Een woning splitsen in De Ronde Venen
Wilt u een woning in De Ronde Venen splitsen? Dan kan een vergunning nodig zijn voor woningvorming, omzetting of de juridische splitsing in appartementsrechten. Welke vergunningen van toepassing zijn, hangt onder meer af van de huurprijs of koopprijsgrens en van de werkzaamheden. Ook gelden lokale eisen voor oppervlakte, geluid, bergruimte, buitenruimte en parkeren.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in De Ronde Venen: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Welke vergunningen kunnen nodig zijn?
Woningvorming en kadastrale splitsing zijn verschillende activiteiten. Woningvorming is het verbouwen van een woning tot twee of meer woonruimten. Bij kadastrale splitsing wordt een gebouw juridisch verdeeld in appartementsrechten voor gebruik als woonruimte. De vergunningregels gelden voor aangewezen huurwoningen tot de liberalisatiegrens en koopwoningen tot de koopprijsgrens.
Voor 2026 is de liberalisatiegrens € 932,93 per maand. De koopprijsgrens is in de beschikbare gegevens niet vermeld. Voor bepaalde gebouwen van toegelaten instellingen geldt een vrijstelling van de kadastrale splitsingsvergunning: het gebouw moet na 1949 zijn gebouwd en een steenachtige woningscheidende vloer hebben.
Woningvorming en omzetting
Voor aangewezen woningen is een vergunning nodig om zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte of om de woning te verbouwen tot twee of meer woonruimten. Omzetting voor maximaal drie personen en hospitaverhuur zijn vrijgesteld. Bij hospitaverhuur blijft de eigenaar met het eigen huishouden in de woning wonen, verhuurt deze aan maximaal twee personen en is de verhuurder minimaal 50% juridisch eigenaar.
Omgevingsvergunning
Bij bouwkundige werkzaamheden kan ook een omgevingsvergunning nodig zijn. Voor kadastrale splitsing kan het ontbreken van een omgevingsvergunning voor de bouwkundige splitsing een reden zijn om de vergunning te weigeren. Welke vergunning voor uw plan nodig is, hangt af van de activiteit en de situatie van het gebouw.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Kadastrale splitsingsvergunning | Nodig voor aangewezen huurwoningen tot de liberalisatiegrens en koopwoningen tot de koopprijsgrens, wanneer het gebouw juridisch wordt gesplitst in appartementsrechten voor gebruik als woonruimte. |
| Vrijstelling kadastrale splitsingsvergunning | Vrijgesteld zijn bepaalde gebouwen van toegelaten instellingen die na 1949 zijn gebouwd en een steenachtige woningscheidende vloer hebben. |
| Woningvorming en omzetting | Voor aangewezen huurwoningen tot de liberalisatiegrens en koopwoningen tot de koopprijsgrens is een vergunning nodig om een zelfstandige woning om te zetten in onzelfstandige woonruimte of te verbouwen tot twee of meer woonruimten. |
| Vrijstelling omzettingsvergunning | Omzetting voor maximaal drie personen en hospitaverhuur zijn vrijgesteld. Bij hospitaverhuur verhuurt een eigenaar die met het eigen huishouden blijft wonen aan maximaal twee personen en is de verhuurder minimaal 50% juridisch eigenaar. |
| Leefbaarheidstoets | Een nieuwe zelfstandige woning moet minimaal 30 m² gebruiksoppervlakte hebben. Bij woningomzetting geldt minimaal 18 m² per bewoner. |
| Overige eisen | De woonruimte moet voldoen aan de genoemde geluidsnormen. Ook moeten bergruimte, buitenruimte en parkeergelegenheid voldoen aan het geldende bestemmingsplan. |
| Weigeringsgronden | Een vergunning kan onder meer worden geweigerd vanwege het belang van de woonruimtevoorraad, de staat of indeling van het gebouw, strijd met het omgevingsplan of het ontbreken van een omgevingsvergunning voor een bouwkundige splitsing. |
| Beslistermijn | Voor een vergunning voor woningvorming, omzetting of kadastrale splitsing geldt een beslistermijn van 8 weken. Deze kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. |
Lokale eisen in De Ronde Venen
De lokale leefbaarheidstoets bevat eisen voor de grootte en inrichting van de nieuwe woonruimte. De gemeente kan een vergunning ook weigeren als het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt, als de staat of indeling van het gebouw zich tegen splitsing verzet, of als het plan strijdig is met het omgevingsplan.
