Een woning splitsen in Oudewater
Wilt u in Oudewater een woning opdelen in meerdere woonruimten of een gebouw juridisch verdelen in appartementsrechten? Dan kunnen verschillende vergunningen nodig zijn. Welke regels voor uw pand gelden, hangt onder meer af van de huur- of koopprijs en van de vraag of u de woning bouwkundig of kadastraal splitst.
Juridisch, bouwkundig en kadastraal — de basis
Of u nu wilt verkopen of verhuren in Oudewater: splitsen kent verschillende vormen, elk met een eigen procedure. Goed beginnen voorkomt een afgewezen aanvraag.
Kadastraal (juridisch) splitsen
Het pand wordt juridisch opgedeeld in afzonderlijke appartementsrechten (art. 106 Boek 5 BW). Een notaris maakt de splitsingsakte op en schrijft die in bij het Kadaster — pas dan is de splitsing een feit.
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
Eén woning wordt fysiek verbouwd tot meerdere zelfstandige woningen, elk met eigen voorzieningen. Hiervoor is doorgaans een omgevingsvergunning nodig, los van de juridische splitsing.
Verplichte VvE
Bij splitsing in appartementsrechten ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaren. Die moet worden ingeschreven in het KvK Handelsregister — meestal regelt de notaris dit. De breukdelen in de akte bepalen ieders aandeel in onderhoud, beheer en gemeenschappelijke kosten.
Welke vergunningen kunnen nodig zijn?
Woningvorming en kadastrale splitsing zijn verschillende activiteiten. Woningvorming gaat over het verbouwen van woonruimte tot twee of meer woonruimten. Bij kadastrale splitsing wordt een gebouw juridisch verdeeld in appartementsrechten.
Voor huurwoningen tot de liberalisatiegrens en koopwoningen tot de koopprijsgrens geldt een vergunningplicht voor woningvorming en omzetting. Ook is voor deze woningen een kadastrale splitsingsvergunning nodig als u het gebouw in appartementsrechten wilt splitsen. De liberalisatiegrens bedraagt in 2026 € 932,93 per maand. Het bedrag van de koopprijsgrens is hier niet vermeld.
Woningvorming en omzetting
Een vergunning is nodig om zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte of woonruimte te verbouwen tot twee of meer woonruimten, als de woning onder de genoemde huur- of koopgrens valt.
Kadastrale splitsing
Voor de juridische splitsing van een aangewezen gebouw in appartementsrechten is een kadastrale splitsingsvergunning nodig als een of meer appartementsrechten het gebruik van delen van het gebouw als woonruimte omvatten. Het vergunningverbod geldt ook voor het verlenen van deelnemings- of lidmaatschapsrechten, of het aangaan van een verbintenis daartoe door een rechtspersoon.
| Onderwerp | Regel |
|---|---|
| Kadastrale splitsing | Voor een huurwoning met een huurprijs tot de liberalisatiegrens of een koopwoning tot de koopprijsgrens is een kadastrale splitsingsvergunning nodig als u het gebouw in appartementsrechten wilt splitsen. |
| Woningvorming en omzetting | Voor een huurwoning tot de liberalisatiegrens of een koopwoning tot de koopprijsgrens is een vergunning nodig om zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte of om woonruimte tot twee of meer woonruimten te verbouwen. |
| Huurgrens in 2026 | De liberalisatiegrens bedraagt in 2026 € 932,93 per maand. Voor koopwoningen geldt de koopprijsgrens; het bedrag daarvan is hier niet vermeld. |
| Aanvraag | De eigenaar dient de vergunningaanvraag in bij burgemeester en wethouders met het daarvoor beschikbaar gestelde formulier. |
| Aanvraaggegevens | Vermeld onder meer de reden van de aanvraag, de huidige en beoogde situatie, een bouwtekening of omgevingsvergunning en een geluidsisolatieplan of meetrapport. De gemeente kan aanvullende gegevens vragen. |
| Beoordeling kadastrale splitsing | Een kadastrale splitsingsvergunning kan worden geweigerd als het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad zwaarder weegt, de indeling of onderhoudsstaat van het gebouw zich tegen splitsing verzet, het plan strijdig is met het omgevingsplan of geen omgevingsvergunning voor een bouwkundige splitsing is verleend. |
| Beoordeling woningvorming en omzetting | Een vergunning kan onder meer worden geweigerd als het belang van de woonruimtevoorraad, schaarste en leefbaarheid zwaarder weegt of als niet wordt voldaan aan de leefbaarheidstoets. Die toets omvat fysieke eisen, waaronder gebruiksoppervlakte en geluidsisolatie, en de leefbaarheid in de omgeving. |
| Beslistermijn | Voor de vergunning voor woningvorming of omzetting en voor de kadastrale splitsingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken. Deze termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. |
Aanvraag en beoordeling
De eigenaar dient de aanvraag in bij burgemeester en wethouders met het daarvoor beschikbaar gestelde formulier. Vermeld onder meer de reden van de aanvraag, de huur- of koopprijs, het aantal kamers, de gebruiksoppervlakte en de staat van onderhoud van de huidige situatie. Beschrijf ook de beoogde situatie.
Bij de aanvraag horen onder meer een bouwtekening of omgevingsvergunning en een geluidsisolatieplan of meetrapport. De gemeente kan aanvullende gegevens vragen als die nodig zijn voor de beoordeling.
Waarop wordt de aanvraag beoordeeld?
