Een woning splitsen in Tietjerksteradeel
Wilt u een woning in Tietjerksteradeel splitsen en zo meerdere woningen binnen een bestaand gebouw realiseren? De lokale mogelijkheid die in de beschikbare beleidsinformatie wordt beschreven, gaat over het buitengebied en het bestemmingsplan Buitengebied 2013. De passendheid van uw plan hangt af van de regels die gelden op uw locatie en van de landschappelijke inpassing.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Tietjerksteradeel: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
De lokale mogelijkheid in het buitengebied
Het bestemmingsplan Buitengebied 2013 biedt de mogelijkheid om binnen een woonhuis meerdere woningen te realiseren. Een woonhuis kan woningen naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar omvatten, zolang het gebouw qua uiterlijke verschijningsvorm als één geheel kan worden beschouwd.
De gemeente voert een terughoudend beleid voor wonen in het buitengebied. De nadruk ligt op inbreiding en woningen op bestaande bebouwde erven. De woningen moeten bovendien passen in het landschap.
Regels en aandachtspunten
De regels van voormalige bestemmingsplannen maken sinds 1 januari 2024 deel uit van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. Bekijk daarom welke regels op uw locatie van toepassing zijn. De beschikbare informatie beschrijft een mogelijkheid voor het buitengebied, maar stelt niet vast welke vergunningen voor elk afzonderlijk plan nodig zijn.
Voorwaarden voor het woonhuis
Binnen het bestemmingsplan Buitengebied 2013 kan een woonhuis meerdere woningen omvatten. De woningen kunnen naast elkaar of geheel of gedeeltelijk boven elkaar liggen. Het gebouw moet als één geheel kunnen worden beschouwd.
Landschap en locatie
De woningen moeten passen in het landschap. Het gemeentelijke beleid voor wonen in het buitengebied is terughoudend en legt de nadruk op inbreiding of woningen op bestaande bebouwde erven.
Vergunningen
De beschikbare gemeentelijke informatie stelt niet vast of voor uw plan een aparte splitsings- of woningvormingsvergunning nodig is. Ook kan op basis daarvan niet voor elk plan worden vastgesteld welke omgevingsvergunning vereist is. Vraag dit na bij de gemeente aan de hand van uw locatie en plannen.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Splitsen in het buitengebied | Het bestemmingsplan Buitengebied 2013 biedt de mogelijkheid om binnen één woonhuis meerdere woningen te realiseren. Het gebouw moet qua uiterlijke verschijningsvorm als één geheel kunnen worden beschouwd. |
| Landschappelijke inpassing | De woningen moeten passen in het landschap. Het gemeentelijke beleid voor wonen in het buitengebied is terughoudend; de nadruk ligt op inbreiding en woningen op bestaande bebouwde erven. |
| Omgevingsplan | Sinds 1 januari 2024 maken de regels van voormalige bestemmingsplannen deel uit van het tijdelijke deel van het omgevingsplan. |
| Beslistermijn omgevingsvergunning | De reguliere beslistermijn is 8 weken. Het bevoegd gezag kan deze termijn eenmaal met maximaal 6 weken verlengen. |
| Huurgrenzen 2026 | De liberalisatiegrens is € 932,93 per maand. De bovengrens van de middenhuur is € 1.228,07 per maand bij 186 punten voor een zelfstandige woning. |
Leges voor een omgevingsvergunning
De leges hangen af van de activiteiten waarvoor u een vergunning aanvraagt. De tarieven voor 2026 zijn weergegeven in de tabel. De leges voor een bouwactiviteit en die voor een omgevingsplanactiviteit kunnen naast elkaar aan de orde zijn, afhankelijk van de aanvraag.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Bouwactiviteit | 0,50% van de bouwkosten, met een maximum van € 30.000,00 |
| Omgevingsplanactiviteit die bestaat uit een bouwactiviteit, het in stand houden of gebruiken van het bouwwerk | 2,1% van de bouwkosten, met een minimum van € 366,30 en een maximum van € 400.000,00 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit bij wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht | € 366,30; voor bouwwerken komen daar leges volgens artikel 2.6.a bij |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit | € 732,60; voor bouwwerken komen daar leges volgens artikel 2.6.a bij |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit waarvoor adviesrecht van de gemeenteraad nodig is | € 6.279,10; voor bouwwerken komen daar leges volgens artikel 2.6.a bij |
| Aparte splitsings-/woningvormingsvergunning | Niet gevonden in de legesverordening — navragen bij de gemeente |
| Beslistermijn | Voor een reguliere omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. Voor vergunningen voor woningvorming of splitsing is in de landelijke regels eveneens een termijn van 8 weken opgenomen, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken; uit de beschikbare gemeentelijke informatie blijkt niet of zo’n vergunning hier van toepassing is. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Tietjerksteradeel?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Beslistermijn en huurgrenzen
Voor een reguliere omgevingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken. Het bevoegd gezag kan die termijn eenmaal met maximaal 6 weken verlengen. Voor vergunningen voor woningvorming of splitsing is in de landelijke regels eveneens een beslistermijn van 8 weken opgenomen, met een mogelijke eenmalige verlenging van maximaal 6 weken. Of zo’n vergunning voor uw plan van toepassing is, blijkt niet uit de beschikbare gemeentelijke informatie.
Voor 2026 is de liberalisatiegrens € 932,93 per maand. De bovengrens van de middenhuur is € 1.228,07 per maand bij 186 punten voor een zelfstandige woning.
Splitsingsactiviteit in Tietjerksteradeel
1 splitsingsdossiers sinds juni 2024.
| Wijk | Dossiers |
|---|
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: juli 2024.
Waar u op let voordat u in Tietjerksteradeel gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Uw plan voorbereiden
Begin met het vaststellen van de regels die op uw locatie gelden en of uw gebouw binnen de beschreven mogelijkheid voor het buitengebied valt. Leg uw voorgenomen indeling en eventuele bouwactiviteiten voor aan de gemeente om na te gaan welke vergunningen en leges voor uw plan van toepassing zijn.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.