Een woning splitsen in Amersfoort
Een woning splitsen kan extra woonruimte opleveren binnen een bestaand pand. In Amersfoort wil de gemeente splitsen en samenvoegen van woningen vergunningplichtig maken via het omgevingsplan. De voorwaarden voor een splitsingsvergunning worden nader uitgewerkt. Welke stappen en vergunningen nodig zijn, hangt mede af van de geplande situatie en of u zelfstandige of onzelfstandige woonruimte wilt maken.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Amersfoort: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
De regels en benodigde vergunningen
Het gemeentelijke programma kondigt aan dat splitsen en samenvoegen via het omgevingsplan vergunningplichtig wordt. De gemeente werkt de voorwaarden verder uit. Bij de beoordeling wil zij onder meer letten op de kwaliteit van de woningen, de leefbaarheid, verschillen tussen gebieden en woningtypen en het effect op de beschikbaarheid van gezinswoningen.
Onzelfstandige woonruimte
Wilt u afwijken van het omgevingsplan om onzelfstandige woonruimte te maken, dan vraagt de gemeente bij de aanvraag verschillende gegevens en tekeningen. De vereiste stukken omvatten onder meer eigendoms- en aanvragersgegevens, het aantal bewoners, plattegronden en een situatietekening.
Hospitaverhuur en inwonen
Het gemeentelijke programma vermeldt dat hospitaverhuur en inwonen bij een particulier vergunningvrij zijn bij één of twee kamers. Dit gaat om kamerbewoning en is iets anders dan het vormen van zelfstandige woningen.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Splitsen en samenvoegen | Amersfoort wil splitsen en samenvoegen van woningen vergunningplichtig maken via het omgevingsplan. De voorwaarden voor een splitsingsvergunning worden nog nader uitgewerkt. |
| Beoordeling van aanvragen | Bij een aanvraag voor splitsing wordt het effect op de beschikbaarheid van gezinswoningen meegewogen. De gemeente wil daarnaast onder meer rekening houden met woningkwaliteit, leefbaarheid, gebieden en woningtypen. |
| Aanvraag voor onzelfstandige woonruimte | Bij een aanvraag om van het omgevingsplan af te wijken voor onzelfstandige woonruimte zijn onder meer gegevens van de eigenaar, bewijs van eigendom en waar van toepassing VvE-toestemming nodig. Voeg ook het adres en de kadastrale gegevens, het aantal bewoners, plattegronden van de bestaande en gewijzigde situatie en een situatietekening toe. |
| Plattegronden en situatietekening | De plattegronden moeten de gebruiksoppervlakte wonen en bruto vloeroppervlakte vermelden. Op de tekening van de gewijzigde situatie geeft u aan welke ruimten onzelfstandig worden gebruikt. De situatietekening toont onder meer parkeerplaatsen, fietsparkeerplaatsen, afvalberging, buitenruimte en berging. |
| Akoestisch onderzoek | Voor de aanvraag voor onzelfstandige woonruimte is een akoestisch onderzoek volgens NEN 5077 nodig naar de lucht- en geluidisolatie tussen het pand en naastgelegen aanpandige woningen. |
| Hospitaverhuur en inwonen | Volgens het gemeentelijke programma zijn hospitaverhuur en inwonen bij een particulier vergunningvrij bij één of twee kamers. Dit betreft kamerbewoning en niet het maken van zelfstandige woningen. |
| Opkoopbescherming | De Huisvestingsverordening wijst woonruimten met een WOZ-waarde van € 343.000 of lager aan voor de opkoopbescherming, onder de voorwaarden dat de leveringsakte op of na 1 april 2022 is ingeschreven en de woning toen vrij van gebruik was, korter dan zes maanden was verhuurd of met een vergunning werd verhuurd. De regeling geldt niet voor woonruimte van de gemeente of een woningcorporatie. |
| Verhuurvergunning opkoopbescherming | De verordening noemt onder meer verhuur aan een woningzoekende die in de eerste of tweede graad familie is van de eigenaar, tijdelijke verhuur na ten minste twaalf maanden eigen bewoning voor maximaal twaalf maanden, en woonruimte die onlosmakelijk bij een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte hoort. |
Aanvraagstukken voor onzelfstandige woonruimte
Voor een aanvraag om af te wijken van het omgevingsplan voor onzelfstandige woonruimte zijn onder meer de volgende stukken en gegevens nodig:
Gegevens over eigenaar en pand
Vermeld de volledige persoonsgegevens van de eigenaar, het adres en de kadastrale gegevens. Voeg bewijs van eigendom toe en, als dat van toepassing is, bewijs dat u de aanvraag mag indienen en bewijs van toestemming van de Vereniging van Eigenaren.
