstenbelasting 2001).
- Bewoners zonder huurbescherming: volgens de Belastingdienst hebben bewoners van woonboten, winkelwoningen, dienstwoningen, recreatiewoningen en kamers in verzorgingshuizen geen huurbescherming.
- Huurprijs tussen gelieerde partijen: sinds 1 januari 2026 is de leegwaarderatio niet meer van toepassing als de huurprijs tussen gelieerde partijen zo is dat willekeurige derden die niet zouden afspreken (artikel 5.20 lid 5 onderdeel b Wet inkomstenbelasting 2001).
Kunt u aannemelijk maken dat de waarde in het economisch verkeer door de verhuur 10% of meer lager is dan de berekening volgens de tabel, dan mag u van die lagere waarde uitgaan. Daarvoor geldt de voorwaarde dat sprake is van een zakelijke huur. De Belastingdienst noemt als voorbeeld een taxatie van de waarde van de verhuurde woning per 1 januari 2025.
Leegwaarderatio 2025
Voor 2025 geeft u de waarde op 1 januari 2025 aan. Bij een woning in Nederland gaat het om de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2024 (Fiscale informatie 2025 van de Belastingdienst). De percentages in de tabel van 2025 zijn gelijk aan die van 2026.
Is de huur veel lager dan gebruikelijk, bijvoorbeeld omdat u de woning aan uw kind of uw eigen bv verhuurt, dan is het percentage altijd 100. Ook bij tijdelijke verhuur is het percentage 100. Tot en met 31 december 2025 werd bij een huurprijs tussen gelieerde partijen die willekeurige derden niet zouden afspreken uitgegaan van het hoogste percentage in de tabel.
Huur eindigt of pand niet gesplitst: de toestand op 1 januari telt
Welke waarde u aangeeft, hangt af van de situatie op 1 januari. Heeft u op 1 januari een woning die u pas in de loop van het jaar verhuurt, dan geldt de WOZ-waarde en niet een percentage daarvan. Is de woning op 1 januari verhuurd en eindigt de huur in de loop van het jaar, dan gaat het om de kale huur per maand op 1 januari keer 12.
In kennisgroepstandpunt KG:051:2026:2 beantwoordt de Belastingdienst of de vermindering van € 20.000 uit artikel 17a lid 4 van het Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001 ook geldt voor een verhuurde woning in een gebouw dat niet is gesplitst, maar waarvoor splitsing wel mogelijk is. Het antwoord is ja. Daarbij is van belang of de woningen zijn gesplitst, niet of ze gesplitst kunnen worden. De twee voorwaarden zijn dat de woning een gedeelte is van een gebouwd eigendom als bedoeld in artikel 16 onderdeel c van de Wet WOZ en dat de woning niet als afzonderlijke zaak kan worden vervreemd. De verlaging van de WOZ-waarde van elk van de woningen met € 20.000 is bedoeld voor de situatie waarin de onroerende zaak waarvan de woningen deel uitmaken niet is gesplitst. Met splitsen wordt zowel het splitsen in appartementsrechten als het kadastraal splitsen bedoeld. Voor box 3 wordt dit getoetst op 1 januari van het belastingjaar.
De gebruikte bronnen beschrijven niet hoe de waarde wordt bepaald in het jaar waarin u de woning verkoopt.
Leegwaarderatio in de Successiewet 1956
Voor de Successiewet 1956 staat de leegwaarderatio in een eigen artikel, artikel 10a van het Uitvoeringsbesluit Successiewet 1956, met dezelfde percentages. Het verschil zit in het moment waarop de jaarhuur wordt bepaald. Voor de Successiewet 1956 is dat de maandelijkse huur zoals die geldt aan het begin van de verhuurperiode in het kalenderjaar (artikel 10a lid 3 van dat besluit). Volgens de toelichting bij het Eindejaarsbesluit 2025 gaan box 3 en de Successiewet 1956 voor de waarde van een woning allebei in beginsel uit van de WOZ-waarde.
Wilt u van de verhuurde woning of van het hele pand af? Meld het aan via pand direct verkopen: binnen 24 uur na de opname ontvangt u een vrijblijvend bod, ook voor een verhuurd pand. Wat er bij de verkoop van huurwoningen komt kijken, leest u in Uitponden: betekenis en strategie. Of u het pand eerst mag splitsen, zoekt de quickscan voor uw adres op in de regels van uw gemeente, vanaf € 9,95.
