Een woning splitsen in Súdwest-Fryslân
Wilt u een woning of woonkavel splitsen in Súdwest-Fryslân? De gemeente heeft beleidsregels voor aanvragen om een omgevingsvergunning voor het vormen van meerdere zelfstandige woonruimten of kavels. De regels stellen onder meer eisen aan de ligging, oppervlakte, parkeerplaatsen en ruimtelijke kwaliteit van het plan.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Sudwest-Fryslan: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Waarop u vooraf moet letten
De lokale beleidsregels gelden voor dorps- en stadskernen binnen de gemeente, voor zover deze binnen bestaand stedelijk gebied liggen. Ze zijn van toepassing op splitsingsaanvragen voor bestaande woningen en woonkavels. Bedrijfsfuncties waarbij wonen is toegestaan, waaronder bedrijfswoningen, vallen buiten deze beleidsregels.
Voor een woning gelden onder meer voorwaarden voor het hoofdgebouw, de leeftijd en de gebruiksoppervlakte. Ook moet het geldende omgevingsplan de woonfunctie rechtstreeks toestaan.
Lokale regels voor woningsplitsing
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Waar het beleid geldt | De beleidsregels gelden voor dorps- en stadskernen in Súdwest-Fryslân, voor zover deze binnen bestaand stedelijk gebied liggen. Ze gaan over aanvragen voor een omgevingsvergunning om één bestaande woning of woonkavel in meerdere zelfstandige woonruimten of kavels te splitsen. |
| Woning en omgevingsplan | Het geldende omgevingsplan moet de woonfunctie rechtstreeks toestaan. Woningsplitsing kan alleen in een vrijstaand hoofdgebouw dat minimaal 3 jaar bestaat en ten minste 100 m² gebruiksoppervlak heeft. |
| Aantal en grootte van woningen | Bij woningsplitsing mogen maximaal 2 zelfstandige woonruimten ontstaan. Elke woning moet minimaal 50 m² gebruiksoppervlak hebben en voldoen aan de normen van het Besluit bouwwerken leefomgeving. |
| Woonkavelsplitsing | Woonkavelsplitsing is alleen toegestaan bij vrijstaande woningen. Er mag maximaal 1 woning worden toegevoegd. |
| Ligging en buitenruimte | Woningsplitsing kan alleen in het hoofdgebouw. De woningen moeten aan de straatzijde liggen en een directe verbinding met de openbare weg hebben. De aanvraag moet ook onderbouwen hoe de buitenruimte is geregeld. |
| Maximum per straat | Volgens de beleidsregels staat het college woningsplitsing toe bij maximaal 10% van de woningen per straat, op basis van het geldende omgevingsplan op het moment van de aanvraag. Dezelfde norm geldt voor woonkavelsplitsing. |
| Parkeren | Het initiatief moet voldoen aan de geldende parkeernorm voor auto's en fietsen. Zo nodig moeten extra parkeerplaatsen worden aangelegd en in stand gehouden. |
| Kwaliteit van het plan | Het initiatief moet visueel van goede kwaliteit zijn en passen bij de kwaliteit en uitstraling van de omgeving. |
Aanvraagstukken en beoordeling
De aanvraag moet onder meer bewijs van eigendom bevatten, evenals het adres en de kadastrale gegevens van het pand of de woonkavel. U levert plattegronden aan van de bestaande en gewijzigde situatie. Daarop staan de bruto vloeroppervlakte, de gebruiksoppervlakte en het aantal zelfstandige woonruimten.
Verder zijn een berekening van de benodigde parkeerplaatsen voor auto's en fietsen en een situatietekening met de beschikbare plaatsen nodig. Op een situatietekening vermeldt u ook de afvalberging, buitenruimte en berging. Bij woning- of woonkavelsplitsing is een ruimtelijke onderbouwing met schetsplan nodig. Daarin onderbouwt u onder meer de visuele kwaliteit en de aansluiting op de omgeving.