Plattegronden en situatietekening
Lever plattegronden aan van de bestaande en gewijzigde situatie, met de gebruiksoppervlakte wonen en bruto vloeroppervlakte. Geef op de gewijzigde plattegrond aan welke ruimten onzelfstandig worden gebruikt. Op de situatietekening vermeldt u parkeerplaatsen, fietsparkeerplaatsen, afvalberging, buitenruimte en berging. Geef ook op hoeveel personen de onzelfstandige woonruimten gaan bewonen.
Akoestisch onderzoek
Bij de aanvraag hoort een akoestisch onderzoek volgens NEN 5077 naar de lucht- en geluidisolatie tussen het pand en naastgelegen aanpandige woningen.
Opkoopbescherming
De Huisvestingsverordening van Amersfoort bevat regels voor opkoopbescherming. De aangewezen woonruimten hebben een WOZ-waarde van € 343.000 of lager. De regeling geldt onder meer voor woonruimten waarvan de leveringsakte op of na 1 april 2022 is ingeschreven en die bij inschrijving vrij van gebruik waren, korter dan zes maanden verhuurd waren of met een vergunning werden verhuurd. Woonruimte van de gemeente of een woningcorporatie valt volgens de verordening niet onder deze aanwijzing.
De verordening noemt situaties waarin een verhuurvergunning opkoopbescherming wordt verleend, zoals verhuur aan een woningzoekende die in de eerste of tweede graad familie is van de eigenaar. Ook noemt zij tijdelijke verhuur voor maximaal twaalf maanden nadat de eigenaar ten minste twaalf maanden zijn woonadres in de woning heeft gehad, en woonruimte die onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.
Leges en doorlooptijd
De leges hangen af van de activiteiten waarvoor u een omgevingsvergunning aanvraagt en van de bouwkosten of investeringskosten. Voor het toevoegen van woningen binnen een bestaand pand geldt bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit met reguliere procedure een tarief van € 8.011. Voor eventuele bouwactiviteiten kunnen daarnaast andere tarieven gelden.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Bouwtechnische toets van een bouwactiviteit | 0,7% van de bouwkosten tot € 25.000; 0,68% over € 25.000 tot € 50.000; 0,65% over € 50.000 tot € 200.000; 0,64% over € 200.000 tot € 2.500.000; 0,62% over € 2.500.000 tot € 10.000.000; en 0,55% vanaf € 10.000.000, met een minimum van € 51,35 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit voor bouwen, in stand houden of gebruiken | 2,25% van de bouwkosten tot € 25.000; 2,17% over € 25.000 tot € 50.000; 2,10% over € 50.000 tot € 200.000; 2,06% over € 200.000 tot € 2.500.000; 1,98% over € 2.500.000 tot € 10.000.000; en 1,75% vanaf € 10.000.000, met een minimum van € 205 |
| Aanvullend tarief bij een binnenplanse omgevingsplanactiviteit | € 385 als een nadere afweging volgens het omgevingsplan nodig is |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit met reguliere procedure voor bouwen | € 436 bij bouwkosten tot en met € 2.500; € 796 bij bouwkosten boven € 2.500 tot en met € 50.000; € 1.335 bij bouwkosten boven € 50.000 tot en met € 2.500.000; en € 2.670 bij bouwkosten boven € 2.500.000 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit voor het toevoegen van woningen binnen een bestaand pand | € 8.011 bij de reguliere procedure |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit met uitgebreide procedure voor bouwen en/of wijzigen van gebruik | € 8.900 bij investeringskosten tot en met € 100.000; € 15.230 boven € 100.000 tot en met € 1.000.000; € 31.730 boven € 1.000.000 tot en met € 10.000.000; en € 51.750 boven € 10.000.000 |
| Beslistermijn | Voor een splitsingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. Voor een reguliere omgevingsvergunning geldt eveneens 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Amersfoort?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Splitsingsactiviteit in Amersfoort
48 splitsingsdossiers sinds april 2023.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Stadskern | 16 |
| Vermeerkwartier | 8 |
| Soesterkwartier | 7 |
| Nederberg | 3 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: september 2026.
Waar u op let voordat u in Amersfoort gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Kleine woningen brengen in Amersfoort circa 23% meer op per m² dan grote. Mediane vraagprijzen, koopaanbod:
| Woninggrootte | Per m² |
|---|---|
| Tot 60 m² | € 6.345 |
| Vanaf 130 m² | € 5.138 |
| Alle koopwoningen | € 5.234 |
Uw plan voorleggen
De gemeente werkt de voorwaarden voor een splitsingsvergunning verder uit. Breng daarom eerst in kaart of u zelfstandige of onzelfstandige woonruimte wilt maken en welke bouw- of gebruikswijzigingen daarvoor nodig zijn. Controleer vervolgens welke aanvraag en stukken voor uw situatie gelden, en houd rekening met de toepasselijke leges en beslistermijn.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.