Uitponden is het verkopen van huurwoningen door de verhuurder. Verkoopt u een verhuurde woning, dan gaat de huurovereenkomst over op de koper en blijft de huurder huurder.
In deze gids
Wat is uitponden?
Het woord uitponden beschrijft dat verhuurders huurwoningen verkopen. De Rijksoverheid gebruikt het in een nieuwsbericht van 16 juni 2026 voor de kans dat huurwoningen worden verkocht. De Raad van State omschrijft het in zijn advies bij de Wet betaalbare huur (Kamerstuk 36496, nr. 4) op dezelfde manier.
Volgens het Kadaster verkochten investeerders in het 2e kwartaal van 2026 6.400 meer woningen aan eigenaar-bewoners dan ze van hen kochten, zo blijkt uit het bericht van 27 augustus 2026. Daardoor komen er minder woningen beschikbaar voor verhuur. Naar schatting werden in dat kwartaal ruim 2.200 tweede woningen verkocht die voor verhuur werden gebruikt.
Verhuurde woning verkopen: met of zonder huurder
Koop breekt geen huur. Verkoopt u een verhuurde woning, dan gaan uw rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst over op de koper (artikel 7:226 lid 1 BW). Bij een gebouwde onroerende zaak, zoals een woning, kan daarvan niet worden afgeweken (artikel 7:226 lid 4 BW). De huurder blijft dus huurder.
Er zijn twee routes. Bij verhuurd verkopen wordt de koper de verhuurder. Bij verkopen nadat de huur is geëindigd, verkoopt u een woning zonder huurder.
Eerst splitsen als het pand één geheel is
Wie de woningen in één pand afzonderlijk wil verkopen, heeft appartementsrechten nodig. Eigenaars, erfpachters en opstallers kunnen hun recht op het gebouw met de daarbij horende grond splitsen in appartementsrechten (artikel 5:106 lid 1 BW). Dat gebeurt met een notariële akte die in de openbare registers wordt ingeschreven. Bij die akte hoort een tekening met de grenzen van de gedeelten (artikel 5:109 lid 1 en 2 BW).
Elk appartementsrecht kan apart worden verkocht en bezwaard, bijvoorbeeld met een hypotheek (artikel 5:117 lid 1 BW). Volgens het Kadaster laat de notaris eerst een complexaanduiding appartementen vaststellen; dat kost € 219,-. Alleen een notaris kan de aanvraag indienen en voegt de splitsingstekening bij. Daarna toetst de bewaarder de aanvraag en de bijgevoegde tekening. De appartementsrechten ontstaan pas nadat de splitsingsakte is ingeschreven in de openbare registers.
Voor gebouwen die de gemeente in de huisvestingsverordening heeft aangewezen, is splitsen met woonruimte zonder vergunning van burgemeester en wethouders verboden (Huisvestingswet 2014, artikel 22 lid 1). Dit is de splitsingsvergunning. Alleen voor aangewezen gebouwen geldt die plicht.
Wie mag de woning kopen en verhuren?
Opkoopbescherming geldt alleen in een gebied dat de gemeente in de huisvestingsverordening heeft aangewezen. Voor de verkoper betekent dit dat een belegger een woning die leeg wordt geleverd vier jaar niet zonder vergunning kan verhuren (Huisvestingswet 2014, artikel 41 lid 1). De gemeente kan alleen goedkope en middeldure koopwoningen aanwijzen die bij de levering vrij van huur en gebruik waren, of die korter dan 6 maanden verhuurd of gebruikt waren (artikel 41 lid 2).
Overdrachtsbelasting voor de koper
De koper betaalt de overdrachtsbelasting. Het tarief hangt af van wat de koper met de woning doet, zo meldt de Belastingdienst.
| Situatie | Tarief |
|---|---|
| Koper woont zelf | 2% |
| Koper is starter | geen overdrachtsbelasting bij startersvrijstelling |
| Koper gaat verhuren | 8% |
De startersvrijstelling geldt voor een koper tussen de 18 en 35 jaar die aan de andere voorwaarden voldoet. De verkoper betaalt de belasting niet, maar die raakt wel wat een koper bereid is te bieden.
Huurwoning verkopen: per woning of het pand in één keer
Per woning uitponden vraagt eerst een splitsing in appartementsrechten als het pand nog één geheel is. Daarna verkoopt u elke woning apart: in verhuurde staat, of nadat de huur is geëindigd.
| Route | Vereisten en gevolgen |
|---|---|
| Woning voor woning | Splitsing in appartementsrechten, daarna per woning verkoop in verhuurde staat of na het einde van de huur |
| Pand in één keer | Eén overdracht van het hele pand |
Wilt u het pand liever in één keer verkopen dan woning voor woning? Via pand direct verkopen meldt u uw pand aan en krijgt u binnen 24 uur na de opname een vrijblijvend bod, ook als het pand verhuurd is. Wilt u eerst weten of splitsen op uw adres mag, dan toetst de quickscan uw adres aan de regels van uw gemeente, vanaf € 9,95. Hoe de Belastingdienst een verhuurde woning in box 3 waardeert, leest u in de gids over de leegwaarderatio. Hoe splitsen in appartementsrechten werkt, leest u in Woning splitsen: de complete gids.