Oppervlakte
Een te vormen zelfstandige woning moet minimaal 30 m² gebruiksoppervlakte hebben. Bij woningomzetting moet de woning na omzetting minimaal 18 m² gebruiksoppervlakte per bewoner hebben.
Geluid, buitenruimte en parkeren
De om te zetten of te splitsen woonruimte moet voldoen aan de genoemde geluidsnormen. Er moet voldoende bergruimte en buitenruimte zijn en er moet voldoende parkeergelegenheid zijn, overeenkomstig het geldende bestemmingsplan.
Vergunningsvoorwaarden
Aan een vergunning voor omzetting of woningvorming kunnen voorwaarden worden verbonden over onder meer leefbaarheid, goed verhuurderschap, het voorkomen van overlast en het woon- en leefklimaat.
Leges en doorlooptijd
De leges voor een kadastrale splitsingsvergunning bedragen € 72,00 per aanvraag. Voor een omgevingsvergunning voor bouwactiviteiten kunnen daarnaast leges gelden op basis van een basisbedrag en de bouwkosten. Afhankelijk van het type omgevingsplanactiviteit kunnen andere tarieven van toepassing zijn.
De beslistermijn voor woningvorming, omzetting of kadastrale splitsing is 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor de reguliere omgevingsvergunning geldt eveneens een termijn van 8 weken, met een mogelijke verlenging van maximaal 6 weken.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Kadastrale splitsingsvergunning | € 72,00 per aanvraag |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit — basisbedrag | € 42,15 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit — bouwkosten tot € 50.000 | 0,60% van de bouwkosten, met een minimum van € 257,00 |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit — bouwkosten vanaf € 50.000 tot € 1.000.000 | 0,62% van de bouwkosten |
| Omgevingsvergunning bouwactiviteit — bouwkosten vanaf € 1.000.000 | 0,56% van de bouwkosten |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit voor een bouwactiviteit — basisbedrag | € 236,00 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit voor een bouwactiviteit — bouwkosten tot € 50.000 | 3,40% van de bouwkosten, met een minimum van € 308,00 |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit voor een bouwactiviteit — bouwkosten vanaf € 50.000 tot € 1.000.000 | 3,49% van de bouwkosten |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit voor een bouwactiviteit — bouwkosten vanaf € 1.000.000 | 3,19% van de bouwkosten |
| Binnenplanse omgevingsplanactiviteit bij wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht | € 2.659,00 |
| Kleine buitenplanse omgevingsplanactiviteit die voldoet aan de criteria van bijlage 1 | € 442,00 |
| Buitenplanse omgevingsplanactiviteit die niet voldoet aan de criteria voor de kleine buitenplanse activiteit | € 7.447,00 |
| Beslistermijn | 8 weken voor woningvorming, omzetting of kadastrale splitsing; eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. Voor de reguliere omgevingsvergunning geldt eveneens 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in De Ronde Venen?Gratis: een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting.
Splitsingsactiviteit in De Ronde Venen
19 splitsingsdossiers sinds oktober 2023.
| Wijk | Dossiers |
|---|---|
| Vinkeveen | 8 |
| Wilnis | 5 |
| Mijdrecht | 3 |
| Abcoude | 3 |
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: september 2026.
Waar u op let voordat u in De Ronde Venen gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Uw plan voorbereiden
Controleer voor u begint welke activiteit u wilt uitvoeren: woningvorming, omzetting, kadastrale splitsing of een combinatie daarvan. Breng vervolgens de toepasselijke prijsgrens, de oppervlakte van de nieuwe woonruimten en de bouwkundige werkzaamheden in kaart. Zo kunt u bepalen welke vergunningen en eisen voor uw plan relevant zijn.
WoningenSplitsen.nl kan u helpen de lokale regels voor uw plan op een rij te zetten en de vergunningstappen voor te bereiden.
Hoe kansrijk is úw pand?Een specialist belt u binnen 24 uur met een eerste inschatting voor uw pand. Gratis.