Een woning splitsen in De Fryske Marren
Een woning splitsen kan extra zelfstandige woonruimte opleveren, maar de mogelijkheden hangen af van de regels die voor uw plan en locatie gelden. In De Fryske Marren konden we geen lokale regels over splitsen vinden in de beschikbare gemeentelijke regelgeving. De landelijke regels gelden; laat bij de gemeente nagaan welke vergunningen en voorwaarden voor uw concrete plan van toepassing zijn.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in De Fryske Marren: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Regels en vergunningen
Splitsen kan bouwkundige werkzaamheden en een wijziging van het gebruik met zich meebrengen. Welke toestemming nodig is, hangt af van de activiteiten in uw plan. De beschikbare informatie stelt niet vast of De Fryske Marren een aparte splitsings- of woningvormingsvergunning vereist. Vraag dit daarom na bij de gemeente voordat u met de werkzaamheden begint.
Controleer welke activiteiten uw plan omvat
Maak onderscheid tussen de bouwkundige werkzaamheden, het gebruik van de woningen en een eventuele juridische splitsing. De legesverordening bevat tarieven voor een bouwtechnische bouwactiviteit en voor een omgevingsplanactiviteit met een bouwactiviteit. Daaruit volgt niet op zichzelf welke vergunning uw specifieke plan nodig heeft.
Beslistermijnen
Voor de reguliere procedure van een omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor aanvragen om woningvorming of omzetting en een splitsingsvergunning geldt eveneens een termijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Lokale regels | We konden in de gemeentelijke regelgeving van De Fryske Marren geen lokale regels over splitsen vinden; landelijke regels gelden. |
| Beslistermijn omgevingsvergunning | De reguliere procedure heeft een beslistermijn van 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. |
| Beslistermijn woningvorming of splitsingsvergunning | Voor een aanvraag om een vergunning voor woningvorming of omzetting, of een splitsingsvergunning, geldt een beslistermijn van 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. |
| Huurgrens 2026 | De maximale huurgrens is € 932,93 per maand. |
| Bovengrens middenhuur 2026 | Voor een zelfstandige woning ligt de maximale huurprijsgrens bij 186 punten op € 1.228,07 per maand. |
Lokale regels in De Fryske Marren
We konden in de gemeentelijke regelgeving van De Fryske Marren geen lokale regels over splitsen vinden; landelijke regels gelden. De beschikbare informatie bevat daarom geen vastgestelde lokale minimumoppervlakte, parkeernorm of andere specifieke splitsingscriteria. Dit betekent niet automatisch dat ieder plan zonder verdere toetsing mogelijk is: vraag bij de gemeente na welke regels voor uw locatie en werkzaamheden gelden.
Huurgrenzen in 2026
De maximale huurgrens bedraagt € 932,93 per maand. Voor een zelfstandige woning is de maximale huurprijsgrens bij 186 punten € 1.228,07 per maand.
Leges voor een omgevingsvergunning
De legesverordening bevat tarieven voor bouwtechnische bouwactiviteiten en omgevingsplanactiviteiten met een bouwactiviteit. De bedragen zijn afhankelijk van de bouwkosten. Bij bepaalde buitenplanse omgevingsplanactiviteiten of binnenplanse activiteiten met een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht kan daarnaast een toeslag per aanvraag gelden. Laat voor uw plan vaststellen welke activiteiten en tarieven van toepassing zijn.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Omgevingsvergunning, bouwtechnische bouwactiviteit — bouwkosten onder € 50.000 | € 7,85 per € 1.000 bouwsom of gedeelte daarvan, met een minimum van € 135,80. |
| Omgevingsvergunning, bouwtechnische bouwactiviteit — bouwkosten van € 50.000 tot € 500.000 | € 392,50, vermeerderd met € 6,66 per € 1.000 bouwsom of gedeelte daarvan boven € 50.000. |
| Omgevingsvergunning, bouwtechnische bouwactiviteit — bouwkosten van € 500.000 tot € 5.000.000 | € 3.389,50, vermeerderd met € 5,86 per € 1.000 bouwsom of gedeelte daarvan boven € 500.000. |
| Omgevingsvergunning, bouwtechnische bouwactiviteit — bouwkosten vanaf € 5.000.000 | € 29.759,50, vermeerderd met € 3,92 per € 1.000 bouwsom of gedeelte daarvan boven € 5.000.000, met een maximum van € 35.520,27. |
| Omgevingsvergunning, omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit — bouwkosten onder € 50.000 | € 18,38 per € 1.000 bouwsom of gedeelte daarvan, met een minimum van € 507,32. |
| Omgevingsvergunning, omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit — bouwkosten van € 50.000 tot € 500.000 | € 919,00, vermeerderd met € 15,59 per € 1.000 bouwsom of gedeelte daarvan boven € 50.000. |
| Omgevingsvergunning, omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit — bouwkosten van € 500.000 tot € 5.000.000 | € 7.934,50, vermeerderd met € 13,76 per € 1.000 bouwsom of gedeelte daarvan boven € 500.000. |
| Omgevingsvergunning, omgevingsplanactiviteit met bouwactiviteit — bouwkosten vanaf € 5.000.000 | € 69.854,50, vermeerderd met € 9,13 per € 1.000 bouwsom of gedeelte daarvan boven € 5.000.000, met een maximum van € 82.880,52. |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit of binnenplanse omgevingsplanactiviteit bij wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht, zonder adviesrecht van de raad | Toeslag van € 611,79 per aanvraag. |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit of binnenplanse omgevingsplanactiviteit bij wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht, met adviesrecht van de raad | Toeslag van € 1.903,36 per aanvraag. |
| Aparte splitsings-/woningvormingsvergunning | Niet gevonden in de legesverordening — navragen bij de gemeente |
| Beslistermijn | Voor de reguliere procedure van een omgevingsvergunning geldt 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. Voor woningvorming of omzetting en een splitsingsvergunning geldt eveneens 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in De Fryske Marren?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Uw plan voorbereiden
Breng vóór de start van uw plan in kaart welke bouwkundige werkzaamheden u wilt uitvoeren en hoe de woningen na splitsing worden gebruikt. Vraag de gemeente welke toestemming daarvoor nodig is en welke stukken bij een eventuele aanvraag horen. Zo kunt u ook laten bepalen welke leges uit de verordening voor uw aanvraag gelden.
Waar u op let voordat u in De Fryske Marren gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Woningsplitsing in De Fryske Marren: laat uw plan beoordelen
De beschikbare informatie geeft geen uitsluitsel over een aparte lokale splitsings- of woningvormingsvergunning. Neem daarom contact op met de gemeente over de regels en vergunningen voor uw locatie. Houd bij een aanvraag rekening met de beslistermijn en met de leges die voor de betreffende activiteiten gelden.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.