Het is wenselijk om buren en omwonenden vooraf over het initiatief te informeren en hun reacties op het planvoornemen te beschrijven. Het college kan voorschriften verbinden aan de omgevingsvergunning.
Leges voor de omgevingsvergunning
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, bouwkosten onder € 5.000 | € 48,20 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, bouwkosten van € 5.000 tot minder dan € 25.000 | € 48,20, vermeerderd met € 5,46 per € 500 of gedeelte daarvan boven € 5.000 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, bouwkosten van € 25.000 tot minder dan € 50.000 | € 266,60, vermeerderd met € 4,78 per € 500 of gedeelte daarvan boven € 25.000 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, bouwkosten van € 50.000 tot minder dan € 100.000 | € 505,60, vermeerderd met € 4,24 per € 500 of gedeelte daarvan boven € 50.000 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, bouwkosten van € 100.000 tot minder dan € 250.000 | € 929,60, vermeerderd met € 3,74 per € 500 of gedeelte daarvan boven € 100.000 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, bouwkosten van € 250.000 tot minder dan € 10.000.000 | € 2.051,60, vermeerderd met € 1,91 per € 500 of gedeelte daarvan boven € 250.000 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit, bouwkosten vanaf € 10.000.000 | € 39.296,60, vermeerderd met € 0,44 per € 500 of gedeelte daarvan boven € 10.000.000 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit, bouwkosten onder € 5.000 | € 112,45 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit, bouwkosten van € 5.000 tot minder dan € 25.000 | € 112,45, vermeerderd met € 12,76 per € 500 of gedeelte daarvan boven € 5.000 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit, bouwkosten van € 25.000 tot minder dan € 50.000 | € 622,85, vermeerderd met € 11,14 per € 500 of gedeelte daarvan boven € 25.000 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit, bouwkosten van € 50.000 tot minder dan € 100.000 | € 1.179,85, vermeerderd met € 9,89 per € 500 of gedeelte daarvan boven € 50.000 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit, bouwkosten van € 100.000 tot minder dan € 250.000 | € 2.168,85, vermeerderd met € 8,73 per € 500 of gedeelte daarvan boven € 100.000 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit, bouwkosten van € 250.000 tot minder dan € 10.000.000 | € 4.787,85, vermeerderd met € 4,46 per € 500 of gedeelte daarvan boven € 250.000 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit, bouwkosten vanaf € 10.000.000 | € 91.757,85, vermeerderd met € 1,02 per € 500 of gedeelte daarvan boven € 10.000.000 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit bij wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht | € 659,85 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit | Het toepasselijke tarief wordt verhoogd met € 659,85 |
| Aparte splitsings-/woningvormingsvergunning | Niet gevonden in de legesverordening — navragen bij de gemeente |
| Beslistermijn | Voor een omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Sudwest-Fryslan?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Beslistermijn en huurgrenzen
Voor een omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken. De termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd.
Bij verhuur zijn de landelijke huurgrenzen van 2026 relevant. De liberalisatiegrens is € 932,93 per maand. De maximale huurprijsgrens bij 186 punten voor een zelfstandige woning is € 1.228,07 per maand.
Splitsingsactiviteit in Sudwest-Fryslan
18 splitsingsdossiers sinds april 2024.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Sneek | 4 |
| Bolsward | 3 |
| Nijefurd | 3 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: juli 2026.
Waar u op let voordat u in Sudwest-Fryslan gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Uw plannen voor splitsing in Súdwest-Fryslân
Controleer vooraf of uw woning en plan aan de gemeentelijke voorwaarden voldoen. Breng de benodigde gegevens, tekeningen, parkeerberekening en ruimtelijke onderbouwing in kaart voordat u de aanvraag indient. Bespreek uw plannen met de gemeente als u wilt weten welke vergunningactiviteiten en legesposten op uw situatie van toepassing zijn.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.