Een kadastrale splitsingsvergunning kan onder meer worden geweigerd als de staat of indeling van het gebouw zich tegen splitsing verzet, de belangen van de woonruimtevoorraad zwaarder wegen of het plan strijdig is met het omgevingsplan. Ook kan de vergunning worden geweigerd als geen omgevingsvergunning voor een bouwkundige splitsing is verleend.
Leefbaarheid bij woningvorming
Bij woningvorming en omzetting kan de gemeente de belangen van de woonruimtevoorraad, schaarste en leefbaarheid meewegen. De leefbaarheidstoets omvat fysieke eisen, waaronder gebruiksoppervlakte en geluidsisolatie, en de leefbaarheid in de omgeving. Aan een vergunning kunnen voorwaarden worden verbonden over onder meer leefbaarheid, goed verhuurderschap en het voorkomen van overlast.
Leges en doorlooptijd
De leges voor een vergunning voor omzetting, woningvorming of het splitsen in appartementsrechten bedragen in 2026 € 70,60 per aanvraag. Voor een omgevingsvergunning hangen de leges af van de bouwkosten en de activiteit. Bij een afwijking van het omgevingsplan kunnen aanvullende bedragen gelden.
De gemeente beslist binnen 8 weken over een vergunning voor woningvorming of omzetting en over een kadastrale splitsingsvergunning. De termijn kan eenmaal met maximaal 6 weken worden verlengd. Voor een omgevingsvergunning geldt bij de reguliere procedure ook een termijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken.
| Onderdeel | Kosten 2026 |
|---|---|
| Vergunning voor omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte | € 70,60 per aanvraag |
| Vergunning voor verbouwing tot twee of meer woonruimten | € 70,60 per aanvraag |
| Vergunning om een gebouw in appartementsrechten te splitsen | € 70,60 per aanvraag |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten onder € 50.000 | € 279,04 basistarief plus 1,550% van de vastgestelde bouwsom |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten van € 50.000 tot € 250.000 | € 613,91 basistarief plus 1,140% van de vastgestelde bouwsom |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten van € 250.000 tot € 500.000 | € 1.395,28 basistarief plus 0,880% van de vastgestelde bouwsom |
| Omgevingsvergunning, bouwkosten van € 500.000 of meer | € 2.511,49 basistarief plus 0,670% van de vastgestelde bouwsom |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwkosten onder € 50.000 | € 167,41 basistarief plus 2,590% van de volledige bouwsom |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwkosten van € 50.000 tot € 250.000 | € 334,87 basistarief plus 2,280% van de vastgestelde bouwsom |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwkosten van € 250.000 tot € 500.000 | € 1.227,82 basistarief plus 1,970% van de vastgestelde bouwsom |
| Omgevingsplanactiviteit, bouwkosten van € 500.000 of meer | € 2.511,48 basistarief plus 1,760% van de vastgestelde bouwsom |
| Verhoging bij binnenplanse afwijkingsbevoegdheid | € 535,34 extra |
| Verhoging bij kleine buitenplanse afwijking | € 535,35 extra |
| Verhoging bij grote buitenplanse afwijking | € 5.969,93 extra |
| Beslistermijn | Voor de vergunning voor woningvorming of omzetting en voor de kadastrale splitsingsvergunning geldt een beslistermijn van 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. Voor een omgevingsvergunning geldt bij de reguliere procedure eveneens 8 weken, eenmaal te verlengen met maximaal 6 weken. |
Niet inbegrepen: notaris, splitsingstekening, Kadaster en verbouwing.
Wat betekenen deze regels voor uw pand in Oudewater?Gratis indicatie op uw adres, binnen 24 uur.
Splitsingsactiviteit in Oudewater
2 splitsingsdossiers sinds juli 2026.
| Wijk | Dossiers |
|---|
Aanvragen voor woningsplitsing per jaar; het eerste en het lopende jaar zijn onvolledig. Bijgewerkt: augustus 2026.
Waar u op let voordat u in Oudewater gaat splitsen
Splitsen kan flink wat opleveren, maar de haalbaarheid hangt af van de kosten, de fiscale gevolgen én de lokale regels. De grote lijnen op een rij.
Wat het oplevert vs. kost
Een afgesplitste woning verkoopt of verhuurt apart — vaak meer dan de som van het geheel. Daar staat een verbouwing tegenover die doorgaans tussen € 50.000 en € 250.000 ligt, sterk afhankelijk van uw pand.
Gevolgen voor WOZ & belasting
Na kadastrale splitsing ontstaan twee (of meer) woningen met elk een eigen WOZ-waarde, wat de OZB kan verhogen. Ook de hypotheekrenteaftrek over het afgesplitste deel verandert.
Toestemming geldverstrekker
Niet elke geldverstrekker staat splitsen of verhuur toe; vaak is een aparte verhuurhypotheek nodig. Stem dit vooraf af met uw hypotheekadviseur.
Kleine woningen brengen in Oudewater circa 38% meer op per m² dan grote. Mediane vraagprijzen, koopaanbod:
| Woninggrootte | Per m² |
|---|---|
| Tot 60 m² | € 5.508 |
| Vanaf 130 m² | € 3.988 |
| Alle koopwoningen | € 4.427 |
Uw plannen voor Oudewater
Controleer vóór u met de verbouwing of juridische splitsing begint welke vergunningen op uw woning van toepassing zijn. De benodigde aanvraagstukken en de beoordeling verschillen per activiteit. Houd ook rekening met eventuele leges voor een omgevingsvergunning wanneer bouwkundige werkzaamheden of een omgevingsplanactiviteit aan de orde zijn.
Hoe kansrijk is úw pand?Oppervlak, ligging en vergunningen in uw straat: gratis getoetst.